Заключаем договор

В графике платежей — ставку и срок кредита и личные данные.

Это соглашение чаще всего подписывают со страховой компанией. Но иногда и с банком — если у него коллективная страховка.

В страховом договоре будут указаны два выгодоприобретателя:

1. Банк — он первый получит деньги, если произойдет страховой случай.
2. Заемщик или наследники. Они получают оставшуюся сумму после всех выплат банку.

Что проверить. Какие риски страхуются, что считается страховым случаем, а что нет.

Проверьте, совпадает ли размер страховой премии с тем, о котором вы договаривались со страховой компанией, и заранее разберитесь, как действовать при наступлении страхового случая. Если какие-то условия вы не поняли или заметили ошибку в документах, сообщите об этом менеджеру: неточности должны исправить, а спорные моменты — разъяснить. Также страховая компания обязана выдать краткую памятку с основными условиями договора.

Итоговая сумма страховки может отличаться от предварительного расчета. Так бывает, например, когда страхуют дома или титул. Андеррайтер компании — сотрудник, который анализирует документы и решает, страховать ли объект, — может установить повышенный тариф, если по объекту много рисков. Например, страхуют деревянный дом с камином или газовым оборудованием.

Еще стоимость полиса может измениться перед оплатой — в большую или меньшую сторону. Например, если страховая компания проводит финальный скоринг клиента по своему регламенту. Это обычная практика.

Документы зависят от формы расчетов — наличной или безналичной.

При наличных расчетах чаще всего используют банковскую ячейку, при безналичных — аккредитив или сервис безопасных расчетов. Для сделок по ДДУ обычно открывают счет эскроу  , хотя некоторые банки предлагают такую схему расчетов и на вторичном рынке.

Аккредитив — это перевод денег на отдельный счет, доступ к которому продавец получает, когда выполнит определенные условия. Аккредитив используют чаще, потому что он защищает покупателя: счет раскрывают только при участии банка. Банк перечислит деньги, когда выполнятся условия договора, например пройдет регистрация сделки и залога в пользу банка. А еще без согласия сторон банк не может изменить условия для открытия счета. То есть участие банка в расчетах при аккредитиве обязательно, при обычном накопительном счете — нет.

В итоге для расчетов надо подписать один из документов: договор аренды банковской ячейки, договор на открытие аккредитива или на открытие накопительного счета.

Что проверить. Главное — внимательно прописать условия, при которых продавец может получить деньги. Например, если представит в банк документы:

1. Договор купли-продажи.
2. Акт передачи квартиры, если договорились, что это происходит до оплаты.

Некоторые банки предлагают свои варианты безналичных расчетов — например, Сбербанк оказывает услугу «Сервис безопасных расчетов». У ВТБ есть сервис безопасных расчетов от «Метр квадратный». Такие опции могут быть дешевле привычных ячеек и аккредитивов, поэтому внимательно изучите предложения.

Еще удобнее, если банк по поручению заемщика переведет деньги продавцу, когда получит от Росреестра информацию о регистрации сделки.

Такие сервисы работают примерно по тому же принципу, что и аккредитивы, поэтому банки все чаще используют их при оформлении ипотеки. Кроме того, некоторые банки предлагают онлайн-расчеты на базе аккредитивов. Например, Т⁠-⁠Банк запустил для этого сервис «Сделка».

По общему правилу договор купли-продажи обычно готовит покупатель квартиры. Проект договора может прислать банк — останется только проверить его и согласовать текст с продавцом. Такая опция может быть бесплатной или платной — зависит от условий банка.

Если вы составляете ДКП самостоятельно, банк обычно высылает пункты договора, которые должны в нем быть.

Залог квартиры — то есть ипотека — появляется автоматически по закону, когда квартиру покупают в кредит. Но обычно банки оформляют его дополнительно, чтобы уточнить, как и когда они смогут претендовать на квартиру, что можно сделать с заложенным жильем, а что нельзя, и другие детали залога.

Как правило, банк обходится только закладной — документом, который удостоверяет залог и содержит его основные условия. А еще закладная — это именная ценная бумага, которую банк может продать другому кредитору, чтобы вернуть выданные на ипотеку деньги и одолжить их другому заемщику. Оформлять закладную или нет — право банка, согласие от заемщика ему не нужно.

Закладная может быть в бумажном виде или в электронном. Последний вариант встречается теперь чаще.

Банк может подписать и отдельный документ — договор ипотеки, но сейчас это почти не практикуется.

Что проверить. В закладной проверьте адрес, площадь и кадастровый номер квартиры, свои реквизиты и еще несколько особых условий:

1. Как и в каких ситуациях банк может обратить взыскание на квартиру, кто оплачивает судебные издержки и прочее.
2. Как и когда прекращается залог и что нужно для погашения записи о залоге, если эти условия есть в документе.
3. Что можно и нельзя делать с квартирой.

Итак, вы проверили документы, убедились, что в договорах все правильно, и готовы двигаться дальше. Давайте узнаем, что вас ждет на сделке.

Сделка — это подписание всех документов. При покупке в новостройке это можно сделать удаленно — цифровой подписью, которую покупателю оформит застройщик.

При покупке на вторичном рынке все проходит в самом банке. В назначенный день менеджер встретит вас и даст подписать документы, которые высылал до этого по почте. У вас будет время, чтобы спокойно прочитать и сверить документы с тем, что было согласовано, — для удобства возьмите с собой распечатку последних согласованных версий. Если нашли ошибки, попросите менеджера исправить их и распечатать бумаги заново.

Но оформить ипотечную сделку можно и онлайн — в последние годы банки все активнее предлагают такой формат. В этом случае стороны не приезжают в офис банка, а встречаются в удобном месте или вовсе проходят часть этапов удаленно через личный кабинет.

Происходит это так. Сотрудник загружает в специальное приложение банка все необходимые документы. Стороны их проверяют и ставят электронную подпись, которая выпускается там же, в приложении. После этого банк сам отправляет документы в Росреестр.

После подписания документов наступает время для расчетов.

При наличном расчете договор аренды банковской ячейки обычно подписывают вместе с остальными договорами. После этого оплачивают аренду. Стороны договариваются, кто платит: целиком покупатель или пополам. Затем менеджер выдает ключи от ячейки и все отправляются закладывать деньги.

В банке можно заказать дополнительные платные услуги — проверку и пересчет банкнот. Как только деньги заложили, а сейф закрыли, в силу вступают условия договора: банк даст доступ к деньгам только в порядке, который стороны указали в договоре. Ключ от ячейки обычно остается у покупателя, а к продавцу он попадает после регистрации права собственности — в обмен на расписку о получении денег.

Но стороны могут договориться, что ключ хранит продавец: он все равно не сможет получить доступ к ячейке без документов, которые подтверждают регистрацию и другие условия, например снятие всех жильцов с регистрации или погашение задолженности по коммунальным платежам.

При безналичном расчете договор на аккредитив или использование сервиса безопасных расчетов подписывают до сделки или во время нее. После этого покупатель вносит первоначальный взнос, а банк переводит кредитные деньги на аккредитив или специальный счет в сервисе безопасных расчетов.

Когда формальные расчеты окончены, банк соберет пакет документов для регистрации ипотеки — с этим набором и договором купли-продажи вы и отправитесь на регистрацию с продавцом. А если сделка электронная, банк подаст бумаги, которые продавец и покупатель подпишут электронными подписями, в Росреестр онлайн.

Собрали основную информацию из урока в скачиваемую памятку. Чтобы она была под рукой, сохраните ее в формате PDF⁠ или отправьте себе в телеграм-сообщении.

1. Тщательно проверяйте документы до сделки: особое внимание уделите реквизитам, срокам и суммам.
2. Заранее выберите форму расчетов — обычно безналичный расчет безопаснее и дешевле расчетов через банковскую ячейку. Узнайте о вариантах расчетов, которые предлагает ваш банк.
3. В договоре купли-продажи кроме личных данных проверьте, при каких условиях продавец получит деньги и когда он должен освободить квартиру.
4. В договоре ипотеки или закладной обратите внимание, в какой ситуации банк может обратить взыскание на квартиру, а также что можно, а что нельзя делать с жильем.

В следующем уроке продолжим разбираться с документами. Научимся правильно оформлять право собственности, а также поймем, что можно и нельзя делать с ипотечной квартирой.