Что делать, если: надо продать квартиру, купленную на маткапитал
Государство выдает родителям деньги на улучшение жилищных условий, поэтому контролирует купленные квадратные метры до совершеннолетия всех детей.
В статье отвечу на сложные вопросы об использовании материнского капитала, которые нам задали в Сообществе Т—Ж, и расскажу, как правильно действовать в таких ситуациях.
Как продать квартиру с маткапиталом, если не выделили доли детям?
У нас была ипотека на однокомнатную квартиру. Остаток закрыли маткапиталом, доли не выделяли, детей там не прописали. Взяли еще одну ипотеку в этом же доме — на двушку.
Хотим продать однокомнатную, в которую вложили маткапитал. Какие наши действия? С чего начать?
Сначала нужно выделить детям доли в однокомнатной квартире — в течение шести месяцев после снятия ипотечного обременения .
Для этого оформляют соглашение о выделении долей детям и регистрируют его в Росреестре. Госпошлина — 4 000 ₽, если квартира стоит до 20 млн рублей. Пошлину нужно разделить между всеми будущими собственниками и уплатить отдельными квитанциями. Когда Росреестр зарегистрирует выделение долей, вы исполните обязательство .
Самое важное в соглашении — правильно рассчитать размер детских долей. Лучше сделать их минимальными, если планируете продавать квартиру. Маткапитал распределяют между матерью, отцом и детьми поровну. Поэтому доля маткапитала в стоимости квартиры по договору купли-продажи — это та часть жилья, которую оплатило государство.
Например, вы купили квартиру за 6 млн и вложили материнский капитал 912 000 ₽, то есть государство оплатило 19/125 квартиры. Если в семье двое детей, 19/125 делится на четверых — это 19/500 на каждого.
Государственные доли родителей отдельно выделять не нужно: они объединятся с общей совместной собственностью супругов. Если купили квартиру в браке и у вас нет брачного договора, жилье считается общим, даже если в документах указан один покупатель .
Вы обязаны выделить доли детям, так как использовали государственные деньги. Но после этого возникнут сложности: опека разрешит продать квартиру с детскими долями только в обмен на равноценное жилье.
Опека с опаской относится к ипотечному жилью. Пока квартира в залоге у банка, она не принадлежит вам полностью: если не сможете платить по кредиту, банк ее заберет. Для государства квартира без долгов и обременений — более надежный вариант для детей. Но даже в такой ситуации с опекой можно договориться, хотя это и сложнее.
Есть еще одна проблема: пока ипотека за двушку не выплачена, банк не разрешит выделить в ней доли детям. Согласие банка не нужно только в одном случае — когда маткапитал вкладывают в покупку квартиры напрямую .
Опека даст предварительное разрешение на продажу однокомнатной квартиры, если убедится, что вы сможете деньгами от продажи полностью погасить ипотеку за двушку и быстро выделить детям доли в ней. Для этого можно принести отчет эксперта о рыночной стоимости однушки и справку из банка об остатке кредита за двушку. В разрешении укажут срок действия и условие: в двушке детям нужно выделить метры не дешевле тех, что были в однушке.
Как продать ипотечную квартиру с маткапиталом при банкротстве?
Купили в Новосибирске квартиру во вторичке, в ипотеку от ВТБ с маткапиталом. Владельцы — жена и муж 50/50, доли не выделяли. Платили несколько лет, потом муж потерял работу, возникла просрочка, банк подал на банкротство. Хотим продать квартиру по рыночной цене: закрыть долг по ипотеке и хоть что-то получить сверху по возможности — цена квартиры выросла. Но купить новое жилье на разницу не получится: денег не хватит. Что хочу понять:
- Можно ли выделить долю трем детям в доме у бабушки и дедушки?
- Нужно ли выделять долю нам, родителям, в доме у бабушки и дедушки?
- Кто-то говорит, что нужно открыть счета на детей и положить туда 1/3 от маткапитала, кто-то — что нужно возвращать его в бюджет. При возврате можно ли будет снова им воспользоваться?
Никто толком объяснить не может. Опека говорит, что разрешение на продажу от них не нужно, риелторы не хотят браться за квартиру.
Если началось банкротство, владелец не может распоряжаться квартирой. Обычно финансовый управляющий просит суд запретить любые сделки с имуществом должника .
Но в вашем случае сделки запрещены, потому что квартира в залоге у банка. Если вы подадите в Росреестр документы на регистрацию любой сделки с квартирой, вам откажут из-за ограничения прав. Поэтому риелторы и не берутся за такую квартиру. Опека тоже знает, что банк все равно не позволит совершить сделку, так что ее разрешение ничего не изменит .
По умолчанию начальная цена продажи ипотечной квартиры будет такой, как указано в кредитном договоре несколько лет назад. Продажа по рыночной цене выгодна должнику, но не банку: он в любом случае получит свои деньги, а на торгах с большой скидкой это произойдет гораздо быстрее. Интересы заемщика банк обычно не учитывает .
Банк вправе забрать до 80% выручки от продажи ипотечного единственного жилья, но только в пределах долга со штрафами и пенями. Еще 10% уйдет на погашение других заявленных долгов. Сам должник получит максимум 10% от выручки, но не больше суммы первоначального взноса и внесенных платежей.
Если после этого деньги еще останутся, их направят банку, чтобы погасить долг сверх основного лимита в размере 80%. Когда кредит погасят полностью, должник получит остаток .
В деле о банкротстве финансовый управляющий может попросить суд поднять начальную цену продажи квартиры. Основание для этого — отчет оценщика о рыночной стоимости жилья. Но торги нужны прежде всего для быстрой продажи, поэтому вряд ли цена будет близка к рыночной .
На торгах не учитывают обязательства родителей выделить детям квадратные метры, оплаченные маткапиталом. Это полностью забота родителей.
Мать из Новосибирской области купила квартиру за 2 000 000 ₽. Три года платила по кредиту и вложила в него маткапитал — 414 000 ₽. Потом начались просрочки, и еще через полтора года банк потребовал через суд выставить жилье на торги. Сначала квартиру оценили в 1 576 000 ₽, но после экспертизы суд поднял цену до 1 837 000 ₽.
Мать просила вернуть маткапитал из выручки в соцфонд, и первый суд ее поддержал. Но апелляция и кассация встали на сторону банка. Судьи решили: раз маткапитал уже потратили на жилье, считается, что семья условия улучшила. А возвращать эти деньги обратно в бюджет закон не разрешает .
В деле указано, что старшая дочь уже взрослая. Я проверила базу суда: исков от соцфонда к матери там нет. Суд решал только, можно ли вернуть маткапитал в бюджет из денег с торгов, а не должна ли мать выделять доли или отдавать деньги сама.
Доли членам семьи нужно выделить в течение шести месяцев после снятия ипотечного обременения. При этом в пределах суммы маткапитала доли можно выделить и без согласия банка. Росреестр обязан зарегистрировать выделение детям долей, оплаченных маткапиталом, даже если сделки с жильем сейчас запрещены .
В вашей ситуации еще не поздно исполнить обязательство перед соцфондом и выделить детям доли в ипотечной квартире. Есть риск, что квартира с детскими долями будет менее привлекательна для покупателей и на торгах за нее выручат меньше.
Если доли не выделить, это могут посчитать нарушением правил использования маткапитала. В худшем случае дело могут квалифицировать как мошенничество при получении выплат. Получателю маткапитала это грозит судимостью и штрафом до 120 000 ₽ .
Вы не можете вернуть деньги в СФР: такой механизм не предусмотрен, пока фонд сам не потребует с вас деньги.
Не стоит выделять детям доли в доме бабушки и дедушки. Родители могут сделать это только по соглашению о выделении долей из-за использования маткапитала на жилье. Бабушка и дедушка так оформить доли не могут: они вправе передать внукам часть жилья только по договору дарения. А дарение — безвозмездная сделка, которая не погашает обязательства родителей .
Опека и суды считают дарение добровольным и не связанным с встречным предоставлением. Поэтому дарение от бабушки и дедушки не влияет на обязанности родителей, которые возникли из-за использования маткапитала. При этом отменить такое дарение нельзя, и продать дом до совершеннолетия внуков без разрешения опеки не получится.
Опека иногда разрешает положить деньги на счета детей в банке, но для этого нет основания. Такое условие иногда включают в предварительное разрешение на продажу жилья с детскими долями. У вас другая ситуация: банкротство, торги, изъятие залогового имущества. Возможно, вам стоит пойти в опеку с определением суда об объявлении торгов и попросить письменное разрешение зачислить на детские счета 3/5 маткапитала для исполнения обязательств перед государством. Но при банкротстве взять эти деньги, скорее всего, неоткуда.
На что можно рассчитывать, если сгорел дом, где использовали маткапитал?
Сгорел дом, купленный на материнский капитал, но доли детям не выделены. Пожар был в результате чрезвычайной ситуации, доли выделены уже после ЧС.
Можно ли рассчитывать на что-то через суд?
Второй раз маткапитал не выплатят.
Если дом сгорел из-за ЧС, которая охватила большую территорию, прописанные в нем люди получат от государства разовую выплату 172 000 ₽ на каждого прописанного и смогут претендовать на жилищный сертификат , размер которого зависит от площади сгоревшего дома и от того, есть ли у семьи другое жилье. Сертификат не дадут, если в сгоревшем доме не было прописки или у вас есть доля в другой недвижимости.
Если сертификат не положен, а жить негде, можно оформить статус нуждающихся в улучшении жилищных условий и встать в очередь на муниципальное жилье. В небольших городах шансы получить его по договору социального найма обычно выше. Скорее всего, это будет не новое жилье, но платить нужно будет только за ЖКУ.
Не забудьте обратиться в Росреестр, чтобы прекратить право собственности на дом и больше не платить ежегодный имущественный налог. Для этого нужны акт о пожаре от МЧС и акт обследования от кадастрового инженера. На их основании дом снимут с кадастрового учета, а вы и дети перестанете быть собственниками.
Что будет, если погасить кредит за машину с денег от продажи комнаты с маткапиталом?
Была комната в коммуналке. Купили в ипотеку с использованием маткапитала. После погашения ипотеки выделила доли детям. Взяли в ипотеку квартиру, а комнату решили продать. Опека дала разрешение на продажу с условием выделить доли ребенку в квартире, а деньги от продажи направить на погашение действующей ипотеки.
Комнату продали. Доли выделили. Часть денег направили на погашение ипотеки, а часть хотим пустить на закрытие кредита на машину, потому что там процент больше, чем на ипотеку.
Чем я рискую?
Все зависит от того, как вы оформили доли детям в новом жилье.
Если доли подарили, вы должны выполнить условие опеки. Тогда деньги от продажи комнаты, скорее всего, придется направить так, как указано в разрешении опеки, а если этого не сделать, сделку могут оспорить. Тут лучше ориентироваться не на свои планы, а на текст постановления.
Если выделили через куплю-продажу, это уже возмездная сделка. Тогда опека не может требовать, чтобы вы потратили выручку от продажи комнаты только на погашение ипотеки или на другие цели, связанные с жильем. Деньги от продажи можно использовать и на автокредит.
В Брянске несовершеннолетнему сыну принадлежала 1/4 семейной квартиры площадью 52,8 м². Родители получили разрешение на продажу под два обязательства — законное и незаконное. Они должны были положить в банк на имя мальчика 830 000 ₽ — очевидно, стоимость его 1/4. А также опека обязала подарить ребенку 1/2 квартиры площадью 37,3 м².
Родители продали первую квартиру, подарили ребенку половину второй квартиры, но на вырученные деньги сделали ремонт в квартире и пошли в суд оспаривать чрезмерность возложенных на них обязательств. Суд отказал, поскольку долю несовершеннолетнего в квартире № 1 продали и он вправе получить деньги, невзирая на дарение ему доли во второй .
Проверьте текст постановления опеки: если там нет четкого требования зачислить деньги на конкретный счет, а дети уже получили доли в новой квартире, нарушений нет.
Вернется ли маткапитал в СФР при подписании договора цессии?
При покупке квартиры в качестве первоначального взноса использовали материнский капитал. Квартира в новостройке и в ипотеке. Дом еще строится.
Хотим продать квартиру. При подписании договора цессии маткапитал вернется в СФР?
Пока дом строится, вернуть материнский капитал в СФР с правом на повторное использование можно только в отношениях с застройщиком. То есть вам нужно в одностороннем порядке отказаться от договора участия в долевом строительстве .
Вы не можете свободно уступить право требования на квартиру, потому что после использования маткапитала оно принадлежит не только вам, но и ребенку или детям. А сделки с имуществом или имущественными правами несовершеннолетних возможны только с предварительного разрешения органов опеки .
Поскольку дом еще не достроили, опека может не требовать выделить детям другое жилье. Вместо этого она может разрешить перевести детскую долю маткапитала на банковский счет, открытый на имя ребенка. Там деньги будут лежать до совершеннолетия.
