Что делать, если: нужно прирезать 10% земли к участку или найти собствен­ника «заброшки» в СНТ

Члены СНТ вправе бесплатно получить в собственность участок для садоводства и огородничества независимо от того, когда вступили в товарищество.

Но не всегда понятно, как поступить в конкретной ситуации. Например, как определить границы участка, нужно ли получить согласие СНТ и провести межевание, какие документы подготовить или где найти контакты владельца заброшенной земли.

Отвечу на сложные вопросы об оформлении земли в собственность, которые нам задали читатели Сообщества Т⁠—⁠Ж, и расскажу, как правильно действовать в их ситуациях.

Основная сложность в том, что желаемый участок находится через дорогу и не примыкает к вашим основным шести соткам. По закону это не «прирезка», а оформление отдельного участка земли, что значительно сложнее.

Земля с грядками, скорее всего, относится к имуществу общего пользования вашего СНТ. Это могут быть дороги, проезды, технические зоны.

Чтобы оформить такой участок в вашу собственность, СНТ надо заказать и утвердить проект межевания всей территории. Это сложная и дорогая процедура, которую товарищество вряд ли будет затевать ради одного участка  .

Самый реалистичный и правильный путь — получить на общем собрании членов СНТ официальное разрешение на безвозмездное пользование этим участком под огород или парковку.

Это решение не даст вам права собственности, и построить капитальную баню не получится. Но оно официально закрепит за вами право пользоваться этой землей и защитит ваши грядки от претензий.

Мой совет — не начинайте никаких построек, особенно капитальных. Ваш первый и самый важный шаг — обратиться к председателю СНТ. Узнайте, кому принадлежит эта земля — СНТ или муниципалитету, — и инициируйте общее собрание, чтобы официально закрепить за собой право безвозмездного пользования этим участком. Получив протокол собрания с положительным решением, вы обезопасите себя и сможете спокойно ждать момента, когда появится возможность оформить землю в собственность.

Лучше не искать хозяев, а написать заявление в муниципальную администрацию, чтобы признать участки бесхозяйными или выморочными. По закону никто не предоставит персональные данные владельцев таких участков  .

Любой член СНТ может бесплатно получить заброшенный участок, если эта земля  :

1. Попала в состав СНТ до 25 октября 2001 года.
2. Никем не используется.
3. Не принадлежит кому-то из членов СНТ по решению собрания.
4. Не зарезервирована для государственных или муниципальных нужд, не изъята и не ограничена в обороте.

По приобретательной давности приватизируют пустующие участки через суд, если их использовали как собственные на протяжении минимум 15 лет  .

Похоже, СНТ теряет управление, ведь в действующем товариществе сложно найти председателя, который отказывается брать членские взносы. Трудно рассчитывать на обслуживание участка, если за это не берут плату и ликвидируют товарищество.

Закрыть СНТ намного сложнее, чем создать. Вам предстоят продолжительные отношения, стройте их по закону хотя бы со своей стороны. Подайте заявление о приеме в члены товарищества на случай ликвидации.

Учитывая плачевное состояние СНТ, сделайте это лично, чтобы получить отметку о вручении на втором экземпляре. Приложите выписку из ЕГРН — это подтвердит право собственности на участок.

В заявлении укажите  :

1. ФИО.
2. Адрес вашего места жительства и почтовый адрес.
3. Электронную почту и номер телефона.
4. Согласие на соблюдение требований устава товарищества.

Правление СНТ рассмотрит заявление максимум за 30 дней с момента получения. Возьмите у председателя образец квитанции и узнайте размер взносов. Уплатите их на расчетный счет, как только станете членом товарищества  .

Общее собрание СНТ утверждает план работы по обслуживанию участков и фиксирует его в приходно-расходной смете. Любой член товарищества вправе запросить смету, в том числе в виде копий  .

Пытаться самостоятельно получить персональные данные собственников незаконно. Подайте заявление о взыскании долга в мировой суд по месту нахождения СНТ. Это может сделать председатель правления или любой человек по доверенности от товарищества  .

В заявлении обычно указывают информацию о должнике  :

1. ФИО.
2. Дату и место рождения.
3. Место жительства и работы.
4. СНИЛС, ИНН, данные паспорта и водительского удостоверения, ОГРНИП.

Если не знаете какую-то информацию о должнике — отметьте это в заявлении. По запросу суда ее предоставят налоговые органы, ОВД или СФР. Суд выдаст приказ по заявлению, и должнику придется уплатить взносы  .

Чтобы заявление в суд не оказалось совсем пустым, запросите у нотариуса «Удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН» по известному кадастровому номеру участка должника. В выписке из реестра будет фамилия, имя, отчество и дата рождения должника.

У вас есть два пути. Первый — вступить в члены СНТ. Так вы получите право голоса на общих собраниях. Например, сможете голосовать против строительства домика для правления и требовать направить деньги на ремонт вашей дороги. Второй путь — заключить с СНТ договор о пользовании объектами инфраструктуры как садовод-индивидуал. Права и обязанности по оплате будут те же, но влиять на решения вы не сможете.

Затем разберитесь с платежами. Вы правы, что не хотите платить «за воздух». Потребуйте у председателя письменный расчет задолженности по взносам за последние три года. Это срок исковой давности, за больший период с вас взыскать не смогут. Также попросите смету, по которой установлены размеры взносов. Вы должны четко видеть, на что тратятся деньги садоводов.

Решите вопрос с дорогой и электричеством. Дорога — это общее имущество. Если вы начнете платить взносы, у вас появится право требовать ее ремонта. Отказ можно будет оспорить  .

С электричеством проще. Точка подключения не принадлежит лично председателю — ей владеет СНТ в целом или сетевая компания. Подайте заявление в правление СНТ с просьбой выдать вам технические условия для подключения к сетям.

Если вам откажут или не ответят в течение 30 дней, вы вправе обратиться с заявлением о подключении напрямую в местную электросетевую компанию. Они обязаны будут вас подключить, если есть техническая возможность. Председатель не сможет этому помешать.

Ваши участки не изымут до 1 сентября 2028 года. Это крайний срок, до которого вам нужно показать государству, что вы используете землю по назначению. Закон действительно дает на освоение три года с момента покупки, но на переходный период это правило изменили. Отсчет времени на освоение пока будут считать с даты вступления поправок к закону в силу — то есть с 1 сентября 2025  .

Чтобы участок не считали заброшенным, важно использовать его по назначению. На земле для ИЖС — строить дом, а на садовой — вести садоводство. Землю изымают в крайнем случае. Сначала вас предупредят, затем выпишут штраф и только потом, если ничего не предпринять, могут обратиться в суд для изъятия участка  .

Что делать с участком под ИЖС. Главное — построить и зарегистрировать на нем жилой дом. Если вы владеете участком уже семь лет или больше, у вас есть время до 1 сентября 2028 года, чтобы завершить стройку и оформить документы.

Достаточно одного из этих признаков, чтобы землю признали неиспользуемой  :

• больше половины участка завалено мусором, старыми стройматериалами или другими вещами, не относящимися к стройке;
• на земле стоит заброшенное строение. Например, старый сарай с провалившейся крышей или недострой с выбитыми окнами, и вы больше года не пытаетесь его ремонтировать или сносить;
• с момента покупки прошло семь лет, а на участке так и не появился зарегистрированный жилой дом.

Прежде чем изъять участок, вас уведомят о правонарушении и попросят его устранить. После уведомления дают минимум полгода на постройку и регистрацию дома  .

Что делать с участком в СНТ. Здесь требования мягче. Вам не обязательно строить дом, но земля не должна выглядеть заброшенной. Землю в СНТ признают неиспользуемой, если больше половины участка  :

• завалено бытовым или строительным мусором;
• заросло бурьяном выше одного метра или дикими деревьями и кустарниками, и вы не убираете их больше года.

Проще говоря, чтобы не было проблем с участком в СНТ, достаточно регулярно косить траву и не устраивать на нем свалку.

Даже если участок заброшен, у него может быть собственник, сведения о котором есть в архивах местной администрации. Приобрести право на чужую землю можно, если вы открыто и непрерывно пользуетесь ею как своей в течение долгого времени.

Поскольку найти владельца участка или его наследников не получается, у вас два пути. Расскажу про оба.

Действовать через правление СНТ и администрацию. Этот способ сработает, если заброшенный участок официально никому не принадлежит и является, по сути, «свободной» землей в границах вашего СНТ. Для этого нужно, чтобы совпали четыре условия:

1. Общую землю вашему садоводству выделили до 29 октября 2001 года. Эту информацию можно уточнить у председателя СНТ.
2. По документам местной администрации участок не предоставляли никому из садоводов. То, что на него когда-то выписали садовую книжку, еще не значит, что у него был официальный владелец, признанный государством.
3. Общее собрание членов СНТ должно принять решение передать этот участок именно вам.
4. У государства или муниципалитета нет планов на эту землю, и она не изъята из оборота. Например, через нее не собираются прокладывать дорогу.

Если все условия сходятся, вы с решением общего собрания можете обратиться в местную администрацию, и она передаст вам участок в собственность бесплатно  .

Если в архиве администрации найдут документы, что этот участок все-таки выделили конкретному человеку, чье имя в садовой книжке, то этот вариант не подойдет.

Получить участок по праву приобретательной давности. Этот способ подходит, если у участка все же был собственник, но пропал. Закон позволяет оформить на себя недвижимость, которой вы добросовестно, открыто и непрерывно пользуетесь как собственной 18 лет — 15, указанных в законе, и 3 года по сроку исковой давности  .

«Добросовестно» — значит, вы не знали и не должны были знать, что у вашего пользования нет законных оснований. «Открыто» — вы не скрываете, что пользуетесь землей, это видят соседи. «Непрерывно» — вы ухаживаете за участком постоянно, из года в год.

Начните открыто ухаживать за участком. Например, поставьте невысокий забор, чтобы обозначить границы. Скосите бурьян и посадите газон. Разбейте несколько грядок или посадите пару яблонь. Важно, чтобы вы и ваши соседи воспринимали этот участок как ваш. После такого ухода у вас появятся основания и свидетели для обращения в суд. Там вам также понадобится поддержка СНТ, которое сможет подтвердить, что вы давно и открыто ухаживаете за этой землей.