Как обменяться квар­тирами со зна­комым и не платить налоги?

Если вы оба согласны, что ваше имущество стоит одинаково и никто не будет доплачивать, действительно самый простой способ — поменяться квартирами. Буквально. То есть заключить один-единственный договор мены. Это будет быстрее всего. Объясню подробнее.

В законе так и написано: к договору мены применяются нормы закона о купле-продаже, потому что мена — это форма взаимной купли-продажи. Каждая из сторон договора мены оценивает свое имущество и обменивает его на другое.

Поэтому нет смысла заключать два отдельных договора купли-продажи. Вы можете оформить все одной сделкой.

Каждая сторона договора мены играет одновременно две роли  :

1. Продавца имущества, которое передает.
2. Покупателя имущества, которое получает.

Доход каждой из сторон договора мены учитывают при определении налоговой базы. И для этого самое важное — кадастровая стоимость ваших квартир. Вы можете продавать и оценивать квартиры дороже нее. А вот минимальная цена в налоговом кодексе определяется как кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7. Дешевле продать можно, но налоги все равно посчитают исходя из минимальной цены  .

Нужно понять, прошел ли срок минимального владения. В определенных случаях он составляет три года. Если обмен запланирован после этого срока, уплачивать налог не нужно. Если сделка пройдет раньше, разница между стоимостью продажи и стоимостью покупки может составить налогооблагаемый доход. Так что подать декларацию и посчитать НДФЛ придется в любом случае.

Если минимальный срок владения к моменту сделки еще не прошел, придется уплатить налог. Но его размер можно попытаться уменьшить.

Если это ваше единственное жилье, минимальный срок владения — три года, а не пять  . То есть вы сможете обменять квартиру уже через три года с момента, как стали собственником. Уплачивать налог не придется.

Если за 90 календарных дней до даты госрегистрации перехода права собственности к другому участнику сделки у вас в собственности не будет другого жилья, то переданная квартира будет признана единственным жильем. Совместная собственность в этом случае тоже учитывается.

Если жилье не единственное или прошло меньше трех лет, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей. Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей. Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.

Второй вариант: уменьшить доход от продажи квартиры на те расходы, что вы понесли при ее покупке  . Это проценты по кредитам, если вы брали кредит на ее покупку, гонорар риелтору, если обращались в агентство недвижимости, и другие затраты. Все эти расходы вы сможете добавить к стоимости самой квартиры, но потребуется подтвердить их документами — например, платежками или чеками.

Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:

1. Вы не воспользовались налоговым вычетом, когда приобретали первую квартиру или воспользовались им в первый раз, но не получили по нему максимально допустимую сумму.
2. Вы приобретаете жилье на территории РФ.

Государство готово вернуть вам 13% от стоимости квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей — то есть вернут не более 260 тысяч рублей. Вы можете не получать эти средства, а написать заявление о перерасчете. Поясню на примере.

Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите со сделкой, пока не истечет минимальный срок с момента регистрации права собственности.

Крайне маловероятно, что кадастровая стоимость обеих квартир равна до рубля. Но мена — это обмен равноценным имуществом, даже если его стоимость разная. Просто стороны решили, что им разница в стоимости не важна.

Налоги, скорее всего, можно будет не платить. Никто не запрещает продавать квартиру дешевле рыночной цены. А мена, как я уже писал, — это форма купли-продажи. Но есть ограничения.

Посчитайте минимальную стоимость квартир. Возьмите их кадастровую стоимость и умножьте на 0,7.

Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра — для этого надо знать кадастровый номер недвижимости или заказать выписку из ЕГРН на госуслугах. Есть и другие способы — о них эксперт Т⁠—⁠Ж рассказал в статье «Как узнать кадастровую стоимость недвижимости».

Когда узнаете стоимость, сравните. Возможны два варианта:

1. ваша квартира будет дороже, чем квартира друга. Налоговая будет считать ваш доход как кадастровую стоимость вашей квартиры, умноженную на 0,7;
2. ваша квартира будет дешевле, чем квартира друга. Здесь налогооблагаемый доход — кадастровая стоимость его квартиры, умноженная на 0,7.

Расходы на приобретение у вас в любом случае будут 2,5 млн рублей. Поэтому если ваши доходы выше расходов, то налог нужно уплатить с разницы. Если ваши расходы больше доходов, платить не надо. Но декларацию подайте в любом случае, чтобы показать и доходы, и расходы.

Переход права собственности по договору мены регистрируется Росреестром так же, как и по договору купли-продажи. Для регистрации обе стороны договора должны обратиться в любой МФЦ или непосредственно в Росреестр, в том числе через госуслуги.

Потребуется подать заявление о переходе права собственности и приложить к нему:

1. Паспорта сторон.
2. Договор мены в трех экземплярах. Акт приема-передачи составлять необязательно, но желательно. Чтобы избежать неловких взаимных претензий, лучше детально описать обе квартиры, особенно если вы передаете их друг другу с ремонтом. Или хотя бы указать, что у вас нет претензий к качеству квартир и они пригодны для проживания.
3. Нотариальные согласия супругов на заключение сделки или брачный договор.
4. Согласие органов опеки, если кроме вас долями в помещении владеют дети.

Если самостоятельно составить договор мены затруднительно, можно обратиться к юристу. Его услуги обойдутся в 2 000—5 000 ₽ в зависимости от города. Часто рядом с МФЦ есть компании, которые специализируются на таких договорах, — их услуги стоят дешевле. А заявление на переход права собственности специалист Росреестра составит бесплатно  .

Госпошлина — 4 000 ₽ для физических лиц при кадастровой стоимости объекта максимум 20 млн рублей. Если выше — 0,02% кадастровой стоимости на дату сделки, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 ₽  . Уплатить ее должна каждая из сторон договора. Срок регистрации при подаче документов через Росреестр — семь рабочих дней, через МФЦ — девять рабочих дней  .

Договор мены можно заверить нотариально. Но это по вашему желанию. Например, если вы хотите срочно провести сделку и зарегистрировать переход права собственности. Обойдется это намного дороже. Зато нотариус обязан подать договор на регистрацию сам. В этом случае она будет произведена в течение следующего рабочего дня после того, как нотариус удостоверит договор  .

Обращаться к нотариусу точно надо, когда обменивают не всю квартиру, а только долю в ней, и это значительно дороже.

В результате вы получите выписку из ЕГРН, где будет указан переход права собственности на новую квартиру на вас, и ваш экземпляр договора мены с печатью Росреестра. За выписку из ЕГРН, если будете подавать документы через нотариуса, придется заплатить отдельно.

Если что-то пойдет не так и вы, например, захотите вернуть свою квартиру, всю процедуру придется пройти еще раз. Каких-то отличий от того, как если бы вы просто продали старую квартиру и купили новую, тут нет.

В любом случае вам с другом придется подать декларацию в налоговую.

Возьмите кадастровую стоимость своей квартиры и квартиры друга и умножьте на 0,7. В чью пользу будет разница, тот и будет платить налог.

И зарегистрируйте переход права в Росреестре.