Билет в один конец: в чем феномен непродаваемой недвижимости

Посмотрите на динамику любого финансового актива, и вы легко заметите, что даже у самых лучших представителей фондового рынка (например, Сбера) на фоне в целом растущего тренда все равно будут наблюдаться длительные периоды снижения (даунтренды). Что в целом логично: деревья не растут до небес, и спекулянты, покупая и продавая акции, гоняют цены в обе стороны.

Потом посмотрите на недвижимость, и никаких явных даунтрендов вы не увидите (а недвижимость, как минимум отчасти может считаться финансовым активом). Например, в новейшей истории имелись всего лишь две небольшие коррекции (в 2009 и в 2015⁠-⁠2017 годах). Именно коррекции, т.к. полноценным падением это снижение язык назвать не повернется.

Во многом такое положение дел связано с тем, что цены квартир измеряются в рублях, а сам рубль постоянно ослабляется, поэтому практически весь «рост» цены недвижимости на самом деле инфляционной природы, то есть мнимый. Однако, если уж на то пошло, цену акции того же Сбера тоже измеряют в рублях. Что не мешало Сберу неоднократно буквально обваливаться (например, в 2022 году его акции рухнули в 3,5 раза).

Конечно, на это находится немало причин:

• Государство активно поддерживает застройщиков, ежегодно вливая в систему несколько триллионов рублей, не давая ценовой пирамиде новостроек рухнуть;
• Народ воспринимает недвижимость одновременно как безрисковое и доходное вложение (что должно было бы поставить экономистов в тупик, т. к. известно, что риск и доходность имеют отрицательную корреляцию), то есть квартиры для россиян одновременно и защита накоплений, и способ разбогатеть;
• Трансакционные издержки (ТИ) при купле-продаже недвижимости, что исключает быстрые колебания цены. К последнему примыкает еще один феномен, о котором мало говорят, но о котором мы как раз сегодня и поговорим. Это феномен непродаваемой недвижимости. Это когда недвижимость охотно покупают, но чрезвычайно редко продают. И не потому, что не хотят, а потому что не могут (или это связано с высокими ТИ). Из⁠-⁠за этого на рынок выходит слишком мало вторичной недвижимости на продажу, благодаря чему цены сохраняют устойчивость.

Приехал ко мне один родственник. Заговорили о недвижимости. Несколько лет назад купил он квартиру в Подмосковье, но, работая в Москве, ездить ему очень неудобно, и поэтому подумывает перебраться в столицу. «В чем проблема?» — говорю ему я, — «Продай свою квартиру в области, добавь денег или возьми кредит и купи квартиру в Москве». Схема вроде стандартная и не такая уж сложная.

«К сожалению, не могу», — отвечает мне он, — «я использовал при покупке маткапитал, и теперь чтобы продать первую квартиру, мне нужно купить взамен нее квартиру большей площади (таково требование опеки), а это невозможно, т. к. по цене я не никак этого не потяну».

Ситуация почти безвыходная. Квартира есть, но продать ее по факту невозможно. Теперь родственнику реальнее не пытаться провернуть альтернативную сделку, реализуя слишком большую по площади квартиру в области, а купить в дополнение к ней вторую квартиру в Москве (в ипотеку).

Если вы думаете, что такие истории единичные, то вы ошибаетесь. Даже с моей скромной выборкой, знаю еще пару таких историй. Коллега взял в льготную ипотеку квартиру, и тоже имел несчастье задействовать маткапитал. Теперь продать не может, но думает покупать что⁠-⁠то еще. И тоже, в дополнение.

Если мы мысленно экстраполируем эти истории на весь рынок, то с точки зрения макроэкономического баланса получим постоянный приток средств на рынок недвижимости при минимуме оттока. Народ покупает и не продает, отсюда и возникает удивительная стабильность цен.

Кстати, о побочных эффектах маткапитала я писал еще много лет назад, см. «кто подложил бомбу маткапитала под российский рынок недвижимости?» Несложно догадаться, что маткапитал, вопреки исходной установке, не помогает родителям, а лишь увеличивает их затраты на недвижимость, заставляя покупать лишнюю недвижимость (и в конечном счете действуя во вред демографии).

По похожей схеме действует и льготная ипотека. Она тоже, как и маткапитал, загоняет покупателей в ловушку. Когда актив есть, стоит дорого (и даже, возможно, растет в цене), но реализовать богатство через продажу этого актива невозможно (или с большими потерями).

Действительно, привлеченные низкими ставками по льготной ипотеке покупатели брали новостройки по завышенным (относительно вторички) ценам. Это выглядело выгодным, но лишь на очень длинном временном интервале, см. «Зачем людям новостройки по завышенным ценам». Если такой покупатель захочет продать новостройку, он будет делать это по цене вторички и сразу столкнется со значительными убытками.

К тому же он потеряет льготный кредит. Досрочно погашать ипотеку ему тоже невыгодно. Итог: покупатель надолго застрянет со своей квартирой, и если ему даже приглянется чего⁠-⁠то еще, он скорее купит вторую, чем будет продавать свою «льготу».
Резюмируя вышесказанное, мы получим, что

Надо ли говорить, что такая «поддержка» очень выгодна застройщикам (и прикормленным банкам), т. к. стабилизирует или даже цементирует рынок недвижимости, но совершенно никак не работает с точки зрения повышения рождаемости.

Подробнее, почему государственные программы поддержки рождаемости имеют нулевой или отрицательный эффект рассказано в книге «Больше денег — меньше деток».

Помимо государственных программ непродаваемой делают недвижимость следующие мотивы:

• психологические. Можно назвать их «хватательным» рефлексом. В других работах я называл иррациональную тягу к скупке недвижимости квартирным фетишизмом. Люди скупают недвижимость не потому, что она им нужна, а потому что боятся за сохранность средств. При появлении любых свободных денег они стремятся тут же от них избавиться (бесконечные разговоры об экспроприации вкладов, девальвации этому очень способствуют).
• семейные. Значительная часть собственности на самом деле долевая. Продать ее можно лишь сообща, что не всегда бывает возможным (кстати, квартиры с использованным маткапиталом лишь частный случай долевой собственности);
• кривые документы (частое явление, например, на загородном рынке, когда многие участки и дома нормально не оформлены). В результате недвижимость есть, а продать ее нельзя.
• на некоторых неликвидных рынках, столкнувших с отсутствие спроса, собственники недвижимости не снижают цену, а висят годами в объявлениях или снимают объект с продажи.

Все перечисленное приводит к тому, что при огромном накопленном жилом фонде, в России почти ничего не выставляется на продажу. Относительно низкие затраты (например, налоги) на недвижимость также этому способствуют. А раз никто не продает, то с чего падать ценам? Непродаваемая собственность — одна из главных причин стабильных цен на недвижимость в России.