Я вложила в убитую советскую дачу 100 000 ₽ и теперь планирую ее продать в 3 раза дороже

Правильный хоумстейджинг увеличивает прибыль с недвижимости.

В 2023 году нам в наследство от дедушки досталась советская дача в СНТ в Тульской области — старый одноэтажный летний дом площадью 26 м². Я хоумстейджер и знаю, как преобразить недвижимость для продажи. Вот и в даче увидела потенциал и решила ее отремонтировать. Расскажу, что я делала, чтобы в перспективе заработать на убитой даче без космических вложений.

Наша дача без кухни, с плохой электрикой: старые провода и куча удлинителей. Техническая вода только по границе участка. Но дом не развалюха, конструктив в порядке: целый, крепкий, не прогнивший, с хорошим фундаментом и сухой крышей.

Внешний вид оставлял желать лучшего — неухоженный и некрасивый дом. Повсюду царил хаос: захламленные комнаты, разбитые окна, сад, заросший дикой сливой вперемежку со старыми яблонями. По оценке моей мамы, риелтора, максимум, который можно было выручить за него на тот момент, — 400 000 ₽ за землю и фундамент.

Но потом я присмотрелась к дому внимательнее и отметила:

• большие французские окна на веранде;
• ставни на окнах, красивые наличники, много старой мебели — все это можно было отреставрировать;
• потрясающие доски, спрятанные под отходящими обоями, и крепкие полы, которые можно привести в порядок;
• большие вековые деревья на участке 5 соток, которые добавляли +100% к приятной дачной атмосфере;
• близость к городу — 9 км до центра и 7 минут до остановки общественного транспорта, в пешей доступности магазины и хорошее охраняемое СНТ.

Я решила, что дом заслуживает второго шанса, и задалась целью сделать ремонт своими руками в пределах 50 000 ₽, а затем продать дачу за 1 млн рублей — это была среднерыночная цена за облагороженную дачу на тот момент.

Для семьи такой план звучал слишком амбициозно и маловероятно, но родные все равно согласились помочь. Так мне стали помогать мама, брат, парень и родители парня, но главным помощником и мастером на все руки был папа, за что ему и всем огромное спасибо.

Заниматься дачей получалось только в теплый сезон по выходным и без особого фанатизма.

Первым делом я проанализировала конкурентов и определила целевую аудиторию. Идеальным покупателем этой дачи была женщина 35—60 лет, которой нравится ретроэстетика, творчество и садоводство, важна близость к городу и остановке общественного транспорта и которая хочет сразу заехать и жить, а не тратить время на благоустройство.

Такой анализ помог определиться с концепцией интерьера и подобрать правильные детали и фишки, которые помогут зацепить нужного покупателя.

Цель была создать место для летнего отдыха, где потенциальный покупатель мог бы сразу расслабиться и заняться любимыми делами.

Это первое, что пришлось сделать. Вещей и мусора на даче было столько, что дверь в соседнюю комнату полноценно не открывалась. Все это хранилось на самодельных стеллажах от пола до потолка и в потайных встроенных шкафах. Все они были доверху забиты мусором.

Поскольку бюджет был ограничен, да и забота об окружающей среде предполагала первичную сортировку, я инспектировала каждый предмет. Интересные находки оставляла, хорошие книги отправляла в домашнюю библиотеку, плохие — на переработку.

Я перебрала каждую дощечку и железку из этой кучи хлама. То, что могло пригодиться в ремонте, шло в подвал на хранение, например крепкие доски и целые стекла. Что-то отправлялось на приемку металла — на этом я заработала 20 000 ₽.

Чтобы сэкономить бюджет, я сохранила старую мебель, которую можно было привести в порядок. От помойки были спасены венские стулья, старые картины, комод в прованском стиле и дубовый стол. Звучит красиво, но в реальности им всем нужна была полная реставрация.

На расхламление ушло чуть больше месяца. Благодаря этому этапу удалось сэкономить около 80 000 ₽: не пришлось закупать пиломатериалы, мебель, фанеру, деревянные плинтусы, вагонку и расходники типа монтажной пены.

После того как мы освободили дачу от вещей, нужно было продумать планировку и определить план работ. Получилось так:

1. Отреставрировать окна, дверь и мебель, привести в порядок внешнюю отделку дома.
2. Подвести воду и продумать систему канализации.
3. Заменить электрику.

Главная задача на этом этапе — обновить интерьер, но сохранить атмосферу старинной дачи и правильно спланировать небольшое пространство, всего 26 м², да еще с низкими потолками — 226 см. Я определила для себя такие задачи:

• разместить необходимые зоны — отдыха, столовую, кухонную и рабочую, — не перегружая пространство;
• визуально расширить помещение и поднять потолки — это требовало не только грамотной планировки, но и правильной отделки.

Стены. С них мы начали ремонтные работы. Снаружи дом зачистили от старой краски с помощью болгарки. Это быстрый способ, но он оставляет неровности на дереве из-за наклона инструмента к материалу. Нужно это учитывать, если хотите получить идеально гладкую поверхность.

Внутри с помощью пульверизатора с водой и шпателя сняли несколько слоев обоев с газетами. На этом и последующих этапах продолжением моей руки стал мультифункциональный шпатель — удобная вещь, занимает почетное место в чемоданчике стейджера.

Затем с помощью шлифмашинки я зачистила оголившиеся доски, чтобы убрать потенциальные занозы и облегчить покраску стен.

Вот что я сделала, чтобы визуально расширить пространство:

1. Покрасила стены светлой краской — использовала укрывистую эмаль Empils в оттенке F449 по палитре Tikkurila Symphony, получился светлый сливочный цвет. Эта краска хорошо ложится на старое дерево. Красила в один слой по загрунтованным стенам. На всю дачу понадобилось 5,5 л.
2. Покрасила напольные и потолочные плинтусы в цвет стен, это визуально подняло потолок. Потолочный плинтус выбрала шире обычного — такая деталь добавила изыска интерьеру. На все комнаты ушло 19 штук — 617 ₽.
3. На веранде самый низкий потолок — 210 см, поэтому я добавила бордюр из вагонки, чтобы визуально его приподнять. Выкрасила той же Empils 0,9 л в акцентный цвет J449 по палитре Tikkurila Symphony, который красиво сочетается с обоями. Вагонку для бордюра покупать не пришлось: в подвале были обрезки по 80 см, которые я оставила. Обои нашла на Wildberries — два рулона по 1377 ₽.

Все стены я покрывала белым грунтом за 760 ₽ из местного магазина, чтобы сократить расходы на краску. А стены под обоями покрасила в белый цвет, чтобы не пожелтели.

Полы планировала зачистить от старой масляной краски до чистого дерева и покрыть лаком. Но после жалких попыток зачистить доски поняла, что идея провальная: краска намертво сцепилась с поверхностью, нигде не шелушилась и не отходила. Поэтому я решила отшлифовать верхний слой от пятен свежей краски, которые появились за время ремонта, и просто перекрасить пол.

На этом этапе я ошиблась: приступила к полам в последний момент, чтобы не запачкать их, а в итоге запачкала все стены коричневой пылью от шлифовки. Ее пришлось убирать с помощью строительного пылесоса в несколько подходов. Теперь сделала вывод, что полы нужно зачищать до покраски стен и потом просто укрывать их пленкой.

Сначала хотела сделать пол с изюминкой — рисунком или обводкой по контуру. Но, подумав о том, сколько времени потрачу на реализацию задумки, отказалась от нее в пользу простого однотонного пола.

Я пыталась найти такую же масляную краску, ведь за столько лет с ней ничего не произошло, а значит, можно смело использовать.

Но в «Леруа» и других местных магазинах подобной не было, поэтому взяла эмаль для бетонных полов Olimp и заколеровала в цвет J455 по палитре Tikkurila Symphony. Красила в два слоя и потратила две банки краски по 2,7 л — всего 3500 ₽.

Потолок. В кухне и гостиной потолок был отличным. Мы его просто зашлифовали от старой краски и покрасили белой эмалью за 1340 ₽ из местного магазина. Ушло 4,4 л.

А вот на веранде крыша протекла, обшивку пришлось менять. Потолок отделали вагонкой — ушло четыре упаковки категории В за 4864 ₽ — и покрасили белой эмалью.

Окна. Самым долгим этапом стала замена стекол в рамах — у нас их было больше 80, практически все битые.

Мы использовали стекла, которые были в запасах на даче, а остальное забрали по объявлению на «Авито» бесплатно.

Резка стекла требовала сноровки и мастерства — оказалось, не так легко разрезать стекло и не разбить его. С этим помог молодой человек. Он использовал стеклорез за 243 ₽, который оказался удобным.

Можно облегчить себе задачу и отвезти стекла в мастерскую, где их нарежут. Такая услуга в нашем городе стоит 100—150 ₽ за стекло. На этом этапе мы сэкономили примерно 8000 ₽.

Рамы были в нормальном состоянии. Я просто зачистила их от старой краски с помощью шлифмашинки. Дырочки и сколы заделала с помощью смеси из шпатлевки и древесной пыли, а затем покрыла все белой краской.

Электрика. По моей задумке в доме решили делать ретропроводку, которая подходила из-за открытого способа монтажа и своего стиля. В «Леруа Мерлене» все материалы стоили 15 000 ₽. Я стала искать более бюджетную альтернативу: вбила название, пробежалась по ссылкам и нашла такую же проводку в два раза дешевле. Заказала, и через несколько дней она была у меня.

Проводку менял папа. Так на даче появился щиток с новыми автоматами, семь розеток и выключатели. На все работы ушло три дня — по комнате в день.

Вода. Ее в доме не было, и это нужно было исправить. Мы вырыли траншею для труб от точки воды, проходящей по границе участка, до дома, добавили насадку на уличный кран для второго вывода воды, папа спаял ПВХ-трубы и завел их в дом через отверстие в стене. Трубы не утепляли, поскольку после окончания сезона воду из них сливаем и домом зимой не пользуемся.

Канализацию сделали следующим образом. Выбрали место для будущего септика и подготовили яму, насыпали на дно дренаж в виде щебенки. Септик сделали из большого металлического бака с нашего участка. Для этого вырезали в нем три отверстия: для ввода канализационной трубы из дома, для откачки и перелива. Сам бак для защиты от коррозии обработали резинобитумной мастикой за 3600 ₽ и погрузили в яму.

Крыша на веранде. Во время дождей старая крыша веранды, покрытая рубероидом, впервые протекла — ее пришлось полностью поменять. Хорошо, что мы не успели поклеить обои к этому моменту. Для ремонта использовали имеющиеся доски, три профлиста за 5300 ₽ и остатки вагонки для обшивки козырька и карнизного свеса. А еще благодаря этим изменениям мы смогли выдвинуть козырек перед входом в дом — теперь там полноценный навес.

Крышу папа с братом поменяли за два дня, а карнизный свес с трех сторон обшивали еще неделю.

После того как основные ремонтные работы завершили, я приступила к самой интересной части.

Реставрация мебели. Для нее мне понадобились смывка для лака, цикли, шлифмашинка, строительный фен и мебельный степлер. Все эти инструменты у меня уже были, так как я часто использую их в работе.

Также пришлось докупить:

1. Лак на водной основе — с ним мебель не желтеет.
2. Мебельную ткань для обивки стульев и некрасивой столешницы из фанеры для письменного стола — выбирала их среди обрезков мебельной ткани, на все ушло 700 ₽.
3. Поролон и синтепон для стульев — заказала на Wildberries за 600 ₽.

Стулья я разобрала на детали, с помощью цикли зачистила от старого покрытия, ошкурила и покрыла лаком. Сидушки пришлось менять на новые, поскольку старые пришли в негодность. Для этого из обрезков фанеры вырезала основы, приклеила к ним поролон, сверху натянула синтепон и оббила мебельной тканью. Собрала элементы вместе, и у стульев началась вторая жизнь.

Для дополнительного хранения на кухне восстановила подвесную полку. Зашкурила ее, приклеила обои на внутреннюю стенку, покрыла лаком и добавила акцентный зеленый цвет.

Дубовый письменный стол тоже достался в плачевном состоянии: столешница была покрыта рваной тканью, местами уничтожен шпон, покрытие облезло, ручки заржавели и отваливались.

В первую очередь я удалила старый лак с помощью шлифовальной машинки, а все ручки на сутки замочила в лимонной кислоте — это помогло избавиться от ржавчины.

По бокам на тумбочках был частично оторван и поврежден шпон. Чтобы это исправить, пришлось брать в качестве донора шпон с тыльной части тумбочек. В этом помогала мама: она наложила кусок шпона на тумбочку, ножом вырезала нужную заплатку, а затем с помощью столярного клея и пресса приклеила недостающие кусочки.

Старая столешница развалилась во время демонтажа — пришлось ее полностью поменять. Я купила в «Леруа» самый тонкий лист фанеры за 618 ₽, обрезала его по размеру и обтянула сверху тканью с помощью мебельного степлера. По углам для надежности закрепила столешницу с помощью декоративных золотых заклепок.

Остальные предметы мебели прошли похожий путь. Я зачистила их от старой краски, ошкурила, укрепила и перекрасила. В результате получилась стильная и уникальная мебель, которая прекрасно вписалась в интерьер.

Еще на «Авито» я купила новый раскладной диван за 19 000 ₽ — нашла лучший вариант по соотношению цены и качества, а также обеденный стол за 1500 ₽. Его пришлось доработать: зачистить ножки от глянцевого лака, зашкурить столешницу из фанеры и покрыть белым маслом, которое осталось от другой реставрации. Теперь на столешнице виден потрясающий рисунок дерева.

Светильники делала сама. На веранде повесила люстру из папье-маше. А в гостиной — светильник из доступных материалов. Для него заказала патрон на Wildberries, а абажур сделала из фруктовницы из «Фикс-прайса». На все ушло 730 ₽, а сама работа заняла час.

Торшер тоже собрала с нуля, но повторять не советую — это оказалось непросто и невыгодно. Проблемы были на каждом этапе: сделать ровный абажур из проволоки, обтянуть его ротангом, потом устойчиво поставить светильник на ножки, чтобы он перестал падать. В итоге пришлось купить готовый абажур. На все материалы ушло 3600 ₽. Так что проще сразу взять в магазине и задекорировать, если есть желание.

Кухня. На нее ушло 8855 ₽. Я купила:

1. Мебельный щит из сосны для столешницы — 2 м за 1862 ₽. Покрыла его тем же лаком на водной основе, что и мебель.
2. Золотой смеситель за 1760 ₽ и мойку с сифоном за 3865 ₽.
3. Набор шурупов-крюков за 88 ₽, чтобы повесить шторку.
4. Кружевную ткань — 1,5 м за 900 ₽.
5. Герметик для установки за 380 ₽.

Каркас для кухни сделали из стенок бывшего ЛДСП-шкафа толщиной 32 мм. Его я просто перекрасила. Функцию фасадов выполнила шторка — такое решение хорошо подошло под дачный стиль. Собрали за четыре дня.

Текстиль. Раньше роль штор в доме выполняли ставни. Я оставила их в качестве декора. Укрепила, зашлифовала и покрасила в белый — теперь они украшают два окна снаружи.

На даче пять окон. Мама сшила на них шторы. Их пришлось перекроить, чтобы сменить ориентацию с вертикальной на горизонтальную. Использовали два комплекта — канвас за 1326 ₽ и льняные за 1292 ₽, еще две были в запасах. Все шторы — на подхвате из двух сшитых лент: киперной и бархатной.

Внутренние края штор в гостиной обрамляет зеленая декоративная тесьма, вписывающаяся в цветовую гамму интерьера. Это добавило деталей, которые хочется рассматривать.

На веранде у нас большие красивые окна — не хотелось их закрывать. Для них сшили шторы с подхватом из лент.

Декор. Ему я уделила особое внимание. В гостиной развесила картины. Часть рамок купила в «Леруа» по 417 ₽, а также использовала те, что уже были.

Большую раму освободила от старого полотна с картиной и использовала как обрамление. Раму поменьше перекрасила в черный цвет и добавила цветную деталь в виде паспарту, обтянутого кусочком мебельной ткани, которая осталась от перетяжки стульев.

Теперь расскажу, за счет чего удалось сэкономить.

Подключала креативность. Придумать классные, нестандартные решения помогают насмотренность, идеи с «Пинтереста» и желание творить руками.

Например, вместо того, чтобы выкинуть уродливую старую дверь, я сняла старую облупившуюся отделку, обшила ее куском фанеры, перекрасила, добавила акцентный молдинг за 400 ₽ и большую кованую ручку за 650 ₽. Получилось красиво.

Использовала то, что уже было. Нам много раз пригождались материалы, которые мы уже хотели отправить на свалку, но не успели. Так что, если кажется, что доски, обрезки или вещи уже не пригодятся, лучше выкидывать их после окончания всех работ.

Искала нужное на «Авито». Там часто попадаются объявления людей, которые отдают или продают остатки после ремонта: стекла, доски, старую мебель. Так, на стеклах мы сэкономили около 5000 ₽.

Трезво оценивала, что нужно делать, а что — нет. Для этого учитывала класс объекта и его стиль. Нужно понимать, что многие решения, которые я использовала для дачи, не подойдут для нового современного дома. Как и наоборот: нет смысла пытаться сделать из летнего домика виллу.

Итоговая сумма получилась больше, чем я изначально планировала. Так вышло из-за незапланированных расходов, связанных с отделкой потолка и заменой крыши на веранде после протечки. А еще мы обшили пристроенный к даче сарай и поменяли на нем крышу — он был первым, что видишь, подъезжая к даче.

Все ремонтные работы делали по несколько часов в выходные дни в теплое время года, но нерегулярно, поэтому на переделку ушло два года. Если нанять пару рабочих на полный день, повторить такой проект можно за месяц-другой.

На таких объектах можно заработать несколькими способами:

1. Продать. Написать хорошее объявление, которое опишет все плюсы недвижимости. Выбрать продающие фотографии и адекватно оценить стоимость объекта — проанализировать цены конкурентов на аналогичные объекты или проконсультироваться с риелтором. Бывает, собственники очаровываются результатом и ставят завышенную цену, из-за чего объект стоит в продаже месяцами.
2. Сдать в аренду — посуточно или на долгий срок. Этот сценарий нужно предусмотреть в ремонте и добавить все необходимое для комфортного проживания. Заранее определите, какая техника нужна, сколько спальных мест подготовить, какие фишки в интерьере сделать, чтобы заинтересовать будущих жильцов.
3. Сдать как фотостудию. Если дачу правильно стилизовать, ее можно подготовить под аренду для съемок или ивентов и сдавать фотографам или контентмейкерам.

Для всех этих вариантов нужны хорошие фотографии для объявления. Можно пригласить интерьерного фотографа или сделать снимки самим. Рекомендации такие:

1. Фотографии нужно делать при естественном освещении в дневное время. Помойте окна, выключите верхний свет и раздвиньте тюль со шторами, если вид позволяет. Обязательно протрите камеру — совет элементарный, но способный сильно улучшить качество фотографий.
2. Включите сетку на камере и следите, чтобы вертикали и горизонтали не заваливались.
3. Воспользуйтесь редактором, если фотографии получились темными или кривыми, — это можно подкорректировать. Не увлекайтесь фильтрами, иначе цветопередача будет неестественной.
4. Камеру держите на уровне груди, а лучше поставьте на штатив — так избежите смазанных кадров.
5. Не используйте режим 0,5х, чтобы охватить всю комнату. Лучше сделать несколько фотографий с разных ракурсов.
6. Добавьте парочку близких ракурсов, чтобы показать интересные детали.

За два года работы и 98 000 ₽ мне удалось превратить старую дачу в стильный и уютный дом, рыночная стоимость которого сейчас — 1 500 000 ₽. Сдаю дом в аренду в качестве фотостудии за 1300—1800 ₽ в час, а летом выставлю на продажу.

Главное, что я усвоила:

1. Не стоит бояться нестандартных решений. Нужно искать способы сэкономить и быть готовым вложить силы и креативность в проект. С таким подходом объект может стать не только красивым, но и прибыльным.
2. Не каждую дачу можно преобразить. Какой бы хороший дизайн вы ни придумали, бесполезно воплощать его, если дом рассыпается или у него проблемы с документами. Не пытайтесь упаковать плохой объект в красивую обертку: покупатели на нее не клюнут, а вы просто потратите деньги и силы.
3. Если решите заняться дачным флиппингом, при выборе выгодного объекта рекомендую сначала обратиться за технадзором. Специалист поможет выявить дефекты дома и оценить состояние. Так вы не купите кота в мешке, которого потом не сможете продать.