Экологические изыскания для разрешения на строительство — ошибки заказчиков, ведущие к отказу

При подготовке документов для получения разрешения на строительство застройщики и проектные организации иногда пытаются самостоятельно закрыть вопрос с инженерно-экологическими изысканиями. Заказывают лабораторные исследования, собирают ответы ведомств или привлекают частных специалистов для составления отчета. Но при рассмотрении документов получают отказы, когда выясняется, что выполненных работ недостаточно, отчет оформлен неправильно или не подписан.

В этой статье я собрал три случая, с которыми заказчики пришли к нам в Центр Гео Эксперт. В одном пришлось собирать полноценный отчет из отдельных материалов, в другом — проверять и дорабатывать уже подготовленные изыскания, в третьем — обследовать участок после получения сведений о редком виде.

Эти ситуации возникли на разных этапах подготовки и рассмотрения документации. Но неизменно приводили к отказу в выдаче разрешения на строительство. Ниже я описываю конкретные проблемы и работы, которые потребовались для их устранения.

Объект: гостиничный комплекс в Котельниках, Московская область. Объект незавершенного строительства.

Заказчик подготовил материалы по экологическим изысканиям по собственному представлению о том, что должно входить в отчет. Лабораторные исследования были выполнены, ответы ведомств частично собраны. Все было собрано в один файл, который приложили к пакету документов на разрешение. Однако был получен отказ со следующей формулировкой: Это не отчет об изысканиях. Титульного листа нет, не понятно кто заказчик, а кто исполнитель. Прислана мешанина из протоколов. Лабораторные исследования выполнены не в полном объеме. ТЗ и программа изысканий отсутствуют. Отсутствует пояснительная записка с должным описанием участка проектируемого строительства. Нет соответствующих информационных писем профильных органов исполнительной власти и тп. К отчету приложена выписка НОСТРОЙ вместо выписки НОПРИЗ.

В чем ошибка

Заказчик фактически приравнял результаты лабораторных исследований к инженерно-экологическим изысканиям в целом. Между тем протокол показывает результат исследования конкретной пробы или измерения, он не объясняет, достаточно ли обследована территория и какие выводы из получены.

В этом случае проблема была шире оформления титульного листа или отсутствия технического задания: не хватало части исследований и исходных сведений. Простого объединения файлов в один документ было недостаточно.

Что мы сделали

Мы проверили и упорядочили протоколы и дополнили комплект недостающими. Подготовили техническое задание и программу работ, запросили недостающие сведения в профильных ведомствах, привели пояснительную записку в соответствие с нормативно-техническими требованиями и приложили выписку НОПРИЗ.

Срок нашей работы — две недели.

Что проверить заказчику

До заказа отдельных анализов стоит определить полный состав изысканий и того, кто подготовит итоговый отчет. Если лаборатория передает только протоколы, нужно заранее предусмотреть остальные работы.

При приемке полезно проверить, совпадают ли во всех материалах объект, адрес и границы участка, есть ли задание и программа, объяснены ли результаты исследований, приложены ли документы, на которые ссылается исполнитель. Наличие большого количества приложений само по себе не говорит о полноте изысканий.

Объект: строительство автобусной остановки во Всеволожске, Ленинградская область.

Для подготовки отчета клиент привлек частного специалиста. Работа была выполнена, но при передаче документов возникла проблема: администрация не принимала результаты без усиленной квалифицированной электронной подписи — УКЭП — специалиста, включенного в национальный реестр специалистов НОПРИЗ.

Ни у привлеченного специалиста, ни у клиента не было членства в СРО в области инженерных изысканий. Предоставить документы от надлежащего исполнителя и организовать их подписание в требуемом виде клиент самостоятельно не мог.

В чем ошибка

При выборе исполнителя стороны договорились о подготовке текста отчета, но не обеспечили весь процесс передачи результата. Кто проверяет материалы, какая организация отвечает за изыскания, кто подписывает документы.

При этом качество самой работы оказалось хорошим. Привлеченная специалистка грамотно подготовила материалы, и значительная переработка не потребовалась. Причиной обращения к нам стало сочетание организационных вопросов и требований к оформлению результата.

В этом кейсе важно различать членство организации или ИП в СРО, сведения о специалисте в национальном реестре и электронную подпись. Проверять их следует отдельно: наличие одного не подтверждает автоматически наличие остальных. Требования к конкретному комплекту нужно выяснять с учетом объекта, договора и процедуры подачи документов.

Что мы сделали

Мы провели тщательный аудит результатов изысканий. Проверили содержание отчета и внесли немногочисленные правки. Затем приложили выписку НОПРИЗ и подписали документы УКЭП.

Срок нашей работы — один рабочий день. Такой срок оказался возможен благодаря хорошему качеству исходных материалов.

Что проверить заказчику

До заключения договора стоит выяснить, кто будет указан исполнителем изысканий, кто отвечает за подготовку и проверку отчета и кто его подпишет. Также нужно согласовать состав выдаваемых файлов и требования к электронной подписи.

Если к работе привлекается частный специалист, его участие следует заранее встроить в общую схему выполнения изысканий. Тогда ситуация, в которой отчет готов, а передать его на рассмотрение невозможно, не обнаружится непосредственно перед подачей документов.

Объект: участок строительства в Московской области.

По информации заказчика, он получил отказ в разрешении на строительство из-за сведений о местах обитания охраняемого вида в районе участка. В письме Министерства экологии и природопользования Московской области был указан зефир березовый — вид, занесенный в региональную Красную книгу.

Формулировка письма имела значение: ведомство сообщало о зафиксированных местах обитания в районе земельного участка. Это не равнозначно результату обследования непосредственно территории будущего строительства.

В том же письме министерство рекомендовало организовать ботаническое и зоологическое обследования участка в соответствующий биофенологический период. Иными словами, требовалось уточнить сведения на местности в подходящее для наблюдений время.

В чем ошибка

Само наличие редкого вида в районе строительства не является ошибкой заказчика. Проблема возникает, когда полученную информацию не учитывают и переходят к подаче документов без необходимого исследования.

Ответ ведомства и полевое обследование решают разные задачи. Первый сообщает об имеющихся сведениях по территории. Второе позволяет исследовать конкретный участок и подготовить обоснованные выводы с учетом условий на месте.

Нельзя автоматически считать, что отсутствие очевидных признаков при обычном осмотре не дает основания исключить присутствие редкого вида. Для этого нужны профильные специалисты и подходящие условия обследования.

Что мы сделали

Мы выполнили ботаническое и зоологическое обследование участка и подготовили сокращенный технический отчет по результатам инженерно-экологических изысканий.

Срок нашей работы — три рабочих дня. Это срок решения конкретной задачи по данному участку. Возможность повторить его на другом объекте зависит от требуемого объема обследований и условий их проведения.

Сокращенный отчет в этом случае был подготовлен по конкретному вопросу. Рассматривать его как универсальную замену полному комплексу инженерно-экологических изысканий для любого строительства нельзя.

Что проверить заказчику

Если в ответе ведомства упомянуты редкие виды, нужно передать письмо исполнителю изысканий и определить, какие обследования потребуются. Важно выяснить, к какой территории относятся сведения, можно ли выполнить работы в текущий сезон.

В этих трех случаях причины доработки были разными: неполный состав материалов, нерешенный вопрос с исполнителем и подписанием, отсутствие обследования по сведениям об охраняемом виде. Только лишь наличие файла с названием «Инженерно-экологические изыскания» мало что дает.

Если отказ уже получен, для оценки доработок лучше передавать полный отчет с приложениями и весь текст замечаний или отказа. По одному абзацу не всегда можно определить, достаточно ли исправить оформление или придется выполнять дополнительные исследования.