Как работает ипотека с плавающей ставкой?
Анна Ч.
спросила в Сообществе
Увидела, что у одного из банков есть программа, где ставка по ипотеке зависит от ключевой ставки ЦБ. То есть, если ЦБ будет снижать ставку, ипотечная ставка будет падать даже по уже взятому кредиту.
Как это работает? Насколько это выгодно, если нет возможности взять льготную ипотеку типа семейной или ИТ? И чем это отличается от рефинансирования ипотеки?
Программа, где ставка по ипотеке зависит от уровня ключевой, — это ипотека с плавающей, или переменной, ставкой.
Расскажу об особенностях таких кредитов и покажу, какие есть варианты снизить ставку по ипотеке.
Что такое ипотека с плавающей ставкой
У такого ипотечного кредита ставка нефиксированная. Она состоит из двух компонентов:
- Переменная величина — например, ключевая ставка ЦБ или ставка межбанковского кредитования.
- Надбавка — обычно это несколько процентных пунктов.
Такие ипотечные кредиты широко применяют на Западе. Например, один из крупнейших банков США предлагает два типа ипотеки с фиксированной ставкой на 15 и 30 лет и одну программу с плавающей ставкой. Один из крупнейших банков Испании, «Сантандер», также предлагает ипотеки с фиксированной и переменной ставкой.
Когда такие программы появились в России, ставку по кредиту привязывали к ключевой:
Со временем такие программы ушли с рынка. Главная причина — высокие риски.
Когда в 2014 году ключевую ставку резко подняли, заметно выросла и плавающая ставка по кредитам. Это привело к сложностям с выплатами. Например, в декабре 2014 года ставка MosPrime, рассчитываемая на шесть месяцев, поднялась с 12,91 до 24,7%. Платеж у клиентов с такими кредитами увеличился в два раза.
С 2023 года банки перестали рассчитывать индикатор MosPrime. Сейчас обычно используют ключевую ставку.
Клиентам, взявшим ипотеку с MosPrime, предложили перейти на фиксированный процент. Например, так сделал банк «Центр-инвест»: он предложил заемщикам оформить дополнительное соглашение к договору с указанием фиксированной ставки.
Как работает ипотека с плавающей ставкой в России
Риски невозврата по таким кредитам выше, чем по кредитам с фиксированными процентами. Поэтому ЦБ выступил с инициативой ужесточить условия их выдачи.
С 1 сентября 2024 года банки могут выдавать кредиты по ставкам, привязанным к ключевой, с соблюдением ряда ограничений. Вот основные :
- Максимальное изменение установленной кредитным договором ставки не может превышать 1/3 от ставки на момент подписания договора, или 4 п. п.
- Срок ипотеки с переменной ставкой не может превышать 20 лет, если сумма кредита — от 200 до 1000 среднемесячных зарплат за календарный год, предшествующий году выдачи кредита, рассчитанных Росстатом. Например, за 2024 год среднемесячная зарплата по стране была 87 952 ₽. Значит, сумма кредита с переменной ставкой должна быть от 17 590 400 до 87 952 000 ₽. Если кредит больше 1000 средних зарплат, срок может быть больше 20 лет.
- При изменении переменной ставки банк обязан уведомить заемщика не позднее 15 календарных дней до введения нового процента по договору и выслать ему обновленный график платежей.
- При увеличении переменной ставки заемщик вправе обратиться к кредитору с просьбой увеличить срок кредита на 1/4 от первоначального, но не более чем на четыре года.
«Транскапиталбанк» — один из немногих банков, которые сейчас предлагают ипотеку с плавающей ставкой. Программа называется «Ипотека под ключ», банк запустил ее в конце февраля 2025 года. Вот основные условия:
- Ипотеку может оформить заемщик в возрасте от 20 лет, при этом на день окончания договора ему должно быть не более 70 лет.
- Заемщиком может быть гражданин или иностранец, но с присвоенным ИНН.
- Надбавка к ключевой ставке будет максимально возможной — 4 п. п.
- Стаж работы на последнем месте должен быть не менее трех месяцев для наемных сотрудников и не менее шести — для ИП, учредителей ООО или самозанятых.
Посчитаем, какой минимальный доход нужно подтвердить, чтобы оформить ипотеку с такими условиями.
Например, в мае 2025 года ключевая ставка — 21%. Добавляем 4 п. п., получается ставка в 25%. Сумму возьмем минимальную — 18 000 000 ₽.
При сроке 20 лет ежемесячный платеж будет примерно 377 678 ₽. Значит, доход должен быть от 755 356 ₽, чтобы показатель долговой нагрузки — соотношение дохода к платежам по кредитам — был в пределах нормативных 50%. И это при условии, что у клиента нет других кредитных обязательств.
Как банки меняют ставки по кредитам, если ключевая ставка снижается
Обычно в общих условиях кредитования банки указывают право снизить ставку по займу в одностороннем порядке при снижении ключевой. Но это именно право банка, а не обязанность.
На практике банки обычно не меняют процент по ипотеке при снижении ключевой ставки. Вместо этого они предлагают своим клиентам провести рефинансирование: банк выдаст новый кредит со сниженной ставкой, которым закроет долг по предыдущему.
Возможно, в 2025 году, раз ключевая ставка остается высокой уже долгое время, при ее снижении банки будут уменьшать ставку по действующим договорам или предлагать другие варианты снижения процента без рефинансирования.
Как устроено рефинансирование кредитов
До 2022 года рефинансирование обычно делали в стороннем банке. Но после резкого повышения ключевой ставки в марте 2022 года и ее последующего снижения банки начали активнее предлагать внутреннее рефинансирование, чтобы не терять заемщиков. Еще они стали брать на перекредитование клиентов, у которых с даты заключения договора прошел месяц или меньше, хотя раньше требовали срок от 3—6 месяцев.
Вот главные особенности рефинансирования:
- Для него обычно нужно подавать новую заявку. Банк будет проверять кредитную историю клиента и долговую нагрузку, и если обязательств стало больше, банк может не согласовать нужную сумму.
- Рефинансирование — это дополнительные расходы. Возможно, опять потребуется делать отчет об оценке, если это готовое жилье, и оформлять новый полис страхования.
- Пока вы не подпишете с банком новый договор, будет действовать старая ставка.
Больше подробностей — в статье «Как рефинансировать ипотеку».
При кредите с плавающей ставкой процесс снижения ставки будет простым и не потребует от заемщика дополнительных действий. Банк уведомит об изменении, и новая ставка начнет действовать с 16-го календарного дня.
Покажу разницу на примерах.
Предположим, ЦБ в июне 2025 года снизит ключевую ставку сразу на 6 п. п. — она упадет до 15%. Банки начнут снижать ставки по кредитам. Тогда клиент может подать заявление о рефинансировании в свой или сторонний банк и снизить ставку — например, с 21 до 16%. На оформление нового договора может уйти от нескольких дней до месяца.
При ипотеке с переменной ставкой заемщику ничего не придется делать. Когда ставка ЦБ упадет, банк снизит ставку по ипотеке, уведомит об этом клиента и пришлет новый график платежей.
При этом по ипотеке с плавающей ставкой процент всегда будет выше ключевой ставки. Например, в «Транскапиталбанке» надбавка к ключевой ставке — 4 п. п.
Но при ключевой ставке 21% есть банки, которые устанавливают ставку по ипотеке в пределах 22—24%. Например, банк «Санкт-Петербург» предлагает зарплатным клиентам — действующим или тем, кто ими станет, — ставку 22% при взносе от 20%.
Ипотека от «Транскапиталбанка» будет выгодной в сравнении со всеми предложениями банков, если надбавка будет минимальной, например 1—2 п. п.
Как еще банки предлагают снизить ставку в текущих условиях
Поскольку у ипотеки с плавающей ставкой много условий и одно из них — требования к минимальной сумме, она может вам не подойти. Но есть другие варианты.
Опция снижения ставки. При заключении кредитного договора банк предлагает клиенту подключить опцию уменьшения ставки при снижении ключевой ставки ЦБ. Такое есть, например, у «Альфа-банка».
Это не ипотека с переменной ставкой. Процент по кредиту будет фиксированный, но с возможностью его снизить один раз за время действия договора. При этом снижение ставки происходит по заявлению заемщика, а не автоматически.
Пониженный платеж на определенный период. Банк может предложить в первое время после оформления ипотеки — обычно в первый год — вносить пониженный ежемесячный платеж. Например, клиент платит 70% от установленной суммы, а 30% банк равномерно распределяет на оставшийся срок кредита.
Такая опция есть, например, у Сбера: банк предлагает клиентам первые 13 месяцев платить по ипотеке меньше. За это время ключевая ставка может снизиться, и тогда клиент сделает рефинансирование.
Покупка ставки. Некоторые банки, такие как Сбер, ВТБ и «Газпромбанк», предлагают при оформлении кредита понизить ставку по ипотеке за отдельную плату. Например, базовая ставка — 26%, но клиент может заплатить 5% от суммы кредита, чтобы банк снизил ставку на 2 п. п. — до 24%.
Насколько выгодна такая опция — спорный вопрос, нужно считать. Возможно, лучше будет направить деньги не на уплату комиссии, а на увеличение первоначального взноса или частичное досрочное погашение сразу после оформления ипотеки.
Еще напомню, что с 1 июля 2025 года банкам запретят брать с клиентов вознаграждение за снижение ставки по займу. ЦБ считает такую опцию сомнительной выгодой для заемщика и решил прекратить подобную практику .
Что в итоге
Ипотека с плавающей ставкой — кредит, ставка по которому меняется в зависимости от ключевой. При этом банк всегда делает надбавку к ключевой ставке. Также у такой ипотеки много ограничений — например, по сроку, минимальной и максимальной сумме.
Главный плюс такой ипотеки в том, что при снижении ключевой ставки банк автоматически снизит процент по кредиту. К сожалению, это работает и в другую сторону: при повышении ставки ЦБ процент по ипотеке увеличится, но не более чем на 4 п. п. от ключевой.
Условия, которые предлагает, например, «Транскапиталбанк», не самые выгодные на рынке. Прежде чем брать такой кредит, важно ознакомиться с предложениями других банков, включая небольшие региональные: у них нередко бывают более выгодные варианты.
