Аноним
спросил в Сообществе
Я собственник нежилого помещения. Дочь — ИП на УСН «Доходы». Может ли она сдавать в аренду это помещение не от моего, а от своего имени и платить 6% с дохода?
Как передать ей помещение: по доверенности на распоряжение имуществом или договору безвозмездного пользования? Или она должна мне что-то выплачивать?
Для вас самый беспроблемный вариант — передать дочери нежилое помещение по договору безвозмездного пользования. Но для нее это может быть невыгодно в плане налогов.
Если вы решите сдать дочери недвижимость «за рубль» с правом субаренды, должны будете зарегистрироваться как ИП на спецрежиме — со всеми вытекающими обязанностями. А вот вариант с доверенностью на управление имуществом в вашем случае не подойдет. Расскажу подробнее.
Передать помещение по договору безвозмездного пользования
Договор безвозмездного пользования официально называют договором ссуды. По нему вы — ссудодатель, человек, который передает помещение, а дочь-ИП — ссудополучатель, пользующийся недвижимостью.
Договор ссуды заключают письменно. В нем нужно указать:
- ФИО и паспортные данные сторон.
- Данные недвижимости и срок безвозмездного пользования.
- Дату заключения договора, подписи.
Также надо прописать, что с предварительного согласия собственника ссудополучатель, то есть ваша дочь, вправе передавать помещение третьим лицам в аренду. После этого она сможет заключать с арендаторами договоры уже от своего имени как лицо, управомоченное собственником .
Договор безвозмездного пользования помещением, в отличие от договора аренды, не нужно регистрировать в Росреестре, даже если заключить его на год и больше.
Если у вашей дочери-ИП нет кода ОКВЭД 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом», его надо добавить в ЕГРИП — это бесплатно.
Порядок такой:
- Заполнить форму Р24001 — это можно сделать в специальном сервисе ФНС.
- Отправить заявление там же онлайн, если есть квалифицированная электронная подпись, или распечатать его и принести в инспекцию.
Еще можно отправить заявление через МФЦ или нотариуса. Последний заверит подпись и отправит документ в налоговую.
Налоговая пришлет лист записи в ЕГРИП с новым ОКВЭД через пять рабочих дней.
Налоги для ссудодателя-физлица. Когда ссудодатель — человек по статусом ИП или без либо фирма — передает имущество в безвозмездное пользование, он все равно остается его владельцем. То есть должен платить налог, в вашем случае — на имущество физлиц за переданную недвижимость.
При безвозмездной передаче помещения доход не возникает, поэтому НДФЛ платить не нужно . Так считает и Минфин: по налоговому кодексу доход — это экономическая выгода в деньгах или натуральной форме. При безвозмездной передаче ссудополучатель за пользование имуществом платить не должен. Поэтому собственник не будет извлекать выгоду, которую надо облагать НДФЛ. Нет дохода — нет и налога.
Налоги для ссудополучателя-ИП. Приняв помещение в безвозмездное пользование, дочь-ИП должна включать в налогооблагаемый доход рыночную стоимость аренды аналогичной недвижимости. И платить с этой суммы НДФЛ или налог по УСН или АУСН — зависит от применяемой системы налогообложения.
Представим, что ИП работает на УСН «Доходы». Он получил нежилое помещение площадью 50 м² в Москве на Чистых прудах в безвозмездное пользование. Согласно онлайн-сервису продажи недвижимости, стоимость аренды похожего помещения — 160 000 ₽ в месяц. Это и есть налогооблагаемый доход.
Все время, пока ИП пользуется этим помещением, он должен на последнее число каждого квартала включать в доходы 480 000 ₽ — стоимость аренды за три месяца. И платить налог по УСН: 480 000 ₽ × 6% = 28 800 ₽.
Сумму дохода от безвозмездно полученного имущества нужно подтвердить документом о рыночной цене аренды. Им может быть, например:
- справка, которую составила сама компания или ИП по доступной информации из интернета;
- отчет независимого оценщика.
НДС с рыночной цены аренды ссудополучатель не платит — неважно, кто он и какая у него система налогообложения.
Получается, что ваша дочь-ИП будет дважды учитывать доход от сдачи помещения в аренду и платить двойной налог — с дохода от безвозмездного пользования и сдачи в аренду. А поскольку она применяет УСН «Доходы», не сможет учесть в расходах содержание и ремонт помещения. Это главный недостаток такого варианта.
Заключить договор аренды с правом сдачи в субаренду
В договоре аренды должно быть написано: «Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду». Тогда ваша дочь-ИП сможет сдавать недвижимость в субаренду и платить с дохода налог.
Что касается стоимости аренды, я бы не советовала устанавливать символическую цену. Дело в том, что по такой сделке вы с дочерью считаетесь взаимозависимыми лицами. Теоретически ФНС следит, чтобы стоимость сделок между такими лицами соответствовала рыночной.
Правда, налоговая служба обращает внимание только на контролируемые сделки. Это, к примеру, импорт и экспорт нефти, нефтепродуктов, черных и цветных металлов, драгоценных металлов и камней при годовом доходе взаимозависимых лиц от таких сделок более 120 млн рублей.
Ваш договор аренды не контролируемая сделка. Но чтобы свести к нулю риск претензий от налоговиков, лучше не устанавливать цену, которая будет слишком низкой в сравнении с обычной стоимостью аренды аналогичного помещения. Либо будьте готовы экономически обосновать ценовую разницу.
Поскольку ваша дочь-ИП применяет УСН «Доходы», она не сможет учесть в расходах суммы, которые будет платить вам за аренду.
Кроме того, когда человек сдает в аренду нежилые помещения, налоговики расценивают это как фактическое предпринимательство. Если у человека нет статуса предпринимателя, значит, он ведет деятельность незаконно. Это устойчивая позиция, и суды, включая Верховный, ее поддерживают.
За бизнес без регистрации ИП человека могут оштрафовать на 500—2000 ₽. Но это мелочь по сравнению с возможными налоговыми последствиями:
- Налоговики могут доначислить НДФЛ и НДС на арендную плату и пени, поскольку будет считаться, что фактически ИП применяет общий режим налогообложения.
- Могут оштрафовать за неуплату налога на 40% от суммы недоимки и неподачу деклараций по НДФЛ и НДС.
Поэтому если вы выберете этот вариант, вам, как арендодателю, нужно будет зарегистрироваться в качестве ИП и выбрать один из спецрежимов:
- патентную систему;
- УСН «Доходы»;
- автоматизированную упрощенку, если вы живете не в Нижегородской области .
Какой спецрежим вам подойдет, с ходу не сказать. Для этого надо знать как минимум площадь помещения и регион, в котором оно находится.
Выдать доверенность на право управления помещением
Если вы оформите на дочь-ИП доверенность на право управления помещением, она не сможет заключать договоры с арендаторами от своего имени. Ваша дочь будет вправе решать только текущие вопросы, а арендодателем по договору будете вы, как собственник недвижимости. А значит, доходы от аренды будут вашими . То есть вам придется регистрироваться как ИП, чтобы не было претензий по поводу незаконного предпринимательства.
Чтобы дочь-ИП могла официально получать вознаграждение за управление помещением, надо заключать договор доверительного управления имуществом. Но фирмы и ИП — участники такого договора могут применять только УСН «Доходы минус расходы» .
Если налоговые инспекторы узнают, что ваша дочь, применяя УСН «Доходы», подписала договор доверительного управления, то посчитают ее утратившей право на упрощенку с начала квартала, в котором заключен договор. Это приведет к доначислению налогов по ОСН и пеней за просрочку. Так что рассматривать этот вариант не стоит.
