Ипотека во второй половине 2025 года: ставки и условия

Ипотека на обычных рыночных условиях остается дорогой, но банки начали снижать ставки.

Это связано с уменьшением ключевой ставки Центробанка с 6 июня. Очередное заседание ЦБ по ставке намечено на 25 июля — ожидается новое снижение.

Одновременно банки в очередной раз ужесточают подходы к заемщикам: взять ипотечный кредит с небольшим первоначальным взносом все сложнее, особенно если есть другие кредиты.

Расскажу подробнее.

Некоторые банки снизили ставки еще в июне. Другие — в июле. Так, с июля Сбербанк еще раз уменьшил размер ставки по ипотеке на 0,5—2 процентных пункта в зависимости от размера первоначального взноса.

ВТБ снизил ставки по рыночной и комбинированной ипотеке на новостройки, максимальное снижение составило 2,2 п. п. ПСБ также снизил на 2,7 п. п. ставки по ипотеке на вторичное жилье.

Собрали в таблицу минимальные ставки по базовым программам в крупнейших банках в июле 2025 года с учетом всех возможных скидок  .

Но все равно такие ставки не делают ипотеку доступнее. По данным «Дом-рф», средний процент по рыночной ипотеке — ее банки выдают не по льготным программам, а по собственным — 24,4% на 4 июля. Это ниже максимума декабря 2024 года, когда средний процент был 29%.

«С апреля по начало июля средневзвешенные ставки по ипотеке снизились примерно на 4 п. п. При этом ключевая ставка в этот период была понижена всего на 1 п. п. В целом участники финансового рынка рассчитывают на дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики», — отметил руководитель аналитического центра «Дом-рф» Михаил Гольдберг.

Новые ипотечные ставки все равно остаются очень большими — из-за все еще высокой ключевой ставки. ЦБ утверждает, что такая ключевая ставка сдерживает инфляцию, за счет этого улучшится и ситуация на рынке недвижимости.

«Основной вклад Банка России в доступность ипотеки — это снижение инфляции. Рост цен должен быть устойчиво низким, а рост доходов населения — выше инфляции и цен на жилье. Только так мы добьемся того, чтобы наши граждане смогли позволить себе купить больше квадратных метров», — говорит директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова.

В рамках введения ипотечного стандарта банкам запретили брать комиссию за снижение ставки. С 1 января 2025 года — от застройщиков, а с 1 июля — и от заемщиков. Теперь опция, когда клиент уплачивал комиссию и банки снижали ставку по кредиту, не работает.

Напомню, как работала такая программа. Например, клиент уплачивал комиссию в размере 5% от суммы кредита и за это получал скидку по ставке на 0,5 п. п. Гасить такой кредит досрочно первые несколько лет не имело смысла, пока заемщик не компенсирует благодаря экономии на процентах уплаченную комиссию.

Банк России отменил ее не просто так. По его мнению, экономия была сомнительной: если вместо уплаты комиссии за снижение ставки эти деньги направить на первоначальный взнос или досрочное погашение займа, сумма кредита, пусть и под более высокую ставку, будет меньше, чем при пониженной ставке за счет комиссии.

С 1 июля банки не могут выдавать ипотеку с первоначальным взносом менее 20% клиентам с высокой кредитной нагрузкой, если банк превысит установленный лимит выдач на такие займы.

Мы уже рассказывали, как работают такие макропруденциальные лимиты. Кратко: банк не сможет выдавать ипотеку с определенными параметрами, как только количество таких кредитов превысит установленную норму.

Самые строгие ограничения с 1 июля коснулись ипотеки на первичном рынке — по договорам долевого участия, ДДУ. Если долговая нагрузка больше 50%, то есть человек больше половины дохода уже отдает на кредиты, и первоначальный взнос до 20%, лишь 2% всех выдач ипотек банки могут выделять на таких клиентов. А если долговая нагрузка ниже 50% и взнос меньше 20%, таких займов может быть до 5% от всех.

Скорее всего, это связано с тем, что льготная ипотека, которую предлагали застройщики в 2022—2023 годах, сильно подстегнула спрос именно на первичное жилье и цены на новостройки поднялись. Когда такой дом сдадут, он станет уже вторичным жильем и будет сильно дороже на фоне остального готового жилья.

На рынке вторичного жилья менее строго. Например, доля ипотечных займов, выданных клиентам с ПДН  не более 50% и взносом менее 20% или при нагрузке более 80%, но со взносом более 20%, может быть не более 10% от всех выданных за квартал займов.

ЦБ собрал статистику, какое количество ипотек, которые подпадут под запрет, банки уже выдали в первом квартале этого года. Получается, что клиентам с ПДН более 50% и взносом от 20% банки и так выдали меньше установленного лимита. А вот заемщикам с долговой нагрузкой до 50% и взносом менее 20% или с ПДН более 80%, но взносом от 20% банки выдали чуть больше установленного лимита кредитов — 11%.

Что будет теперь: клиентам с кредитной нагрузкой более 80% и первоначальным взносом до 20% банки станут чаще отказывать — и точно откажут, если банк уже выбрал лимит по таким заемщикам.

За превышение лимита банк получит штраф от ЦБ на сумму 0,1% от минимального уставного капитала банка, сейчас это 300 млн рублей для банка с базовой лицензией и 1 млрд — для банков с универсальной  . Также могут запретить проводить операции внутри банка — между офисами, отделениями и головным офисом, меры устанавливает ЦБ индивидуально.

С мая 2024 по май 2025 года просроченная задолженность по ипотекам выросла в два раза, с 0,5 до 1%, но по-прежнему остается в рамках исторических уровней.

Как отмечает ЦБ, рост случился именно за счет активных выдач кредитов с мягкими условиями, когда банки пропускали заемщиков с большим количеством кредитов и не требовали от них высокого взноса.

ЦБ впервые установил макропруденциальные лимиты по ипотеке — время покажет, как это отразится на качестве выдаваемых займов и что будет дальше с просроченной задолженностью, за которой ЦБ пристально наблюдает.

Ближайшее заседание Банка России — 25 июля 2025 года. Возможно, ставку снова снизят, но вряд ли снижение на 1—2 п. п. что-то кардинально поменяет. Чтобы на ипотеку вновь появился спрос, ставка должна быть в среднем 10% и ниже — подобного мнения придерживаются и эксперты, которые называют ставку более 10—12% невыгодной. Такого же снижения ждут и клиенты, которые брали квартиры в рассрочку с надеждой перейти на ипотеку.

За пять месяцев 2025 года в сравнении с прошлым годом объемы выдачи ипотеки по рыночным ставкам снизились на 61%, а количество выданных займов — на 57%. Напомню, что, например, в мае 2024 года средний процент по ипотеке был 17,4%.