Как льготная ипотека навредила рынку недвижимости: 5 аргументов от экономистов
Экономисты математически объяснили, что происходит с рынком недвижимости из-за льготных ипотек.
Экономисты ЦБ провели исследование, в котором попытались оценить, как льготные ипотечные программы влияют на цены, объемы строительства и экономику страны. Для этого они создали математическую модель — своего рода симулятор экономики.
Если посмотреть на свежую попытку такого моделирования, можно сделать вывод: от льготной ипотеки проблем больше, чем пользы. Вот к чему привело субсидирование ставок, если опираться на науку и цифры.
Цены на жилье выросли
Программы льготного кредитования подстегнули рынок. На пике своего действия в середине 2024 года они привели к дополнительному удорожанию первички на 20%. Люди покупали жилье по низким ставкам, но выгода от покупки частично или полностью съедалась дороговизной квартиры.
Такой эффект от программ субсидирования начал усиливаться по мере увеличения рыночных процентных ставок ипотеки. Во втором квартале 2024 года все ожидали отмены безадресной льготной ипотеки, а рыночные ставки находились в районе 19,7%. Это создало максимальный спрос на льготные программы.
С 2025 года началось охлаждение, и вклад оставшейся семейной ипотеки в цены стал отрицательным, то есть она оказывает уже не повышающее, а понижающее давление относительно уровня, который был бы при отсутствии программы.
Экономисты объясняют это частичным исчерпанием спроса: льготные ипотеки взяли все, кому они были нужны и не нужны. Так как недвижимость люди меняют не так часто, спрос закономерно снизился. Кроме того, покупатели стремились купить квартиры побыстрее, так как боялись, что в будущем льготы отменят или условия выдачи кредитов ужесточат. Рынок работал с опережением.
Деньги из других отраслей утекли в рынок жилья
Люди стали тратить больше на ипотеку и жилье, сокращая расходы на другие товары и услуги. Это видно по тому, что льготная ипотека почти не сказалась на общем ВВП страны: деньги и спрос просто перетекли в новостройки из других секторов экономики.
Выросли доходы строительного сектора и людей, которые там заняты. При этом потенциальные доходы в других отраслях уменьшились — это значит, что люди могли бы зарабатывать больше, если бы ресурсы не отвлекал строительный сектор. Так, стройка перетянула из других отраслей рабочие руки: на пике гонки зарплат плиточники или сантехники зарабатывали до 250 000 ₽ в месяц, а квалифицированные сварщики или крановщики — еще больше.
Увеличилась инфляция
Льготные программы ипотеки за счет повышенного спроса способствовали общему росту потребительских цен в стране.
Рост инфляции, в свою очередь, приводит к росту инфляционных ожиданий, то есть представлений людей о будущей инфляции. А повышенные ожидания — источник нового витка роста цен. Вот как это работает:
- Чем хуже инфляционные ожидания, тем больше желание купить недвижимость, так как в представлении заемщиков ипотечный долг со временем обесценится и платить фактически придется меньше.
- Недвижимость в России традиционно считается защитным активом на время кризиса: растут цены в магазинах — покупай жилье.
На этом фоне эффективность политики ЦБ снизилась, опять же, из-за льготных ипотек. Стандартные меры борьбы с инфляцией через повышение ключевой ставки и снижение спроса за счет более дорогого кредита не сработали, так как льготники не ощутили ужесточения условий и продолжили покупать недвижимость.
Появились периоды ажиотажного спроса на новостройки
Программы субсидирования кредитования не раз менялись, и каждое ужесточение сопровождалось желанием определенных категорий заемщиков запрыгнуть в последний вагон.
Сильнее всего это проявилось во втором квартале 2024 года — прямо перед завершением основных программ и на фоне высоких рыночных ставок.
В исследовании экономистов ЦБ не упомянут и последний всплеск в конце 2025 и начале 2026 года, когда государство объявило, что с 1 февраля 2026 года будет только одна семейная ипотека на семью — супруги не смогут взять два кредита.
Ожидание конца льгот заставляет принимать поспешные решения: спрос возрастает, цены — тоже.
Бюджет страны получил огромный долг по ипотекам
По словам вице-премьера России Марата Хуснуллина, почти 1,9 трлн рублей из федерального бюджета в 2025 году ушли на компенсацию процентных ставок по льготным ипотечным кредитам. Это позволило заемщикам получать, например, семейную ипотеку под 6%, тогда как реальная рыночная ставка была 19—20%. Разницу банкам возместило государство.
Экономисты предупреждают о фискальных последствиях. Государству придется выбирать из двух вариантов:
- Оплачивать льготы за счет снижения других расходов бюджета — проще говоря, резать затраты.
- Гасить ипотеки за счет повышения налогов.
Надежда Косарева
президент фонда «Институт экономики города»
Основными бенефициарами массовой льготной ипотеки на первичном рынке жилья стали застройщики
Институт экономики города на протяжении почти 20 лет оценивает динамику доступности жилья. Для этого мы рассчитываем коэффициент доступности жилья, КДЖ, — отношение средней цены квартиры площадью 54 м² к среднему доходу семьи из трех человек. С 2007 по 2019 год значение КДЖ все время снижалось, то есть доступность жилья повышалась. В 2020—2022 годах наблюдалась противоположная тенденция: доступность жилья снижалась. В 2023—2024 годах ситуация немного улучшилась и доступность жилья вернулась на уровень 2020 года.
Динамика КДЖ в первую очередь определяется соотношением динамики цен на жилье и доходов населения. Когда цены на жилье растут быстрее доходов населения, доступность жилья снижается — и наоборот, повышается, когда доходы населения опережают цены на жилье. Снижение доступности жилья в 2020—2022 годах связано с резким ростом цен на первичном рынке жилья. То есть масштабная программа льготной ипотеки на первичном рынке дала отрицательный результат — снижение доступности жилья.
Некоторое улучшение ситуации в 2023—2024 годах связано с положительной динамикой доходов населения относительно динамики цен на жилье. Но даже в 2024 году мы не смогли вернуться к доступности жилья, которая была в 2019 году, до начала массовой программы льготной ипотеки.
Некоторый положительный эффект от льготной ипотеки получили лишь первые участники в 2020 году, пока еще рост цен на жилье в какой-то мере компенсировался снижением процентной ставки по ипотеке. Уже в 2021 году покупатели жилья на первичном рынке даже с льготной ипотекой оказались в худшей ситуации, чем в 2019 году без нее.
Ни для кого не секрет, что основными бенефициарами программы массовой льготной ипотеки на первичном рынке жилья стали застройщики. Покупатели жилья практически ничего не получили, а некоторые даже проиграли. Федеральный бюджет получил долгосрочный долг.
Такое распределение выигрыша и проигрыша мне представляется несбалансированным. Возможная задача для бюджета — повышение доступности жилья для целевых групп населения, которые не могут купить жилье без такой поддержки. С такой точки зрения, например, в программе семейной ипотеки сегодня должны были бы участвовать семьи с невысокими — но не низкими — доходами.
А вот задача спасти девелоперов мне представляется странной, ведь это бизнес, экономические кризисы для которого, как и периоды подъема, — неизбежность. Если у них уж так плохи дела, государство могло бы выкупить у них нераспроданное жилье по нормативным ценам Минстроя, то есть ниже рыночных, чтобы обеспечить жильем льготные категории граждан, а уж никак не обеспечивать им прибыль за счет бюджетных средств.
Что в итоге
Если использовать для расшифровки экономического исследования язык метафор, льготная ипотека сработала как педаль газа, которую втопили посильнее, чтобы разогнать машину. И вместо оптимального режима езды получилось, что бензин быстро кончился, еще и двигатель перегрелся. Ногу с педали сняли, и в итоге автомобиль теперь катится по инерции.
В докладе экономистов об этом прямо не сказано, не нельзя недооценивать и поведенческие факторы. Пожалуй, каждое изменение в льготных программах сопровождалось неразберихой, как именно все будет меняться, что только усиливало ажиотаж. В феврале 2026 года все еще не решен вопрос, что будет с семейной ипотекой, хотя замглавы Минстроя Никита Стасишин уже подтвердил, что ее параметры будут иными.
Кроме того, даже по стабильно работающим программам субсидирования возникают проблемы — например, заемщики сталкиваются с необходимостью «ловить лимиты».
Развитие ситуации зависит от положения дел в экономике и ключевой ставки. В отличие от обычных ипотек для людей, ставки для государства плавающие и привязаны к ключевой. Обязательства бюджета рассчитываются так: Ключевая ставка + Надбавка банка − Льготный процент заемщика.
Например, семья берет на 20 лет 10 млн рублей по льготной ставке 6%, тогда как ключевая ставка — 15%. «Комиссия» банка — 2%.
Субсидия такова: 15% + 2% − 6%. Итого государство доплачивает банку 11% годовых от остатка долга.
В абсолютных цифрах ежегодно 600 000 ₽ платит семья, а еще 1 100 000 ₽ вносит государство. Бюджет платит в 1,8 раза больше, чем сам заемщик.
Если ЦБ поднимает ключевую ставку на 2 п. п., государство обязано увеличить выплаты своей части на те же 2 п. п. Если ключевую снизят — снизить и выплаты. Для заемщика ничего не меняется.
Плавающие выплаты на десятилетия вперед — это большой риск для стабильности бюджета. Именно по этой причине государство и стало последовательно отменять льготы.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
