«Можно построить дом и не суметь его зарегистрировать»: кадастровый инженер — о проблемах ИЖС
Марьян Будич
кадастровый инженер
Чтобы обустраивать дачный участок, важно знать его точные границы.
Иначе можно столкнуться с лишними расходами и судебными разбирательствами. Например, если выяснится, что забор, который вы только что поставили, заходит на границу соседнего участка, его придется переносить.
Марьян Будич работает кадастровым инженером с 2010 года и делал межевание разных участков. Поговорили с ним о том, почему раньше часто допускали ошибки при межевании, как определяют границы сейчас и почему не стоит надеяться на дачную амнистию.
— Почему так много ошибок с границами старых участков?
— Раньше, когда человек получал землю, ему также давали схему, где были нарисованы и прописаны дирекционные углы и расстояние. Люди получали чертежи с данными, которые было сложно привязать к местности.
С появлением систем GPS в 1980—1990-х годах порядок изменился. Геодезисты начали приезжать на участок со специальным оборудованием, чтобы определить координаты участка, привязавшись к базовым станциям . Но и тогда ошибки не исчезли. Вот их основные причины.
Удаленность базовой станции. Обычно геодезист использовал станцию, которая находилась на расстоянии 30—50 км от участка. Но иногда она располагалась дальше, и тогда возникали погрешности величиной до полуметра при допустимом отклонении в 10 см.
Если на соседних участках границы определяли разные геодезисты, которые работали с разными станциями, они могли получить разные координаты. Соответственно, при сопоставлении данных участки либо разъезжались, либо, наоборот, сходились.
Недобросовестная работа кадастрового инженера. Кадастровый инженер выехал на участок, сделал замеры, обработал данные, но выяснил, что соседний участок уже отмежеван с ошибкой. Тогда он мог просто подбить данные друг под друга. Межевание было поставлено на поток, и многие не думали о качестве. Отсюда ситуации, когда границы старых участков иногда оказываются сдвинуты по всей улице.
Порой геодезист и вовсе брал деньги, не выезжал на участок и рисовал границу по карте. Знаю, что один из моих коллег иногда привязывал по сотке или две за счет соседнего участка, не желая исправлять допущенные ранее ошибки.
Ошибки при обработке данных. Получив результаты измерений, геодезист их обрабатывал и иногда допускал ошибку в цифрах. А так как публичной кадастровой карты раньше не было и свериться было не с чем, одна ошибка могла повлечь за собой целую цепочку неточностей.
Технические ошибки в ЕГРН. Их допускали в Росреестре, когда единый государственный реестр права, или ЕГРП, в 2017 году преобразовали в ЕГРН. В момент этих изменений часть данных переносили, видимо, вручную — порой возникали ошибки.
— Как быть, если реальные границы участка не совпадают с кадастровой картой?
— Вызвать кадастрового инженера, который измерит участок и, если выявит ошибку, сформирует межевой план, напишет заключение с рекомендациями к исправлению. О новых границах, возможно, удастся договориться с соседом, но не исключено, что придется обращаться в суд.
Когда один из соседей сделал межевание раньше другого, бывает, не совпадает площадь. Просто потому, что часть участка забрал сосед. Скорее всего, тогда тоже придется обращаться в суд. Но если речь идет, например, о 20 см, может, удастся договориться.
Сейчас часто говорят о том, что Роскадастр может бесплатно прирезать площадь земельного участка, которая сопоставима с минимально разрешенной площадью. Разные районы устанавливают свои минимальные и максимальные размеры.
Допустим, по документам участок восемь соток, а по забору — 14. Кажется, что тогда можно бесплатно прирезать себе шесть соток, если никому не мешаешь. Но это не так. В Москве и Московской области это точно не работает, потому что местные органы власти не хотят отдавать землю просто так и не согласовывают такие прирезки.
Если площадь участка по документам меньше фактической, надо сделать межевание своего участка по площади, указанной в документах. А остаток можно выкупить, обратившись в местный орган власти. Цена выкупа считается как процент от кадастровой стоимости. Например, в Москве это 100%, в Московской области — 50%. Рассмотрение обращения, как правило, занимает месяц.
Однажды в компанию, где я работаю, обратился заказчик, который хотел исправить реестровую ошибку в сведениях ЕГРН и признать право собственности на фактически используемую площадь. Экспертиза показала, что площадь по факту на 99 м² больше, чем по документам. Обратились в суд. Он постановил исключить из ЕГРН сведения о площади и местоположении границы земельного участка и внести новые, основанные на фактических данных.
— Что такое дачная амнистия с точки зрения кадастрового инженера?
— Она позволяет оформлять жилые дома в упрощенном порядке. Геодезист обмеряет контур постройки, делает внутренние обмеры для отрисовки поэтажных планов и расчета общей площади. Затем готовит технический план в формате XML и подписывает цифровой подписью. Владелец сдает все в Росреестр и получает выписку из ЕГРН с зарегистрированным правом собственности.
Но есть важный момент. Для постройки нового дома необходимо отправить в администрацию уведомление о планируемом строительстве. Если его нет, выходит, что право по дачной амнистии зарегистрировали, но параметры строительства заранее не согласовали.
Знаю случаи, когда дом построили и оформили по дачной амнистии, а потом собственники получили от местных органов власти предписание на снос. Подводный камень в том, что есть ограничения на использование земельного участка: их накладывают газопроводы, кладбища, скотомогильники, производственные предприятия или электросети.
Может получиться так, что собственник построил дом, а потом выяснилось, что он в охранной зоне высоковольтной линии электропередач и оформить право собственности невозможно. Если бы владелец отправил уведомление о планируемом строительстве заранее, об этом стало бы известно сразу.
То есть проблема дачной амнистии в том, что можно построить дом и не суметь его зарегистрировать. Лучше потратить один или два месяца, но получить уведомление о соответствии параметров постройки, чем поспешить и получить дом, на который нельзя оформить право.
— Как действовать, если сосед просит подписать документ о границах земель?
— Если пришел сосед и просит подписать акт согласования границ, лучше сначала разобраться во всем. Вы видите чертеж, границы и координаты, но проверить их самостоятельно не сможете. Поэтому лучше обратиться в другую кадастровую компанию и все перепроверить.
Если вы не согласны с границами и просто не подпишете акт, кадастровый инженер соседа отправит вам уведомление и параллельно разместит его в региональной газете, где публикуются нормативно-правовые акты, и граница будет считаться согласованной. Поэтому, если вы против, в специальном поле для возражений надо об этом написать, указав объективную причину. Один экземпляр акта оставить у себя, а другой — у кадастрового инженера.
Еще можно написать в свободной форме заявление о том, что просите приостановить кадастровые работы, связанные с межеванием границ участка, в связи с тем, что есть споры по границам. А копию заявления отправить в Росреестр.
Далее надо либо договариваться, либо решать разногласия в суде. В моей практике был случай, когда человек сделал такую запись в акте и был суд, но во время заседания стороны пошли на мировую. В Росреестр ушел акт согласования, в котором была запись о несогласии подписания границ, но там же было написано, что возражение снято на основании решения суда от такого-то числа. Зачем все сделали именно так? Чтобы потом никто не смог это оспорить.
С 1 марта 2025 года запрещены сделки с участками, если в документах нет сведений о местоположении их границ, то есть, по сути, межевание стало обязательным. Впрочем, продать участок без межевания было сложно и раньше.
Однажды ко мне обратился заказчик, который решил сделать межевание участка, потому что без этого желающих купить его было мало. В процессе подготовки межевого плана выяснилось, что часть участка находится в одной территориальной зоне, а 50 м² — в другой. При проверке межевого плана Росреестр отказался вносить в ЕГРН фактические границы участка. Собственник мог обратиться в суд или отрезать эти 50 м². Он выбрал второй вариант.
— Как установить границы, если дом в долевой собственности?
— Долевая собственность — это наследие Советского Союза, потому что раньше в одном доме часто проживали несколько поколений. Сейчас такое встречается все реже.
Решение о разделе земли должно быть совместным. Бывает так, что собственник умирает и никто не успевает вступить в наследство. Появляются доли, которые подвисают в воздухе. По идее, государство должно признать их выморочным имуществом и выставить на аукцион, но на практике этим занимаются редко.
Раньше вообще нельзя было делить землю дома, который находится в долевой собственности, потому что он считался многоквартирным. А многоквартирный дом не может располагаться на участке ИЖС. Соответственно, когда кадастровый инженер пытался поделить такую землю, он получал отказ. И приходилось обращаться в суд.
Сейчас процедура возможна, но важно, чтобы новые участки были не меньше допустимых по площади. Например, есть 10 соток, а дом поделен на пять долей, и каждый собственник хочет выделить себе по полторы сотки. Тогда даже суд может отказать, потому что участки получатся меньше положенного. Минимальные и максимальные размеры определяет регион.
В моей практике был случай, когда один из собственников земельного участка площадью шесть соток захотел выделить свою часть. А у него была 1/2 доли. Минимальный размер по региону составлял четыре сотки. Но в суде удалось убедить, что вид разрешенного пользования не соответствует правилам землепользования и застройки. Следовательно, на участок нормы не распространяются. И собственнику выделили часть.
— Можно ли привлечь кадастрового инженера к ответственности за ошибки?
— Кадастровая компания, которая допустила ошибку при межевании, со временем может быть ликвидирована. Тогда привлечь к ответственности никого не удастся. Но если она существует, стоит попробовать договориться об исправлении ошибки. Если специалист адекватный, скорее всего, он пойдет навстречу.
В противном случае можно написать обращение в саморегулируемую организацию кадастровых инженеров или Росреестр. Наказание зависит от степени тяжести нарушения. Кадастрового инженера можно привлечь как к административной, так и к уголовной ответственности.
В компанию, где я работаю, обратился заказчик, который поставил между соседним участком забор так, что получался аппендикс . Когда мы делали межевание, заказчик попросил провести границу прямо. Мол, он договорился с соседом. По площади все сходилось.
Мы согласились, уточнив, что тогда надо перенести забор. Заказчик пообещал это сделать. Прошло лет шесть. Он приходит и говорит, что сосед подал в суд и наше межевание аннулируется. Мы начали разбираться и узнали, что заказчик так и не перенес забор, а сосед изначально предлагал ему кусочек участка в другом месте. Когда для обмеров на участки приехала экспертиза, она зафиксировала факт, а не договоренности.
Нас не привлекли к ответственности, потому что это, по сути, спор между соседями. Кадастровые инженеры хорошо защищены законодательно. Еще мы страхуем свою деятельность на два миллиона рублей, что позволяет при необходимости компенсировать ущерб. Но ни у меня, ни у моих коллег не было случаев, когда пришлось бы обратиться за страховкой.
Кадастровый инженер вправе отказаться от выполнения работ. Например, если видит, что дом построен с нарушениями. У меня был случай, когда я заключил договор с заказчиком, а потом узнал, что у него нет проектной документации. Без нее ввод объекта в эксплуатацию невозможен. Решил отказаться от работ, так как закон разрешает так делать.
Также знаю случай, когда человек купил участок, где забор стоял на несколько соток дальше, чем по документам. Продавец предупредил об этом, покупатель согласился. Спустя пару лет он захотел построить баню на той части, которая не оформлена в собственность, и для этого все узаконить. Кадастровый инженер сделал схему прирезки, передали ее на согласование в департамент городского имущества. Но согласовывать схему там отказались: оказалось, планируется изъятие земли для постройки дороги. Так что ситуации бывают разные.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
