Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография
Просматривал Авито и мне попалось объявление о продаже дачного участка в соседнем обществе где у меня уже была дача, на расстоянии 15-ти минут ходьбы. Целенаправленно я не искал участок, но тут привлекла цена, 120 тыс. руб. (апрель 2021 года). И кроме цены у участка было еще несколько плюсов, таких как: близость к автобусной остановке, наличие продуктового магазину и самое главное в пешей доступности чистое озеро, где я каждое утро когда бываю на даче купаюсь. В выходной я поехал к себе на дачу и заехал по пути на данный участок посмотреть. И как раз там был хозяин, он приехал перед продажей ветки порубить и сжечь пока еще снег лежит. Поговорил с хозяином, человек пожилой, участок этот был заброшен несколько лет, т.к. ранее его подтапливало. Обговорили детали и “ударили по рукам”. Что касается подтапливания, за последние 10 лет грунтовой воды в наших местах стало в разы меньше.
На покупку взял кредит в Сбере 130 тыс. руб. сроком на два года с ежемесячным платежом 6,4 тыс.руб.)). Итого по итогу двух лет я должен буду вернуть банку 152 тыс. рублей. Где это прекрасное время))
По документам участок был 8 соток. Я вызвал кадастрового инженера т.к. забора толком не было и нужно было границы вынести на местность (забить колышки). На местности площадь участка получилась 9,4 сотки. Решили, что я покупаю как есть по документам 8 соток, а далее сделаю уточнение границ з/у. Так за 120 тыс. руб. я стал счастливым обладателям почти 10 соток заросшей земли (30 апреля 2021 года)).
Уже после покупки я заказал изготовление кадастрового плана и мне сделали уточнение границ З/У. Эти услуги мне обошлись в 12 тыс. руб.
Денег на то, чтоб быстро разработать участок с привлечением спец техники небыло не было и я просто решил сам в свободное время расчистить участок от зарослей.
После спила кустарников и деревьев, возник вопрос куда все это “добро” девать. На Авито нашел людей кто оказывает услуги измельчения деревьев с выездом на место. Созвонились, договорились, приехали на уазике батоне, а сам мульчер на прицепе привезли. Дробилка мощная, диаметр бревен для измельчения я даже затрудняюсь сказать какой максимальный она берет, у меня такого размера не нашлось даже. Единственное ограничение это нельзя перерабатывать корни с землей, т.к. тупятся ножи. Древесину измельчает в мелкую щепу. Данная услуга обошлась в 10 тыс. рублей.
По середине участка рос крупный лопух. Мама попросила выкопать ей его корни, перед тем как все будем перепахивать. Корни лопуха она использовала для приготовления лекарственных отваров. Подробности не уточнял))
Далее пригласили трактор с плугом, он вспахал участок и выкорчевал корни и пни. Это стоило 9 тыс. руб.
Гору щепы которая осталась после измельчения деревьев, мы просто перепахали вместе с землей. Корни и пеньки выбрали вручную и сложили на дальний край участка чтобы впоследствии их просто закопать там.
На следующий день тот же трактор, сменил плуг на фрезу (измельчает землю на мелкие частицы), и еще раз прошел весь участок. Оплатил за фрезу 8 тыс. руб. После чего я все прошол граблями, выровнял все оставшиеся неровности и посеял семена газонной травы.
Итого затраты на приведение участка в текущее состояние
| № | Расшифровка | Сумма (руб.) |
| 1 | Кредит на покупку участка с % | 151 703 |
| 2 | Оформление участка | 11 750 |
| 3 | Услуги мульчера | 10 250 |
| 4 | Услуги трактора | 17 000 |
| 5 | Взносы в СНТ за 2021 и 2022 год | 11 160 |
| 6 | Газонная трава (18 кг) | 5 805 |
| 7 | Хоз. материалы | 6 023 |
| 8 | Услуги помощника | 6 000 |
| 9 | Нотариальное согласие на продажу супруги | 2 500 |
| ИТОГО | 222 191 | |
В марте 2023 года участок был продан за 550 000 рублей. Период реализации данного проекта с апреля 2021 по март 2023 составил 22 месяца. С учетом официальной инфляции в России за этот период, реальная чистая прибыль составила 285 056,73 рублей, а скорректированная чистая доходность (Real ROI) составила 107,59%.
При покупке участка в апреле 2021 года и продаже через 22 месяца (в феврале 2023 года) накопленная инфляция по данным Росстата составила 19,24%. Это значит, что покупательная способность денег снизилась, и стартовые вложения в сегодняшних ценах эквивалентны большей сумме.
Пошаговый расчет с учетом инфляции
- Корректировка инвестиций: Стартовые 222 191 рубль с учетом инфляции 19,24% превращаются в 264 943,27 рублей в ценах на момент продажи.
- Реальная чистая прибыль: Из суммы продажи вычитаем скорректированные инвестиции (550 000 − 264 943,27) и получаем 285 056,73 рублей.
- Реальная общая доходность (Real ROI): Отношение реальной прибыли к скорректированным вложениям составляет 107,59% за весь период.
- Реальная годовая доходность (CAGR): С учетом сложного процента чистая доходность составила 48,94% годовых.
Сравнение номинальных и реальных показателей
| Показатель | Без учета инфляции (Номинальный) | С учетом инфляции (Реальный) |
|---|---|---|
| Чистая прибыль | 327 809,00 руб. | 285 056,73 руб. |
| Общая доходность | 147,53% | 107,59% |
| Годовая ставка (CAGR) | 63,95% | 48,94% |
| Показатель | Без учета инфляции (Номинальный) | С учетом инфляции (Реальный) |
|---|---|---|
| Чистая прибыль | 327 809,00 руб. | 285 056,73 руб. |
| Общая доходность | 147,53% | 107,59% |
| Годовая ставка (CAGR) | 63,95% | 48,94% |
Даже после вычета высокой инфляции проект сохранил исключительную эффективность, обогнав среднюю доходность рынка недвижимости (15–20%) более чем в два раза.
Вот так за минуту, ИИ рассчитал и расписал эффективность моего проекта. Пожалуйста пользуйтесь этой прекрасной возможностью.
P.S.: люди которые купили участок, намеревались обустроиться и жить. Отсыпали место под дом, поставили туалет и хозблок, но далее процесс не пошел. По состоянию на июль 2026 участок выставлен на Авито за 1,5 млн. Надо брать)).
Прошу принимать эту историю не как инвестпроект, а как хобби для души. Не опускайте руки и все получится.
