Как выбрать город для покупки первого жилья до 4 миллионов?

Вопрос покупки жилья для меня критически важный, как и для многих. Я умею копить, но делать это в текущей нестабильной ситуации я больше не вижу смысла (девальвация, скачки цен и т.д.). Деньги обесцениваются так стремительно, а квартиры на Циане и Авито, которые я добавляю в избранное, распродаются или дорожают по два раза в месяц. Хочу вложить накопления в недорогую квартиру. Я хотела копить дольше, в течение всего года, но остановлюсь уже в начале лета и собираюсь что-то взять в ипотеку. Даже недорогое жильё считаю лучшим вариантом, чем банк или складировать деньги под подушкой. Жильё ищу не под сдачу, а для семьи, в будущем планирую отдать его дочери (ей пока 8 лет).

Какие есть важные нюансы. Бюджет до 4 млн руб. Это достаточно комфортный для меня потолок, чтобы даже при возможном сокращении (работаю в IT), я закрывала ипотеку любой зарплатой. Ищу однушку, готова рассмотреть в черновой отделке, неспешный или даже долгий ремонт мне не страшен вообще. Живём мы и пока продолжим жить в Москве, но её или даже отдалённое Подмосковье не рассматриваем (нужна компенсация за съем от работы мужа).

Основная моя дилемма. Выбираю между Рязанью, Тулой и Калининградом (мне лично очень нравится Гурьевск: малоэтажки, тихо, климат, цены входят в бюджет). Мы ездим туда в отпуска, и продолжим ездить дальше, нам там нравится буквально всё. В будущем мы рассматривали жить там месяцами, а это значит бесконечный съём жилья. Но муж невыездной за границу, поэтому в Калининградский регион ему можно в ближайшие 7-10 лет только самолётом. Он ещё боится, что регион еще больше отрежут от основной части РФ из-за политической ситуации.

Насчёт других городов. Из Рязани у меня две подруги, они рассказывали как плохое, так и хорошее, но больше я наслышана о плохом, конечно. Сам город не скажу, что мне сильно нравится, но возможно я пока просто не знаю о плюсах. Тула мне нравится больше, но смущает экология, о которой говорят все знакомые, у кого есть там жильё или знакомые.

Родной Нижегородский регион не рассматриваем, т.к. у мужа уже есть хорошая двушка, взятая по военной ипотеке в Нижнем Новгороде. Да и в Нижнем стало ужасно дорого: 2 года назад наша двушка с чистовой отделкой стоила 5.9 млн, а сейчас почти 9 млн. Даже студия от ПИК стоит много больше 4х млн.

Какие у меня основные вопросы:

1. Рязань, Тула или Калининград (Гурьевск) для первой покупки с бюджетом до 4 млн? Что важнее учесть? Возможно, я упустила какой-то ещё регион?
2. Как правильно оценить риски с «отрезанностью» Калининграда и с тем, что туда тяжело будет срываться при необходимости? Я слишком наивна, или покупка жилья там вполне нормальный вариант?

Заранее всем спасибо за любые аргументированные ответы.