Какую вторичку лучше купить — с ремонтом или без
Этот текст написан в Сообществе, бережно отредактирован и оформлен по стандартам редакции
Сейчас активно ищу квартиру на вторичке — встал вопрос, брать с ремонтом или без. Что бы вы посоветовали?
Флиппинговые квартиры привлекают обстановкой и тем, что в них проще заехать, но я прекрасно понимаю, что экономия на ремонте там большая, иначе не получишь свою маржу.
При этом у меня нет никакого опыта в ремонте и даже примерного понимания, что делать и как. Зато есть страх потратить деньги впустую и встрять в огромную стройку. Бюджет — 15 000 000—22 000 000 ₽, если это имеет значение. Ищу двушки.
Как это часто бывает, истина где-то посередине. Вот несколько наших советов.
Поймите свою цель. Если ищете квартиру для себя, для вас важны одни факторы, если под сдачу — другие. Так, квартиру под сдачу лучше брать рядом с транспортными узлами, но при этом ремонт в ней может быть попроще. Если ищете для себя, смотрите, как вам удобнее будет добираться до работы, нужен ли парк под окнами или садик для ребенка. Эксперты подробно рассказывают, зачем разбираться в целях покупки квартиры.
Определите важные для вас критерии на старте. Флипперы умеют преображать квартиру под продажу, и часто разница очень заметна, приятна глазу. Но они зарабатывают на этом ремонте и с помощью обустройства повышают цену квартиры.
После флипперов жилье можно брать в следующих случаях:
- квартира находится в суперудобном, классном месте;
- подходит вам по бюджету;
- не принуждает к критичным компромиссам;
- вам нужно въехать прямо сейчас.
Лучше, чтобы в этом списке сошлось несколько факторов. Ориентируясь только на визуал, при одинаковой стоимости вы купите либо жилье в районе попроще, либо меньшее количество квадратных метров. Думайте, что для вас важнее на долгосрочную перспективу.
Вот какие еще могут быть минусы:
- Флипперы обычно делают очень дешевый ремонт. Там, где можно сэкономить, они будут экономить. Скорее всего, через какое-то время придется снова что-то переделывать. Только, в отличие от квартиры, которую вы сами можете отмыть и освежить, этот объект на старте обойдется дороже.
- Если берете квартиру под сдачу, она будет дольше окупаться за счет более высокой стоимости. Да, с красивой обстановкой вы сдадите квартиру дороже, но разумнее целиться в середину рынка. И этой цели вы добьетесь, если найдете квартиру просто с нормальным санузлом и кухней. Главное — расхламить жилье.
Изучите район. Ремонт — вообще не главный критерий, на который нужно смотреть при выборе жилья. Любая красивая квартира в условном спальнике на окраине сильно проигрывает квартире со скромной обстановкой, но в хорошем районе и с хорошим метражом.
Лучше отталкиваться не от ремонта, а от стен: какая планировка, где находится квартира, какой дом, какое качество постройки, инфраструктуры, кто ваши соседи. Иногда бывает так, что спустя пару лет люди осознают, что квартира красивая, но все остальное не по душе, и хотят переехать. Это нормально. Ваша цель на первые пару лет — понять, хотите ли вы вообще жить в этом районе. В Т—Ж есть целая рубрика о районах — возможно, вы найдете подходящий для себя.
Оцените возможности и свои задачи. Если вам есть где жить бесплатно или за небольшие деньги, пока идет ремонт, можно брать квартиру, которая требует обустройства. Вы можете взять даже убитую и сделать в ней все с нуля и потом не переживать за состояние проводки или труб. Если жить негде или, например, человек снимает квартиру и покупает в ипотеку, лучше сразу искать жилье с нормальным или не противным вам ремонтом, куда сразу можно въехать. Этот же вариант подойдет, если ремонт начинать страшно и хочется отсрочить этот момент.
Если не делать ремонт сразу, ориентируясь на тренды, красивые проекты из интернета и то, как сделали его другие, вы вообще сделаете себе подарок: поймете, что удобно и нужно именно вам. Куда поставить шкаф, стол, где нужны розетки. Обычно это становится понятно только спустя какое-то время. Дав его себе, вы сможете подготовиться, почитать статьи про ремонт, найти бригаду, подкопить денег, снизить платеж по ипотеке.
Помните: переклеить обои и выкинуть лишнее вы сможете, уже заехав в квартиру, это не так сложно.
Думайте об этом как о новом опыте. Если вы никогда не делали ремонт, не обязательно замахиваться на что-то дизайнерское. Можно сделать простой интерьер самостоятельно или силами бригады. Как понять, хотите ли вы сами в это влезать? Посчитайте стоимость вашего часа работы — если он выше, чем просит ремонтная бригада, имеет смысл делегировать.
Примерные расценки можно посмотреть, например, на «Профи-ру». Вы можете найти прораба, который будет контролировать ремонт за вас. Или фирму, с которой подпишете договор и будете сами поэтапно принимать работы. Тогда, если вас перестанет устраивать качество, можно будет расторгнуть договор и найти других.
Да, ремонт потребует денег, но, судя по диапазону, который вы называете, вы рассматриваете вариант купить квартиру подешевле и оставить деньги на обустройство. Если возьмете жилье по низу рынка, за 5 000 000 ₽ его вполне реально довести до состояния вайт-бокс.
Легко в ремонте не будет: что-то не так может пойти и у бригады, и у вас. Воспринимайте это как часть пути. В Т—Ж много материалов, которые вас поддержат и дадут вам ориентиры.
Эти статьи помогут вам настроиться на ремонт:
