Что выгоднее: копить на вкладах или инве­стировать в квар­тиру — и какие есть риски

Банковские вклады и недвижимость — традиционные варианты сбережения у россиян.

Это понятные и относительно безрисковые активы, которые защищают от инфляции и позволяют регулярно получать пассивный доход.

Интерес к депозитам стремительно вырос в 2024 году, когда доходность по ним превысила 20% годовых  . В результате за год сбережения на вкладах увеличились на рекордные 11,9 трлн рублей. Любопытно, что на квартиры россияне потратили сопоставимую сумму — 14,4 трлн.

Посмотрим, как оба актива проявляли себя на длинной дистанции, и выясним, во что выгоднее вкладывать.

Депозиты — простой и понятный инструмент. Вы даете деньги в долг банку и получаете фиксированный процент. Суммы до 1,4 млн рублей застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). Это делает вклад фактически безрисковым инструментом.

Преимущества вкладов:

• Прогнозируемый доход. Ставка по вкладу зафиксирована — вы точно знаете, когда и какие суммы вам поступят и финальную сумму в конце срока. Есть вклады, позволяющие получать проценты ежемесячно, когда их можно выводить на карту и тратить. А опция капитализации процентов позволяет реинвестировать доход на тех же условиях и зарабатывать больше за счет сложного процента.
• Депозит легко открыть — в пару кликов на сайте или в мобильном приложении. При этом можно выбирать разную длительность вкладов — от нескольких месяцев до трех лет. А сумму можно распределить по разным банкам, чтобы выгадать лучшие условия.
• Защита от инфляции. С 2005 года вклады сроком до года давали в среднем 9% годовых при среднегодовой инфляции 8,1%. Если смотреть с 2000 года — 9,2% при инфляции 9,6%. То есть по доходности вклады могут как отставать от инфляции, так и обгонять ее — иногда даже с большим преимуществом. Если бы вы открыли годовой вклад в начале 2024 года под 15%, при официальной инфляции за год 9,5% реальная доходность составила бы 5%. Такой результат обычно дают только более рисковые активы, например акции.

Минусы у вкладов тоже есть:

• Слабая ликвидность. Деньги не вывести по желанию без потери процентов — нужно ждать окончания срока. Это неудобство можно нивелировать, раскидав сумму по вкладам с разными сроками. Также можно задействовать накопительные счета, но это почти наверняка снизит доходность.
• Налог на доход. Проценты по вкладам облагают налогом, что снижает итоговую доходность. Так, за 2024 год налог начисляют, если суммарный доход по всем вкладам превысил 210 000 ₽. Налог считают от суммы превышения этого порога. С 2025 года при суммарном доходе свыше 2,4 млн рублей применят повышенную ставку 15%.
• Не зафиксировать доходность на долгий срок. Обычно депозиты открывают на два-три года, не больше. После этого новый вклад придется открывать на новых условиях, которые будут актуальны на тот момент. Таким образом, прогнозировать доходность можно только тактически, но не стратегически.
• Дополнительные условия и ограничения. Многие банки предлагают высокую ставку только при выполнении определенных условий — например, нужно быть зарплатным клиентом или оформить страховой полис. Также нужно разделять обычную и эффективную ставки: если банк предлагает вклад под 20% на три года с выплатой в конце срока — это примерно то же, что и вклад под 17% с ежегодной капитализацией. То есть повышенная ставка формируется за счет реинвестирования процентов.

Квартира — базовая потребность, которую нужно удовлетворить, поэтому во все времена она пользуется спросом. Когда семьи растут, они стремятся увеличить жилплощадь, а когда дети взрослеют, хочется дать им задел на будущее, обеспечив хотя бы небольшой студией.

У россиян «бетон» особенно в цене — это осязаемый актив, который помогает пережить сложные времена. На рынке недвижимости цены колеблются, но не так сильно, как на фондовой бирже. А возможность заработка от сдачи в аренду увеличивает доходность вложений и повышает финансовую независимость собственника.

Плюсы инвестиций в квартиру:

• Защита от инфляции. В долгосрочной перспективе квартиры дорожают, частично или полностью отыгрывая инфляцию. Ведь себестоимость квартир — это корзина из широкого спектра материалов и услуг специалистов, которые растут в цене.
• Квартиры могут дорожать быстрее инфляции. Например, они переоцениваются, когда вокруг улучшается инфраструктура, открывают метро и транспортные развязки. Еще государство стимулирует рынок недвижимости льготными госпрограммами, которые способствуют удорожанию жилья, причем не только в новостройках. Так, с 2020 года квартиры на вторичном рынке РФ выросли на 66%, в то время как накопленная инфляция и доходность вкладов составили 50 и 48% соответственно  .
• Пассивный доход. Квартиру можно сдавать и получать пассивный доход каждый месяц. При инвестициях в ценные бумаги такая возможность тоже есть, но дивиденды не всегда стабильны, а на ежемесячные купонные выплаты можно рассчитывать только в отдельных выпусках облигаций. На вкладах можно получать ежемесячный процент на карту, но ставка при этом обычно не самая высокая.
• Психологический комфорт. Недвижимость — это реальный актив, он осязаем и дает ощущение стабильности. Квартирой можно пользоваться: жить в ней или сдавать. Цены на рынке недвижимости не так волатильны, как на фондовом рынке, и отслеживают их, как правило, реже — стресса это не вызывает.
• Налоговые льготы. Если вы устроены официально, можно получить имущественный вычет с покупки квартиры и с процентов по ипотеке. Их рассчитывают от фиксированных пределов — 2 млн и 3 млн соответственно. То есть при уплате НДФЛ по ставке 13% максимальные вычеты составят 260 тысяч и 390 тысяч рублей. Если вы уплачиваете налог по более высокой из прогрессивной шкалы, вычет посчитают от указанных лимитов по вашей ставке.

Но у инвестиций в квартиру тоже есть минусы:

• Высокий порог входа — для покупки недвижимости нужны миллионы. Поэтому часто приходится задействовать ипотеку.
• Малая ликвидность. На продажу квартиры по высокой цене могут уйти месяцы. Также это часто сопряжено с дополнительными расходами: на риелтора, продвижение объявлений, нотариуса, налог с прибыли и прочее.
• Много издержек: коммунальные услуги, ремонт, страховка, если квартира куплена в ипотеку, имущественный налог. Это особенно ощутимо, если квартира простаивает.
• Риски при сдаче в аренду. Иногда жильцы бывают проблемными — могут испортить имущество или беспокоить соседей.

Инвесторы знают, что прогнозировать доходность вложений, основываясь на исторических данных, нельзя — это касается в том числе и недвижимости. В отдельные годы цены могут расти двузначными темпами, но бывают и периоды стагнации. История знает примеры, когда цены на квартиры даже снижались, в том числе в России. Например, в сентябре 2014 года двушки в Москве и области стоили в среднем дешевле, чем в марте 2013  .

Изучая статистику, мы оцениваем не то, сколько заработает инвестор в будущем, а то, сколько бы он мог заработать в прошлом. Но даже такое упражнение полезно для оценки рисков и сравнения различных инвестиционных инструментов.

По данным одного из крупнейших российских застройщиков, ГК «Самолет», с 2014 года квартиры с отделкой в новостройках Москвы и Московской области дорожают в среднем быстрее инфляции. Причем во всех категориях.

В это же время инфляция в России составляла в среднем 7,27% в год. И чем меньшего формата квартира, тем быстрее она росла в цене.

Студии показали наилучшую динамику и двузначную среднюю доходность. Это говорит о высоком спросе на такой формат планировок, который часто используют инвесторы при сдаче в аренду.

Из-за высокой волатильности цен на рынке доходность инвестиций в недвижимость зависит от точки входа — удачности момента, в который совершается покупка. А еще — от выбранного для покупки объекта. В разных жилых комплексах квартиры дорожают с разной скоростью. Вот иллюстрация на примерах проектов «Самолета»:

1. Жилой комплекс «Люберцы». Цена квадрата в однокомнатных квартирах выросла с 74 687 ₽ в декабре 2015 года до 177 947 ₽ в июне 2025 года — это 102,4% за 9,5 года, или 7,7% в среднем за год. При средней инфляции 6,42% это дает всего 1,28% реальной доходности.
2. Жилой комплекс «Пригород Лесное». Квадрат в однушках вырос с 63 649 ₽ в декабре 2015 года до 207 791 ₽ в июне 2025 года — это 226,5% за 9,5 года, или 13,26% в среднем за год. Реальная доходность — целых 6,84%.

Для более объективного сравнения доходности возьмем данные Росстата по вторичному рынку жилья. Он более показателен, потому что купленную на первичном рынке квартиру вы будете продавать уже как вторичку.

Начиная с 2000 года доходность вкладов в среднем составляла в России 9,2% годовых. В это же время средняя цена квадрата на вторичке по стране росла на 11,2% в год при среднегодовой инфляции в 9,6%. То есть в реальном выражении депозиты принесли убыток.

Но важно помнить, что рынок квартир более волатилен и цикличен. Так, цены на недвижимость бурно росли в нулевых, а после кризисного 2008 года около десяти лет стагнировали. С 2020 года недвижимость опять сильно подорожала: за пять лет вторичка — на 66%, новостройки — на 104%.

При инвестировании в недвижимость можно заработать не только на росте стоимости жилья, но и на сдаче его в аренду, и это кардинально меняет расклад сил в оценке доходности в пользу квартир.

Все дело в природе активов. Вклад — долговой инструмент. Когда вы даете деньги в долг банку, в конце срока он возвращает вам обесцененную инфляцией сумму, а начисленные проценты лишь компенсируют вам эти потери, иногда — дают чуть заработать сверху.

В случае с реальными активами, такими как недвижимость, все иначе: под действием инфляции они переоцениваются, становятся дороже вместе с прочими потребительскими товарами и услугами. А все, что вы зарабатываете на сдаче в аренду, — ваша реальная доходность.

На конец 2024 года долгосрочная аренда в России давала в среднем 6,4% годовых  . По итогам первого квартала 2025 года сдача квартиры в Москве давала в среднем 6,8% годовых, в Санкт-Петербурге — 5%, по другим городам — 6,2%  .

Конечно, с учетом издержек чистая арендная доходность при сдаче в долгосрок зачастую не превышает 4—5% годовых. Доходность можно увеличить, если сдавать посуточно, но это уже не пассивный доход, а полноценный бизнес с соответствующими издержками.

Арендный доход в нашем примере мы не реинвестировали, а просто копили и тратили. Если бы мы откладывали эти деньги, например, на депозит, доходность была бы еще выше.

Но и без этого реальная доходность вложений в квартиру обычно составляет более 3% годовых — гораздо больше того, что дают консервативные инструменты, и ближе по доходности к рисковым. Для сравнения, на том же горизонте в 25 лет реальная доходность российских акций с учетом дивидендов составила 6,7%, а золота — 5,6%.

Мы сравнили доходность депозитов и динамику цен на квартиры и выяснили, что оба актива частично или полностью перекрывают инфляцию. Оба — надежные инструменты сбережения, но с различиями в удобстве использования, ликвидности и других характеристиках, важность которых каждый инвестор определяет для себя сам.

Вот по каким критериям можно оценивать плюсы и минусы вложений в недвижимость и депозиты.

Еще один важный критерий для инвестора — точка входа в актив. При вложении в депозиты это не так важно: их доходность часто идет вровень с инфляцией и нет большой разницы, когда именно открываешь счет. Но если регулятор действует агрессивно, резко меняя ключевую ставку, значение точки входа вырастает.

При повышении ставок выгоднее класть деньги на короткие вклады, чтобы не упускать растущую доходность. При снижении, наоборот, интереснее зафиксировать доходность на более длительный срок через депозиты сроком два-три года. Сейчас в России как раз такое время — ставки по депозитам в 2025 году снижаются  на ожиданиях скорого смягчения политики ЦБ.

Для инвестиций в недвижимость снижение ключевой ставки тоже благоприятно: ипотека становится доступнее, рынок недвижимости оживает. Люди начинают переводить деньги с вкладов в другие активы, в том числе квартиры. Спрос на них может вырасти и поддержать цены.

Не стоит забывать и о текущей разнице между первичным и вторичным рынком. Вероятно, вторичный рынок попытается догнать первичный по ценам, играя на том, что квартиру на вторичном можно получить прямо здесь и сейчас и не нужно ждать. Но льготные ипотечные программы на новостройки, пусть и в урезанном виде, а также собственные программы застройщиков вряд ли позволят существенно сократить этот разрыв. И может оказаться, что при росте цен на вторичном рынке новостройки тоже начнут расти.

По прогнозам аналитиков, которых опрашивает Центробанк, средняя ключевая ставка в 2025 году составит 20%  , в 2026 году — 14,3%, а в 2027 — 9,7%. Сам регулятор не исключает как снижения, так и повышения ставки в 2025 году, но все же рассчитывает, что среднее значение по итогам года окажется в районе 19%. В 2026, по прогнозу ЦБ, средняя ставка будет в диапазоне 13—14%  , а в 2027 — около 8%.

На этом фоне с депозитов на рынок жилья, по оценкам экспертов, может перетечь от 5 до 13 трлн рублей  . Более того, в 2027 году возможен кризис предложения: число квартир в продаже сократится на 30—40%  , так как застройщики снизили темпы строительства и запуск новых проектов. Это может подстегнуть цены на квартиры.