25.03.26

Почему квартиры от собственников переоценены

104

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Алексей Зима

Страница автора

О Сообщнике Про

Аттестованный риелтор в Гильдии риелторов Москвы. Ведущий специалист в сфере недвижимости в «Миэль». Вошел в топ-10 риелторов Москвы в 2024 году.

Это новый раздел Журнала, где можно пройти верификацию и вести свой профессиональный блог

Может ли собственник квартиры адекватно оценить свой объект?

Любой человек, оценивая что-либо, берет в расчет функционал, качество и эмоции, которые он получит от владения чем-либо. С квартирой или домом ситуация схожая, условно я делю ценности объекта на две составляющие:

Материальные ценности — это локация, функциональность планировки, качество ремонта, состояние подъезда и прилегающей территории и т.д.
Моральные ценности — это эмоции, например: от воспоминания о первой встрече и знакомстве с родителями, о рождении ребенка, о совместной поклейке обоев, о теплых встречах с родственниками по праздникам и т.д.

Люди очень высоко ценят СВОИ положительные эмоции, НО почему они должны влиять на стоимость квартиры?!

Глазами покупателя

Давайте посмотрим глазами покупателя:

Готов ли Покупатель платить за моральные ценности Продавца? Он ведь их не приобретает! Другими словами, Собственник квартиры хочет продать моральные ценности Покупателю, при этом он забирает эти эмоции с собой!)

Мне нравится такой пример: у Вас наверняка есть любимая обувь или одежда, они не новые, но очень удобные и Вы ими дорожите. Как Вы считаете, имеют ли эти Ваши предметы одежды ценность при продаже? На сколько важны для покупателя Ваши удобство и комфорт при носке этой одежды?…

В основном по этой причине квартиры от собственников переоценены, они стоят и не продаются, а продаются квартиры рядом, в которых нет наценки за «Моральные ценности Продавца»!

Отвечая на выше поставленный вопрос, я отвечаю так: Собственник квартиры может адекватно оценивать свой объект если будет четкое разделение ценностей квартиры на Материальные и Моральные.
p.s. фото реальное, из объявления Собственника.

Сообщество Про. Здесь делятся профессиональным опытом

Пройти верификацию

Алексей Зима

С.С.К чему это? "Собственники идиоты, риэлторы умницы? Вот вам доказательство: одна фотка от "собственника" хаха" Такое70
жабкаА зачем столько рассуждений и делений ценностей на моральные / материальные, если можно просто заказать оценку где-нибудь на Домклике19
Накину худиА сказать то вы что хотели? Что конкретно вы подразумеваете под "моральными ценностями"? В чем информативность прикрепленного фото, оно нам о чем должно сказать, с вашей точки зрения16
Артём ПоляковКак вы риэлторы уже достали, 4 месяца продаю квартиру только звонками и сообщениями мозги делаете и продать не можете, каждый хочет на свой договор подсадить и чтобы я свои объявления убрал на известных площадках, а они такие же только свои разместят и будут ждать покупателя, и да цену на квартиру мне в оценочном отчете подсказали оценщики!38
С.С.Алексей, а с чего вы взяли, что продавец оценивает свою квартиру с точки зрения "я тут жил, значит, она мне дорога", а не "я тут жил, я делал здесь то-то и то-то, вкладывал столько-то, в районе есть вот такие плюсы, в квартире есть вот такие плюсы" Шанс того, что собственник знает свою квартиру намного лучше, чем какой-то левый риэлтор, очень высок50
Марфа СобакинаАлексей, а какое фото размещать? Что есть то и фотографируют, я когда искала квартиру без фото вообще не смотрела, пусть со старым ремонтом, но должно быть фото хотя бы плана квартиры, чтобы понимать, есть ли смысл тратить время.10
Jeanne de GrammontАлексей, вы издеваетесь? Ставка по ипотеке сейчас огромная, скандал с Долиной - это все отразилось на рынке12
С.С.Алексей, вы могли этого даже не говорить) разумеется, вам хочется, чтобы покупатели покупали только ваши квартиры, т к вы на проценте от сделки И вам абсолютно пофиг на реальные нужды покупателя и возможные плюсы соседних квартир Именно поэтому ваш выпад в сторону собственников выглядит так себе27
Марфа СобакинаАлексей, я ничего не продаю, когда продала ничего этого не делала, все прошло отлично6
СемёнОбожаю вот эту категорию объявлений "Ремонт делали для себя!" Ну да, это очень заметно по леопардовым обоям в спальне и золотому унитазу. Жаль только, что "для себя" и "со вкусом" это не всегда одно и то же...3
С.С.Алексей, миллиону риэлтора пофиг, а вам, конечно же нет7
СемёнАлексей, замкнутый круг: Вася ставит цену как у Пети, Петя смотрит на Колю, а Коля вообще не собирается продавать, просто жена заставила объявление вывесить8
СемёнАртём, риелторская схема проста: убедить продавца снизить цену до минимума, чтобы квартира ушла за неделю, и забрать свою комиссию)38
С.С.Алексей, да, но в каждой профессии также свои обязанности. Например, в обязанности патологанатома входит вскрывание трупов. Никто не требует от патологанатома лечить больных, попавших к нему на стол. Каким бы человечным врач не был, он этого не сделает. Также и риэлторы. Их задача - найти продавца и уговорить подписать договор сотрудничества, затем найти покупателя и сделать то же самое, потом свести их вместе и заработать на этом деньги.8
Рыжий ПаддиАртём, а вы лучше поставьте объявление новое, не от собственника, а как бы от риелтора. Вам звонят бедолаги, которые ищут в списке объявлений ещё не окученного клиента. Поток стервятников снизится. Тем кто все же позвонит, редставляйтесь частным риелтором и говорите что не согласны делиться вознаграждением8
Nine K.Риелторы опять прогревают аудиторию) Суть статьи простая: вы все дураки, ничего оценить не можете, несите деньги нам, мы продадим вашу квартиру (дешевле, зато быстро)35
user6049601Ничего не понимаю. О чем пост? О том, что риэлтор правильно оценит квартиру? С чего сделан вывод, что продавец заложил в стоимость квартиры свой столетний ремонт? Продавец смотрит на ЦИАНе, по какой цене выставлены на продажу аналогичные квартиры. И так определяет цену своей. Вот и вся хитрость. Какая разница, кто делал ремонт 20 лет назад, муж или бригада отделочников?считаю, сто риэлтор вообще не нужен ни при продаже, ни при покупке квартиры. Риэлтор для ленивых и тупых.20
Накину худиАртём, ооо, ща вам тут поставят "диагноз по фотографии", почему не продаётся 😅. Он же ж даже статью про это написал🤭4
Jeanne de GrammontАлексей, а какой смысл покупателю идти к вам? Если вы ограничиваете его выбор только теми квартирами, с продавцов которых хотите взять процент. Даже в деревне сейчас знают про сайты Авито и Циан, можно фильтровать по собственнику. Полную юридическую проверку делает Домклик за 50к примерно.7
Jeanne de GrammontАлексей, потому что вы сказали про 4 месяца, не видя квартиру даже. Хотя это может быть трёшка с перепланировкой в маленьком городке. И рынок сейчас полумертвый. Люди при виде ипотечных платежей крестятся и кидают деньги на вклады.8
Jeanne de GrammontАртём, не слушайте риэлторов. 4 месяца - это вообще не срок ещё, даже хмуриться рано. Я в 2025 продавала двушку в центре города-миллионника примерно столько же по времени.4
АналитессаНе поняла в чем смысл данного опуса. Ну да, собственник может поставить ценник явно завышенный. Право покупателя пройти мимо такого объекта или торговаться до усрачки доказывая что собственник не прав. Я как собственник могу выставить какую угодно сумму, но важно понимать что тут тонкая грань между временем продажи и ценой. Чем дешевле - тем быстрее, кажется логично. И да, цена формируется в зависимости от цен на аналогичное жильё. Как его ещё формировать? Вот висит объявление Васи за двушку с хорошим ремонтом, но на первом этаже за 15 млн. А у меня в этом же доме такая же квартира на 5 этаже, но ремонт ещё советский. Ремонт дело наживное, величина непостоянная, в отличие от этажа. Значит я выставляю на такую же квартиру ценник уже на пару миллионов повыше. Имею право. Как и покупатель может пойти и купить подешевле чуть выше подвала.3
Аналитессаuser6049601, я нанимала риэлтора чтобы не тратить рабочее и личное время на просмотры объявлений, на согласование времени просмотра и общение с продавцами. По сути делегировала неприятную для меня активность. Также как делегирую, например, уборку или маникюр. Не считаю тупостью платить за какую-то услугу, которую не хочу делать.4
Вячеслав ЗайковПочему квартиры от собственника переоценены- потому что дядя риэлтор получает мало маржи с продажи квартиры, а собственник не хочет снизить цену, что удовлетворить этого присосавшегося к нему клеща. Вот собственно и весь посыл статьи. Ждём следующую на тему почему ожидания покупателя неадекватны реальной стоимости квартиры. Совет риэлтору- поумерьте свои аппетиты или займитесь другой общественно- бесполезной деятельностью.11
Jeanne de GrammontАлексей, а объявления риэлторов - заманухи. Если написать/позвонить - окажется, что эта квартира продана!/внесли залог/не подходит, но у риэлтора есть ещё пара вариантов...13
ЛенаАлексей, ничего подобного. Лично покупала квартиру. Объявление висело от агенства за Х денег на Циане. Нашла ту же квартиру на Авито за 0,95*Х от собственника. И договорилась непосредственно с ним замечательно, шли друг другу навстречу в каких-то моментах и спокойно провели сделку без посредников.12
ЛенаАлексей, Продайте мою квартиру в Пгт. на Дальнем Востоке за 2 недели? Вот прям реально продайте. Заплачу 5% сделки.7
Mad.julопять наброс на вентилятор от офигенного специалиста)3
Катюша НикитинаА в чем проблема? Ну не оценит покупатель, он же и не купит. Собственник понизит ценник через какое-то время, если не понизит - значит не так он и хочет продать. Рынок порешает, как говорится.7
Елена ВоскобойниковаЯ собственник, продавала двух-комнатную хрущевку, квартира под ремонт, хорошая локация, хороший этаж. Изначально поставила чуть завышенную цену, стала изучать спрос) приходили, смотрели, уходили, никто не пытался торговаться. Стала по чуть-чуть снижать цену. Картина та же самая: приходят, смотрят, уходят. Поставила цену, ниже которой уступать не буду. Картина та же самая) и вдруг однажды мне звонит риелтор и говорит, что у нее есть потенциальный покупатель. Ну ок. На просмотр пришла женщина. У нее ситуация: она живет в соседнем доме в однокомнатной хрущевке со свекровью и дочерью. Муж погиб на СВО. Ей нужна была квартира именно в этой локации. Продавалась моя квартира и точно такая в ее доме)))) она выбрала мою, без торга. Думаю, даже если бы цена была выше, она все равно бы ее купила. Моя квартира продавалась почти год. Это я всё к чему. Человеческий фактор. Этой женщине была нужна квартира именно здесь. Кто смотрел до нее, были люди из других районов и даже городов. Они выбирали квартиры по разным параметрам. Эта женщина по единственному: локация.5
С.С.Анф, я лично купила трешку у собственницы намного дешевле рынка6
СветланаАналитесса, риэлтор нужен, просто цена за его услуги мягко говоря неадекватная. Тем более что никакой юридической ответственности после сделки риэлтор не несёт4
ДарьяРаботала недолго риэлтором и вот, что видела: 1. Собственник смотрит цены на интересующий объект и ставит цену близкую к нему, если он дороже, что бы хватило на переезд. Но при этом не учитывает цены в своем районе. Убеждение - кому надо, тот и купит. 2. Собственник смотрит цены в своем районе и ориентируется на самые высокие, раз они так продают, значит и он продаст. Не учитывая при этом реальную рыночную цену квартир и время экспозиции объекта. Квартиры выше рынка могут продаваться годами, пока средняя рыночная цена не дойдет до их амбиций. Они продают, довольные тем, что обошли систему, но по факту они просто попали в рынок. И тот объект, который они хотели, так же вырос в цене. Так же, замечая то, что с продажи ушла другая дорогая квартира, не думают о том, что ее передумали продавать или по факту продали дешевле. У нас была такая квартира по завышенной цене несколько месяцев, когда продавцу понадобилось, он скинут полмиллиона, как раз до рыночной, а на сайте на время сделки старая цена так и осталась висеть. 3. Согласна на счет "ценностей" продавца. В старом фонде продавцы очень трепетно относятся к ремонту сделанному своими руками, обоям, которые они с любовью выбирали 10 лет назад, бабушкиным шкафам, удобным антресолям. Видимо думая, что покупатели так же все это оценят. Покупатели же приходя начинают стонать, сколько же денег и времени потребуется только на демонтаж этого всего, вывоз/вынос мебели на свалку, не говоря уже о замене коммуникаций и новом ремонте. И выслушивает это все риэлтор, а не продавец. 4. Был собственник, который оценил свою квартиру в очень старом фонде на 1 этаже с видом из окна в забор, под которым в летнее время люди определенной социальной безответственности спят или справляют нужду, и в окружении неблагополучных деревянных бараков, которые сносить еще лет 50 не будут, в стоимость квартиры в новостройке, потому что какого *** они на отшибе такие цены гнут, а у него центр города, понимаешь. Разница с рыночной ценой в 2 миллиона его совершенно не смущала. По его мнению это риэлторы *** пинают и работу свою не делают, раз 3 года никто его квартиру продать не смог. При том, на показ его поймать было достаточно сложно. Через пару месяцев мы сами от него отказались. К слову, на показы другие риэлторы вели своих покупателей, что бы на контрасте протолкнуть свои более выгодные объекты. 5. В нашем городе риэлторы накидывают свою комиссию сверху, потому что продавец отказывается со своих денег ее выплачивать. Что думает продавец: если риэлтор на столько дороже продаст, значит и я смогу! Но не учитывает того, что у риэлтора гораздо больше инструментов в работе со сложными клиентами, которым не просто одобрить ипотеку, а риэлтор может помочь за счет партнерства с банками, у которых сложные сделки-цепочки, когда в короткое время нужно одно продать, а два купить и в такой сделке может участвовать несколько человек, которым так же надо застолбить объекты и они готовы переплатить, лишь бы не остаться на улице, а переехать дверь в дверь. Мы очень много продавали квартир, которые покупатели даже не рассматривали сами, так как не знали район или фотографии плохие были. При чем не только из наших продавцов, но и частных, просто подбирая под запрос, зная эти районы и их особенности и помогая оформлять ипотеку тем, кому отказали при самостоятельной подаче. И покупатели были абсолютно довольны. То есть, покупатель обращался по нашему объекту, он ему по каким-то причинам не подходил и мы подбирали под его потребности от других продавцов. Либо для цепочек нужно было подобрать подходящий объект. Сам продавец может рассчитывать только на свою рекламу, ему неоткуда брать дополнительный трафик. Тем более, если он завысил цену. 6. Продавец равняется на тех, кто продает дороже, а покупатель ищет тех, кто продает дешевле, так как у него ограниченное количество денег или сумма по ипотеке, а нужно еще ПВ для банка, деньги на ремонт, возможно, временную аренду на время ремонта и покупку мебели и техники. И тех, кто дороже, он рассматривает лишь в случае территориальных или инвестиционных преимуществ, или если там рядом живут близкие люди. 7. Продавцы в принципе не умеют оценивать стоимость своей недвижимости, не учитывают доступность транспорта, институтов, школ, детских садов, поликлиник, удобства передвижения, особенности инфраструктуры. В соседних домах рыночная цена за квадрат может разниться по многим причинам, о которых собственник не имеет представления. Поэтому в одном доме она продастся за эту цену, а во втором может стоять много месяцев.1
ДенисЯ так понимаю есть цена, а есть ценность. Цена это про деньги, сколько ты готов заплатить, а ценность на сколько эта вещь важна для меня/тебя. И часто они не коррелируются. Сам продаю квартиру. Риэлторы приходят смотрят. Основные посылы: ты продаешь дорого, я рядом постою, ты мне соточку. Ведут себя по разному, кто-то в друзья набивается, кто-то сразу из себя супер звезду строит, и я почему-то должен становлюсь. Так вот уважаемые, если вы себя продать не можете, как вы мою квартиру продать собираетесь? И про цену. Я ставлю цену такую, сколько мне нужно, цифры не с потолка, задает рынок , жадность застройщиков новостройки. Разумеется я хочу выручить побольше. Ремонт в моей квартире, заезжай и живи. Для тех кто не хочет заморачиваться покупкой бытовой техники, мебели. Расскажмте мне риэлтор это кто?какую ответственность он несет при продаже жилья, какие риски? Покупателю он помогает найти жилье, согласен это услуга и за нее надо платить, но если ты еще приходишь ко мне и требуешь с меня за то что - бы свести с покупателем-это жадность. И не риэлтор ты а обычный торгаш.3
ДенисЯ вижу так. Рынок чуть-чуть жив. Жилье есть, но ценник завышен и диктуют застройщики.Вторичка как не крути, зависит от первички. Покупатель жадный, хочет купить дорогое за дешево. Риэлторам погрустнело, так как расходы растут, вот они и ведут себя как попрошайки.Все статьи аналитические и тому подобное- робкие попытки манипулировать рынком в сторону снижения. С таким же успехом могут писать гороскопы.0
РыжаяАлексей, задолбали объявления от ваших коллег о продажи трехкомнатной в центре Сочи за 8 миллионов. О какой сортировке вы говорите, если 80% объявлений от риелторов - фонари?7
РыжаяJeanne, не, по телефону квартира еще не продана. А для того чтобы услышать байки про «пару отличных вариантов» нужно в офис прийти. Я когда только ориентировалась в рынке, прокатилась с риелторами по этим вариантам. Малосемейка в жопе мира с отвалившимися обоями и туалетом в шкафу по цене однокомнатной в центре? Да легко, дайте две. И комиссия с продавца и покупателя.5
Jeanne de GrammontРыжая, сейчас будет ответ: "У вас просто был не профессиональный риэлтор"5
user6357009Мне вот и ремонт чужой не нужен, платить за него нет желания, и электрику я буду переделывать, и все остальное - запросто. И окна мне могут не понравиться. Ценное в квартире - расположение и планировка.1
Алuser6372196, ни разу не видел риэлтора с подобным подходом, лозунг риэлтора здесь и сейчас, а потом хоть потоп. Работал с одним и тем же два раза, хуже второго раза не сталкивался.3
Юлия С.Мы продавали двушку в Москве с риелтором. Продалась она только благодаоя тому, что риэлтор показывал квартиру в наше отсутсвие и вообще ничего не говорил покупателям, кроме прямых ответов на вопросы. Т.е покупатели даже на вид из окна не смотрели. Что они смотрели в течение 20 мин просмотра было непонятно, но когда новый владелец пришел забирать ключи после нашего отъезда, был очень удивлён, что за окном, оказывается, мусорка. Покупатели - молодая пара, не женаты, квартиру оформили на отца парня, который просто поверил мне на слово, что квартира хорошая. Квартира - то нормальная, только 2 этаж и около метро и за окном в спальне и правда мусорка, но всё цивильно, вони нет. Мы, покупая её в своё время, не учли только то, что в подъезде маргиналов будет много, т к метро рядом, но четко понимали минусы квартиры. Цену установили соответсвующую - низкую. Отдали 400к агентству за размещение рекламы и показ квартиры в наше отсутвие с абсолютным бездействием. Так я поняла, что чтобы продать квартиру, при показе лучше вообще ничего не комментировать и не предлагать.0
Павел ГниломедовСвоя всегда дороже, чужая всегда дешевле чем ты думаешь)1
Stanislav Z"Почему квартиры от собственников переоценены" "Вошел в топ-10 риелторов Москвы в 2024 году." Я думаю, что переоценена важность профессии "риелтор" ))0
IvengoПредлагаю дроугое название статьи : "работа риелтора сильно переоценена"2
Алексей ЗимаДарья, согласен с Вами, всё так и есть.0