Совет юриста: при продаже квар­тиры убедитесь, что вам не надо подавать декларацию

Я два года консультирую людей по налогам.

Раз в месяц, а то и чаще слышу одну и ту же историю: продали жилье, риелтор заверил, что доход можно не декларировать, а теперь в личном кабинете на сайте ФНС многотысячный долг.

Иногда декларация действительно не нужна, но есть нюансы, которые важно знать.

Разберу пять аргументов, которыми обычно успокаивают покупателей, и объясню, в чем подвох.

«Три года с момента получения квартиры прошли». Этот вариант справедлив при условии, что жилье на день продажи было единственным или оно перешло к вам:

• по наследству;
• через приватизацию;
• в дар от близких родственников.

Если это не так, минимальный срок владения — пять лет.

Еще важно знать, с какого момента он начал течь. Например, если это новостройка, считать надо с даты полной оплаты квартиры застройщику. Когда жилье перешло по наследству, считают с даты смерти наследодателя.

Если в квартире есть детские доли и ее продали в 2024 году или позже, срок владения ими отсчитывается с даты приобретения жилья родителями. Подробнее про сроки владения можно почитать в статье Т⁠—⁠Ж «Как уменьшить или не платить налог при продаже имущества».

«Вы купили новую квартиру дороже старой». Покупка другого жилья не освобождает от декларирования дохода от продажи предыдущего. Это придется сделать, если прошлой квартирой вы владели меньше трех или пяти лет.

По одной из квартир вы можете оформить имущественный вычет, если до этого его не получали, и уменьшить либо обнулить налог к уплате.

«У вас трое детей — это освобождает от налога». Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми могут не платить налог. Но важно соблюсти условия: в том же году или до 30 апреля следующего года купить жилье с более высокой кадастровой стоимостью или большей площади. В отдельном разборе рассказали о других нюансах.

«Вы продали квартиру дешевле, чем купили». Если не истек минимальный срок владения и объект продали дороже 1 млн рублей, подавайте декларацию, даже если налог к уплате — 0 ₽. В ней укажите, что вычли из дохода от продажи квартиры расходы на покупку.

«Налоговая сама все посчитает и свяжется, если есть налог». Когда придет письмо, вы ему не обрадуетесь. Не получив декларацию в срок, налоговая не сразу присылает уведомление. В моей практике до этого момента проходил год или даже больше времени. Подозреваю, что тянут специально, чтобы пени были выше.

Налоговикам цена продажи жилья известна от Росреестра. Цена покупки, если объект достался по возмездной сделке, — тоже, но инспекция делает вид, что нет. Поэтому уменьшает доход на 1 млн рублей фиксированного вычета и результат умножает на 13%. С 2025 года, если прибыль до 2,4 млн рублей, то на 13%, а все, что свыше, — на 15%.

Дальше на получившийся налог начисляют штрафы: 20% за несвоевременную уплату и 30% за непредставление декларации  .

Также с 16 июля года, следующего за годом продажи капают пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. Учитывая ставки последних лет, сумма набегает немаленькая.

И вот эту «красоту» в один прекрасный день человек обнаруживает в кабинете налогоплательщика. Приходится помогать снизить или убрать совсем недоимку и пени, а также ходатайствовать о снижении налоговых штрафов.

Нужно подать декларацию за год продажи квартиры или иного жилья через личный кабинет налогоплательщика. Если вы получили недвижимость по возмездной сделке и она стоила дороже 1 млн рублей, понадобятся сканы:

• договора купли-продажи или долевого участия в строительстве;
• документа о передаче денег продавцу, если это не зафиксировано в договоре, — подойдет расписка, чек, квитанция из приложения банка, банковский мемориальный ордер;
• акта приема-передачи, если купили новостройку;
• справки из банка об уплаченных процентах, если брали объект в ипотеку, — благодаря ей из вашего дохода от сделки их вычтут;
• документы дарителя или наследодателя на приобретение объекта — если вам жилье подарил близкий родственник или оно перешло по наследству.

Если получили недвижимость в дар от постороннего человека, ваши расходы — это сумма, с которой вы уплатили НДФЛ за год дарения. Обычно это кадастровая стоимость жилья.

В этой же декларации можно заявить другие вычеты. Например, до 2 млн рублей на покупку жилья, если не пользовались им в прошлом по проданной квартире.

Если с подачей декларации вы опоздали и получили требование с долгом, пенями и штрафами, после того, как все же сдадите декларацию, нужно будет подать заявление об урегулировании задолженности.

«Личный кабинет налогоплательщика» → «Каталог обращений» → «Иные обращения» → «Обращение в свободной форме». Если после всех действий у вас нет налога к уплате, вам пригодится этот шаблон. А если налог все же есть — другой.

У меня не было случая, когда налоговая бы отказала в списании или уменьшении недоимки с пенями и штрафами. Но если вдруг так произойдет, можно обжаловать это в региональном управлении ФНС, тоже через личный кабинет налогоплательщика.

Продажа недвижимости — это большие деньги, поэтому стоит перепроверить слова риелтора, знакомых, свои убеждения о том, что подавать декларацию 3-НДФЛ не надо.

Если вы все же уверены в этом, по завершении года сделки хотя бы раз в месяц проверяйте личный кабинет налогоплательщика: вдруг прилетит требование сдать декларацию.

Если оно будет, в ответе обоснуйте, почему не должны представлять 3-НДФЛ. Примеры:

• продали новостройку, стоимость которой выплатили застройщику три года или пять лет назад, вот документы об этом;
• титульным собственником был один супруг, затем по брачному договору жилье записали на второго — срок владения отсчитываем от даты покупки, а не «переписи» объекта;
• продали квартиру, полученную по реновации, — в срок владения идет время, когда в собственности была квартира в снесенном доме.