Всегда проверяйте слова риелторов о том, что вам не надо подавать декларацию после продажи жилья

Вот уже два года я активно консультирую на Профи.ру по налоговым вопросам. Раз в месяц, а то и чаще, приходят люди с похожими историями: продали квартиру или другое жильё, риелтор заверил, что доход можно не декларировать, а теперь в личном кабинете на сайте ФНС многотысячный долг.

Примеры доводов риелторов:

1. вы же купили новую квартиру, дороже старой
2. продали дешевле, чем купили
3. три года прошли, 100% можно продавать без налога
4. у вас двое (трое, четверо и т.д.) детей 5) налоговая сама всё посчитает

Так вот, вариант № 1 не работает: покупка нового жилья не освобождает от декларирования дохода от продажи старого, если не истёк минимальный срок владения последним. Детали о сроке — в комментарии к варианту № 3. Плюс расходы на покупку новой недвижимости не вычитаются полностью из доходов от продажи старой. Максимум, его можно уменьшить на 2 млн имущественного вычета, если в прошлом им не пользовались.

Вариант № 2 тоже мимо. Не истёк минимальный срок владения, объект продали дороже 1 млн руб. — подайте декларацию, даже если налог к уплате 0 руб.

Вариант № 3 справедлив для единственного, унаследованного, приватизированного и полученного в дар жилья от близких родственников. Иначе минимальный срок владения для продажи недвижимости без НДФЛ и декларации — 5 лет. Особенности подсчёта срока:

• по новостройке — с даты полной полной оплаты застройщику
• при наследстве — с даты смерти наследодателя
• если в жилье были детские доли, выделенные по маткапиталу, то, начиная со сделок 2024 года, — с даты приобретения недвижимости родителями

У варианта № 4 важное условие: в том же году или до 30 апреля следующего купили жильё с более высокой кадастровой стоимостью или большей площади.

Наконец, № 5: налоговая-то посчитает, но вряд ли вам понравится результат.

Не получив декларацию в срок, обычно налоговая не сразу бомбардирует письмами. В моей практике стандартно проходит год или даже больше. Подозреваю, тянут специально, так пени выше.

Что делают налоговики: цена продажи жилья им известна от Росреестра. Цена покупки, если объект достался по возмездной сделке, — тоже, но инспекция делает вид, что нет. Потому уменьшает доход на 1 млн руб. фиксированного вычета и результат умножает на 13%. А с 2025 года — прибыль до 2,4 млн на 13%, превышение — на 15%.

Затем на получившийся налог начисляют штрафы: 20% за несвоевременную уплату и 30% за непредставление декларации (п. 1 ст. 119, п. 1 ст. 122 НК РФ).

Также с 16 июля года, следующего за годом продажи, "капают" пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. Учитывая ставки последних лет, сумма набегает немаленькая.

И вот всю эту "красоту" люди в один непрекрасный день обнаруживают в личном кабинете налогоплательщика. Приходится помогать им снизить или убрать совсем недоимку и пени, а также ходатайствовать о снижении налоговых штрафов.

Первый шаг — подать декларацию за год продажи квартиры или иного жилья через личный кабинет налогоплательщика.

Если приобрели недвижимость по возмездной сделке и оно стоило дороже 1 млн руб., нужны сканы:

• договора о покупке или долевого участия
• документа о передаче денег продавцу при условии, что это не зафиксировано в договоре. Подойдут, например, расписка, чек, квитанция из приложения банка, банковский мемориальный ордер
• акта приема-передачи при покупке новостройки
• справка банка об уплаченных процентах — если брали объект в ипотеку. Проценты тоже считаются расходами на покупку

Список актуален и для жилья, доставшегося в наследство или в дар от близкого родственника, если сохранились документы наследодателя или дарителя на приобретение объекта.

Если получили недвижимость в дар от юридически постороннего человека, ваш расход — сумма, с которой вы уплатили НДФЛ за год дарения. Обычно это кадастровая стоимость жилья.

В этой же декларации можно заявить другие вычеты. Например, до 2 млн руб. на покупку жилья, если не пользовались им в прошлом по проданной квартире.

После отправки декларации подаём в налоговую через личный кабинет заявление.

Личный кабинет налогоплательщика → Каталог обращений → Иные обращения → Обращение в свободной форме Урегулирование задолженности

Если за счёт расходов на покупку и вычетов получился нулевой налог:

Если после всех вычетов получился налог к уплате:

У меня не было случая, когда налоговая бы отказала в списании или уменьшении недоимки с пенями и штрафами. Но если вдруг так произойдёт, можно обжаловать это в региональном управлении ФНС, тоже через личный кабинет налогоплательщика.

Продажа недвижимости = большие деньги, потому стоит перепроверить слова риелтора, знакомых, свои убеждения о том, что подавать декларацию 3-НДФЛ не надо.

Если вы всё же уверены в этом, по завершению года сделки хотя бы раз в месяц проверяйте личный кабинет налогоплательщика: вдруг прилетит требование сдать декларацию. В ответе на него обоснуйте, почему не должны представлять 3-НДФЛ.

Примеры:

1. продали новостройку, оплаченную застройщику 3 или 5 лет назад, вот документы об этом
2. титульным собственником был один супруг, затем по брачному договору жильё записали на второго — срок владения отсчитываем от даты покупки, а не "переписи" объекта
3. продали квартиру, полученную по реновации — в срок владения идёт время, когда в собственности была квартира в снесённом доме