Когда снизятся ставки по ипотеке

За пять лет льготная ипотека и низкие ставки разогнали цены на жилье.

Новостройки за это время подорожали на 133,7%, с 72 889 до 170 347 ₽ за 1 м². Вторичное жилье — на 94,7%, с 57 256 до 111 533 ₽ за 1 м²  . А в 2024 году ставки достигли исторических пиков — жилье для многих стало практически недоступным.

Разберемся, когда ждать снижения ставок по ипотеке и что делать: ждать скидок от застройщиков, торговаться с продавцами на вторичке или пересидеть тяжелые времена в депозитах.

Что с ключевой ставкой. Ставки по кредитам и депозитам напрямую зависят от ключевой ставки в стране. Как правило, банки привлекают деньги на вклады, поэтому предлагают пару процентных пунктов сверх ключа. А по кредитам устанавливают ставку выше, чем по депозитам, чтобы зарабатывать на этой разнице.

Так, на февраль 2025 года максимальная ставка в Сбере по вкладам — 22,5%  . А потребительские кредиты он выдает по ставке от 26,4%  .

Ключевую ставку устанавливает Центробанк, во многом опираясь на данные по инфляции в стране. Когда инфляция растет, регулятор ужесточает денежно-кредитную политику, чтобы обуздать рост цен. Тогда деньги становятся дорогими, кредитование и продажи падают, а рынки охлаждаются. В идеале Центробанк стремится опустить инфляцию к целевым 4%.

Из-за опасений по инфляции регулятор перешел к агрессивному повышению ставки в 2023 году и продолжил жесткую политику в следующем году. Как итог, в октябре 2024 года ставка достигла рекордного 21%. Правда, на декабрьском заседании регулятор не стал трогать ее и занял выжидательную позицию, в феврале тоже оставил ее на том же уровне.

Что с ипотечной ставкой. Кредитная ставка в банках все это время тоже росла. На начало 2025 года она в среднем составляет 29%  .

По сути, это заградительная ставка, которую большинство людей не потянет. В статье про стоимость ипотеки мы посчитали, что даже при 23% ежемесячный платеж по ипотеке выходит в среднем выше зарплаты. А значит, в одиночку такую ношу не потянуть: только если в семье работают двое или помогают родственники.

Неудивительно, что объемы кредитования в 2024 году пошли на спад. Эффект усилился отменой льготной ипотеки под 8%. За 2024 год банки выдали 1,3 млн ипотек на сумму 4,9 трлн рублей  — это примерно на 37% хуже показателей 2023 года. В январе 2025 года тенденция продолжилась: выдано 35 тысяч кредитов на 129 млрд рублей — падение показателей более 50% к предыдущему месяцу.

Какие прогнозы. Когда инфляция устаканится, Центробанк начнет снижать ключевую ставку. В базовом сценарии, если не будет шоков, в 2025 году он прогнозирует среднюю ставку на уровне 17—20%, в 2026 году — 12—13%  .

Что касается ожиданий профессиональных участников рынка, они разнятся  :

• аналитики Сбера и «Совкомбанка» ожидают сохранения 21% в 2025 году;
• «Альфа-банк» прогнозирует среднюю ставку 20%;
• «Ренессанс-капитал» и «Росбанк» ожидают снижения ключа на 1—2% во втором квартале, а ставку на конец года — 16%;
• «Атон» в базовом сценарии ожидает ставку на конец года 17—18%, а если экономика сильно переохладится — 15—16%.

Как отреагирует рынок. Проблема в том, что для рынка недвижимости при столь высоких ставках изменение на несколько процентных пунктов в ту или иную сторону не играет роли. Да, высокие ставки отпугивают тех, кто покупает недвижимость в инвестиционных целях, но на рынке всегда есть люди, для которых жилищный вопрос стоит остро или которые разменивает квартиру с доплатой на более просторную.

Если при высокой ставке ежемесячный платеж становится для них непосильным, люди компенсируют это снижением требований к жилью — выбирают более бюджетный район, удаленность от метро, более компактную квартиру. Поэтому многие берут ипотеку даже под 29%.

Кроме того, при снижении ставок покупатели чаще занимают выжидательную позицию: нет необходимости торопиться запрыгнуть в последний вагон, как в цикле повышения ставок. Ведь на следующем заседании Центробанк может еще снизить ставку.

Пока ипотечные ставки не вернутся к 10—12%, вряд ли на рынке недвижимости стоит ждать серьезных подвижек. Так как в отличие от потребительских кредитов, ипотечная ставка свыше 12% уже считается заградительной  .

Ждать серьезного падения цен на жилье вряд ли стоит. В 2024 году рост цен на новостройки составил 9,3%, на вторичное жилье — 4,2%  . Если рассматривать отдельно второе полугодие, когда льготные программы ужесточили, а ставки достигли пиков, рост стоимости первички — 1%, вторички — 2%.

Конечно, это средние показатели по разным регионам и категориям жилья, но все же придется констатировать: даже во время идеального шторма на рынке цены не падают.

Аргументы за то, что цены на недвижимость не упадут:

• инфляция в 2024 году — 9,52% и пока не снижается;
• в декабре президент предложил распространить семейную ипотеку на вторичное жилье и обеспечить по ней неограниченные лимиты;
• если цены будут стоять на месте, при двузначной инфляции в экономическом смысле все подешевеет;
• застройщики найдут способ не снижать цены даже на сложном рынке;
• кроме спроса падает и предложение, так как продавцы не готовы делать скидки.

Аргументы за падение цен:

• цены на жилье сильно выросли за последние годы, нужно охлаждение рынка;
• стандарт ипотечного кредитования устранит серые схемы покупки вроде субсидирования ставки и траншевой ипотеки, которые вели к удорожанию жилья;
• ипотеку станет сложнее брать тем, у кого уже есть кредиты, — это снизит спрос;
• в 2025 году у застройщиков выходит на рынок еще больше жилья, чем в 2024;
• Центробанк может и дальше закручивать гайки.

Все зависит от конкретной ситуации: насколько острая нужда в жилье, какая сумма на руках и сколько нужно занять у банка.

В случае льготной ипотеки. Если есть возможность получить ипотеку на льготных условиях, например семейную под 6%, имеет смысл этим воспользоваться. Это выгодно, так как инфляция в ближайшие годы, скорее всего, будет выше. Она будет подогревать цены на квартиры и в то же время обесценивать долги. Например, при инфляции 9,5% долг банку 10 млн за год обесценится на 950 000. Вы по-прежнему будете должны вернуть 10 млн, но уже другими деньгами.

Исторически с 2005 года среднегодовая инфляция — 8,12%. Только за последнее десятилетие деньги ослабли вдвое: то, что в 2015 году стоило 1000 ₽, сейчас — уже 1986 ₽. Большой вклад в эту инфляцию вносит обесценивание рубля.

Даже при сохранении средних исторических темпов инфляции через десять лет долг банку уполовинится, а уплачиваемые проценты по долгу в реальном выражении станут ниже. Это похоже на игру на разнице ставок, которую ведут банки с депозитами и кредитами, только наоборот.

В случае рыночной ставки. Когда размер займа небольшой, а жилищный вопрос нужно решать, можно рассмотреть ипотеку по рыночной ставке.

Также, если ипотечные ставки в ближайшие годы снизятся, можно будет рефинансировать кредит. Но использовать это как основной мотив покупки жилья не стоит.

Бюджетные варианты квартир сейчас проще найти на вторичке, чем в новостройках. Например, в Москве ценовой спред между ними — около 12%. А в некоторых случаях, когда идет срочная продажа, можно добиться от продавца еще лучшей скидки. Причем вторичка не означает ветхое жилье: это может быть вчерашняя новостройка, просто она уже побывала в собственности.

В этом контексте отличные варианты можно найти и по переуступке: купить квартиру в доме, который вот-вот сдадут, но не по цене застройщика, а дешевле — с рук дольщика. Но с переуступкой могут быть сложности, так как для этого нужно разрешение от застройщика, а для него это, по сути, конкурирующая сделка.

На начало марта 2025 года лучшее предложение от банков по ипотеке на вторичку — по ставке от 22,5%. Но нужно внимательно смотреть на размер первоначального взноса и другие условия.

Если расклад не в вашу пользу — накоплений мало, а кредит нужен большой, — тактически может быть выгоднее повременить с покупкой. А свободные деньги положить на вклад: сейчас это позволяет без риска получать высокую доходность. Таким образом темпы роста накоплений на какое-то время будут опережать динамику цен на жилье.

В 2023—2024 годах депозиты намного опередили цены на первичку и вторичку. В случае вторички это происходило даже на горизонте трех последних лет. Другими словами, если бы вы в последние годы держали деньги на депозитах, доступность квартиры для вас выросла.

Конечно, это грубые расчеты и ситуация не изменится, если накоплений мало, а желаемая квартира — слишком дорогая. Тогда, чтобы ситуация сдвинулась с места, придется максимально понизить ожидания или как-то повысить накопления.

В конечном счете выбор за каждым. Важно исходить из конкретных условий, держать руку на пульсе и прощупывать состояние рынка.

Мы решили провести свое исследование и узнать, какую ставку по ипотеке вы считаете нормальной и как долго готовы ждать для решения жилищных проблем. Опрос анонимный и займет не больше минуты.