Как уплатить налог при продаже квар­тиры

Деньги, вырученные от продажи квартиры, считаются доходом.

Если продали жилье раньше минимального срока владения, доход нужно задекларировать, рассчитать НДФЛ и уплатить его. Но на налоге можно сэкономить, если правильно применить вычеты или подтвердить расходы. Расскажу, в каких случаях нужно отдать в бюджет часть суммы, вырученной с продажи, когда налога можно избежать и как отчитаться перед ИФНС. Рассмотрим примеры с квартирой, но те же правила действуют для любой жилой недвижимости — индивидуального дома или комнаты.

Деньги, вырученные от продажи квартиры, — это доход, с которого собственник должен уплатить налог. Если собственников несколько, каждый вносит сумму пропорционально своей доле. За детей платят родители.

Для налоговых резидентов РФ  ​в 2026 году ставка НДФЛ — 13% для дохода до 2 400 000 ₽ и 15%, если сумма выше  . При расчете учитывают доходы от продажи любого имущества — жилых и нежилых помещений, автомобилей, ценных бумаг. Если планируете продать несколько дорогих объектов, например квартиру и гараж, желательно оформить сделки в разные календарные годы. Тогда получится уменьшить ставку НДФЛ.

Для налоговых нерезидентов РФ  ​ставка составляет 30%  . Нерезиденты платят налог со всей суммы от продажи квартиры — расходы на покупку не вычитаются.

Доход от продажи квартиры не облагается НДФЛ, если ее продали по истечении минимального срока владения. Тогда декларацию подавать не нужно. Это правило распространяется на налоговых резидентов и нерезидентов.

Три года — минимальный срок владения квартирой при продаже единственного жилья, а также если право собственности получено  :

1. По наследству.
2. По договору дарения от близкого родственника.
3. По приватизации.
4. По договору пожизненного содержания с иждивением — ренты.

Жилье считается единственным, если на дату регистрации продажи квартиры в ЕГРН у человека нет в собственности другого жилого помещения, в том числе доли или совместной собственности. Исключение — жилье, которое налогоплательщик или его супруг приобрели в течение 90 календарных дней с даты регистрации продажи квартиры в ЕГРН.

Регионы могут снижать минимальный срок владения недвижимостью до нуля для отдельных категорий граждан или видов недвижимости — даже если она не единственная.

До трех лет уменьшен такой срок, например, в Ставропольском крае, Амурской и Астраханской областях, Республике Алтай.

Пять лет — в остальных случаях  .

Обычно минимальный срок владения квартирой считают с даты регистрации права собственности. Она указана в выписке из ЕГРН.

Но бывают исключения  . Например, если квартиру:

• получили в наследство, срок начинают считать со дня смерти наследодателя, а если там уже была доля — с даты ее приобретения;
• получили по программе реновации в Москве, учитывают, сколько лет вы владели старой квартирой или долей в ней;
• купили по ДДУ, срок определяют с момента, когда вы полностью оплатили ее стоимость или свою долю — если приобрели по ДДУ в общую долевую собственность, не считая дополнительную оплату;
• получили в результате раздела, перепланировки, реконструкции или выдела доли, срок владения отсчитывают с момента, когда вы стали собственником исходной квартиры;
• получили путем объединения нескольких жилплощадей, срок исчисляют с даты покупки последнего из этих помещений;
• приобрели с помощью маткапитала, то срок владения детскими долями считают с даты покупки квартиры родителями.

Налог с продажи квартиры рассчитывают по формуле:

Примеры приведем ниже.

Доход от продажи квартиры можно уменьшить двумя способами: либо на расходы на ее покупку, либо на имущественный вычет. Обычно первый вариант выгоднее.

Расходы на покупку квартиры. Налогоплательщик может уменьшить налоговую базу на сумму, которую потратил при покупке именно этой квартиры, а не новой, приобретенной на деньги от проданной.

Если квартиру взяли по договору купли-продажи, долевого участия или уступки прав требования, нужно учесть стоимость сделки. Кроме того, можно включить расходы на проценты по ипотеке и на ремонт, если квартиру купили без отделки.

Расходы всегда подтверждают документами  ​— например, договором купли-продажи или чеками за стройматериалы для ремонта.

Если получили квартиру  :

• в подарок или унаследовали от близкого родственника, можно учесть расходы того, кто ее подарил или оставил в наследство. При условии, что наследодатель или даритель сохранил документы о приобретении и их не использовал, чтобы уменьшить налоговую базу;
• в подарок или унаследовали от неблизкого родственника, из доходов вычитают сумму, с которой уплатили НДФЛ, когда получали эту квартиру. Обычно это кадастровая стоимость на 1 января года дарения. Например, дядя подарил квартиру. Это не близкий родственник, поэтому племяннику придется уплатить НДФЛ — его рассчитывают от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года, в котором ее подарили. У племянника нет расходов на покупку квартиры, но при продаже он сможет вычесть ее кадастровую стоимость, с которой он уплатил налог, в качестве расходов;
• по реновации, то можно учесть расходы на покупку старой квартиры, а также расходы на новую, которую тоже получили по реновации, если докупали в ней метры  ;
• по договору мены, то доход от продажи уменьшают на стоимость имущества, которое вы отдали взамен  .

Налоговая следит, чтобы продавцы не занижали цену квартиры в договоре и платили налог с реальной стоимости. Если указать доход менее 70% кадастровой стоимости на начало года, то посчитают все равно с 70% на 1 января года продажи.

Регион вправе поднять этот показатель до 100%  ​— например, так сделали в Краснодарском крае и Республике Татарстан. Поэтому указывать в договоре, что, допустим, квартира с кадастровой стоимостью 5 000 000 ₽ продается за 1 000 000 ₽, чтобы не платить налог, бессмысленно.

Выяснить кадастровую стоимость квартиры можно в личном кабинете налогоплательщика, в разделе «Имущество». Либо заказать выписку из ЕГРН, например, на госуслугах. Обо всех способах рассказали в статье Т⁠—⁠Ж о том, как узнать кадастровую стоимость.

Имущественный налоговый вычет можно использовать при продаже квартир, домов, комнат, дач, земельных участков и долей в таком имуществе. Он равен доходу от продажи, но не должен превышать 1 000 000 ₽  . Подтверждать расходы документами не нужно, вычет дают автоматически.

Вычет в 1 000 000 ₽ можно использовать в каждом отчетном периоде, если продавали жилье, в отличие от имущественного вычета при покупке жилья в 2 000 000 ₽ — его предоставляют только один раз.

Если квартира была в долевой собственности, размер вычета зависит от того, как оформлена продажа:

• один договор от всех продавцов — вычет 1 000 000 ₽ делят между ними пропорционально их долям  ;
• отдельные договоры от каждого собственника — у всех будет право на вычет до 1 000 000 ₽.

Вы вправе выбрать, как уменьшать налог: по одному объекту применить имущественный вычет, по другому — уменьшить доход на расходы на покупку. Решите, как для вас будет выгоднее. Кроме того, можно использовать и другие налоговые вычеты, если у вас есть на них право.

Чтобы уплатить налог, нужно сообщить в инспекцию, что и по какой цене вы продали, какие вычеты используете и расходы подтверждаете. Для этого заполняют декларацию 3-НДФЛ.

Ее можно не подавать, если квартира продана после минимального срока владения. Или дешевле 1 000 000 ₽, и это больше 70% от ее кадастровой стоимости — то есть сумма полностью перекрывается налоговым вычетом.

Если вы уменьшаете доход на расходы на покупку жилья, 3-НДФЛ подавать обязательно, даже когда налог к уплате нулевой.

Срок подачи — 30 апреля года, следующего за годом продажи  . Налоговая проверяет декларацию до трех месяцев и в это время может попросить дополнительные документы или пояснения.

Как подать налоговую декларацию. Это можно сделать онлайн через личный кабинет налогоплательщика, офлайн в налоговой инспекции или по почте.

Для примера покажу, как заполнить декларацию в личном кабинете налогоплательщика.

Какие нужны документы. Приложите к налоговой декларации документы, которые подтверждают:

1. Ваше право собственности. Например, договор купли-продажи, он же ДКП, долевого участия, он же ДДУ, или уступки права требования.
2. Оплату стоимости недвижимости. Подойдут банковские выписки, платежные поручения, расписки.

Когда нужно уплатить налог. До 15 июля года, следующего за годом продажи  . Если этот день выпадает на выходной, уплату налога переносят на следующий рабочий день.

Налоговая инспекция узнает о продаже квартиры от Росреестра. Если не подать декларацию, ИФНС посчитает НДФЛ на основании имеющейся информации и применит налоговый вычет 1 000 000 ₽  , но расходы на приобретение не учтет. Налоговая направит налогоплательщику акт с исчисленным НДФЛ и штрафом за его неуплату — 20% от суммы  , а при умышленном нарушении штраф возрастет до 40%.

Дополнительно за неподачу декларации назначат штраф в размере 5% от неуплаченного в срок НДФЛ за каждый месяц просрочки, даже если месяц неполный  , но не более 30% и не менее 1 000 ₽. Последнюю сумму придется заплатить, даже когда НДФЛ по декларации нулевой.

Если же декларацию подали вовремя и налог рассчитали правильно, но уплатили его позже, штрафа не будет — начислят только пени.

Пени вычисляют так: за каждый день просрочки добавляют сумму из расчета 1/300 ключевой ставки Банка России от неуплаченного налога за каждый день просрочки до дня погашения долга включительно  .

Семьи с детьми могут не уплачивать налог при продаже квартиры, если одновременно соблюдены все условия ниже  :

1. У продавца минимум двое детей, в том числе усыновленных, до 18 лет, а если они учатся очно — до 24 лет. Или сам продавец — ребенок. Учитывают также детей, рожденных до 30 апреля следующего года.
2. В том же году или до 30 апреля следующего года после продажи налогоплательщик купил другую квартиру.
3. Общая площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем проданного.
4. Кадастровая стоимость проданной квартиры меньше 50 000 000 ₽.
5. На дату продажи налогоплательщику и членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.

Пенсионеры от уплаты налога не освобождены.

1. Для налоговых резидентов ставка НДФЛ — 13% от прибыли до 2 400 000 ₽ и 15% от суммы выше. Для нерезидентов ставка равна 30% от всего дохода.
2. Доход от продажи квартиры можно уменьшить на налоговый вычет 1 000 000 ₽ или на сумму подтвержденных расходов на покупку жилья.
3. Налоговую декларацию с указанием дохода от продажи квартиры ранее минимального срока владения и дороже 1 000 000 ₽ нужно подавать до 30 апреля года, следующего за годом сделки.
4. Если декларацию подать, но не уплатить НДФЛ по ней в срок, начислят пени исходя из 1/300 ключевой ставки ЦБ от недоимки за каждый день просрочки.
5. Без уплаты налога и подачи налоговой декларации можно продать квартиру, если она в собственности более минимального срока владения. Или цена сделки — до 1 000 000 ₽, и это больше 70% от кадастровой стоимости объекта.