Как не платить налог на доход за компен­сацию коммуналь­ных услуг

Если сдаете квартиру и получаете от нанимателя деньги в счет коммунальных платежей, есть шанс сэкономить на налогах.

Делиться с бюджетом нужно не всеми поступлениями. Коммунальные платежи по счетчикам — это не доход, а без счетчиков — доход. Также есть способы сэкономить на налогах и не платить НДФЛ вообще со всего дохода от компенсации коммунальных услуг.

Расскажу, как сэкономить на налогах, если сдаете квартиру.

Обычно платежи от нанимателя делятся на стоимость аренды квартиры и коммунальные услуги. Плата за пользование квартирой — это всегда налогооблагаемый доход. Если в договоре указано, что наниматель каждый месяц платит 10 000 ₽ плюс коммунальные услуги, с 10 000 ₽ собственник точно должен заплатить НДФЛ.

Здесь нет исключений ни для пенсионеров, ни для безработных, ни для многодетных семей.

Компенсация нанимателем фиксированных коммунальных платежей, которые оплачиваются без счетчиков, считается доходом. С этой суммы собственник обязан уплатить НДФЛ.

Наниматель может отдельно платить за коммунальные услуги и содержание дома:

1. Холодную и горячую воду.
2. Свет.
3. Газ.
4. Отопление.
5. Канализацию.
6. Вывоз мусора.
7. Текущий ремонт.
8. Управление домом.

Часть этих платежей не зависит от фактического потребления. Даже если квартира пустая, ее не сдают и собственники там не живут, нужно платить, например:

• за текущий ремонт дома;
• общее имущество;
• отопление — обычно его оплачивают с учетом площади квартиры. Ведь если всю зиму в квартире никто не живет, дом все равно отапливают;
• воду и электроэнергию — если их оплачивают по нормативам.

Когда наниматель компенсирует такие платежи, это доход собственника квартиры. Минфин считает, что владелец и так платил бы за коммунальные услуги. А если ему компенсируют эти расходы, значит, это экономическая выгода, которая облагается налогом.

Компенсация нанимателем коммунальных услуг, которые зависят от фактического потребления и фиксируются по счетчикам, — это не доход наймодателя. Даже если жильцы квартиры отдают эти деньги собственнику, он не должен платить налог с этих доходов.

Это компенсация за использованные ресурсы, которые потребили наниматели, а не выгода владельца жилья. Если бы квартиросъемщиков не было, воду и свет бы не расходовали  .

Есть три способа не уплачивать налог с платежей за коммуналку по счетчикам:

1. Указать их в договоре отдельно и не заявлять в декларации. Отчет по платежам можно вести в приложении к договору или в произвольной форме, а в расписке о получении денег упомянуть эти суммы отдельной строкой.
2. Учесть в составе профессионального вычета. В этом случае расписку можно выдать на всю сумму поступлений от нанимателя, а в декларации уменьшить доход на расходы за услуги ЖКХ по счетчикам. Налог придется заплатить только с разницы.
3. Попросить нанимателя оплачивать воду, свет и газ напрямую поставщику ресурсов — по квитанциям. Тогда эта сумма вообще не будет поступать собственнику. Но есть риск, что жильцы не будут платить за коммуналку и накопят долги.

Теоретически можно поручить нанимателям оплачивать коммунальные услуги напрямую по квитанциям или вообще не указывать эту компенсацию в договоре. Но так делать не стоит. Вот почему:

1. Жильцы могут накопить долги по коммуналке, а отвечать будет собственник квартиры.
2. Даже если текущий ремонт, отопление и домофон за собственника будет оплачивать наниматель, это все равно доход собственника, а значит, он должен уплатить с него налог. Считается, что он получил прибыль в натуральной форме — в виде оплаты своих расходов другими людьми. Налоговая служба может об этом узнать, хотя это непросто.

Есть еще несколько способов уменьшить налог, если сдаете квартиру и честно рассказываете об этом государству.

Стать самозанятым. Льготный режим «Налог на профессиональный доход» действует на территории всей России. Ограничение по сумме дохода в год составляет 2,4 млн рублей. С дохода от аренды квартир можно платить налог по ставке 4%. Или даже 3% — с учетом вычета.

Использовать налоговые вычеты. Резиденты платят НДФЛ и могут использовать налоговые вычеты. Даже если налог начислен с дохода от нанимателей квартиры, его тоже можно вернуть.

Например, если собственник не имеет других официальных доходов или работает как ИП на упрощенке. Он будет сдавать квартиру как частник, а потом уменьшит доходы на стоимость обучения детей или лекарств для родителей. Или даже использует имущественный вычет, чтобы не платить налог с аренды в течение нескольких лет.

Даже если таких расходов не было, всегда можно использовать вычеты на детей. С 2025 года вычеты на детей такие: на первого ребенка — 1400 ₽ в месяц, на второго — 2800 ₽, на третьего и последующих — 6000 ₽. Этого может вполне хватить, чтобы полностью перекрыть компенсацию за коммунальные услуги. А из подтверждающих документов понадобятся только свидетельства о рождении — и вот бюджет остался без налога вопреки заветам Минфина. А вы при этом ничего не нарушили.