Составили хорошее объявление, снизили цену, но квартира не продается. Что делать?

Вы все сделали правильно: продумали текст, фотографии и привлекли риелтора. Проблема не в качестве предложения, а в том, что цена не соответствует ожиданиям местного рынка.

В вашем городе за 5,1 млн рублей покупатели обычно ищут трехкомнатную квартиру — пусть даже с устаревшим ремонтом. Двухкомнатную рассчитывают купить по более низкой цене. Ваш вариант оказался между двумя категориями, не попадая в запросы ни одной из групп покупателей.

Попробую объяснить, почему так происходит и что можно сделать, чтобы продать квартиру быстрее.

Судя по описанию, вы живете в Волжском — городе со стабильным, но не слишком активным спросом на жилье. В отличие от Москвы или Петербурга, где десятки покупателей ежедневно рассматривают варианты, в небольших городах потенциальных клиентов меньше, сделки проходят реже — даже при адекватной цене ждать покупателя приходится дольше.

В 2025 году на рынке недвижимости спад, и тому есть объективные причины:

• с текущей ключевой ставкой ипотека почти недоступна;
• программы господдержки сузились, получить льготный кредит теперь намного сложнее;
• выросла нагрузка на семейный бюджет — продукты, коммуналка, кредиты;
• люди стали осторожнее — если не уверены в доходах, откладывают крупные покупки до лучших времен.

К тому же лето традиционно считается «вялым» сезоном. Спрос проседает: отпуска, дачи, никто никуда не торопится. Обычно рынок оживает ближе к сентябрю: родители спешат купить жилье к учебному году, активизируются те, кто ждал окончания отпусков.

Все это особенно ощутимо в сегменте вторичного жилья стоимостью от 4,5 до 6 млн рублей — сделок здесь мало, а времена, когда квартира продавалась за неделю, давно позади.

А теперь рассмотрим ваше предложение. Квартиру изначально выставили за 5 700 000 ₽, потом цену снизили до 5 150 000 ₽. Давайте проанализируем среднюю цену на аналогичную недвижимость в Волжском на середину 2025 года.

Ваше предложение попадает в верхнюю планку пограничного сегмента. За такие деньги покупатели чаще выбирают небольшую трешку или большую двушку с престижным расположением, свежей отделкой или в хорошем ЖК. Двушка на девятом этаже панельного дома даже с ремонтом для них выглядит дороговато.

Здесь работает принцип «рыночной справедливости»: покупатели сравнивают вашу квартиру с тем, что еще они могут купить за сопоставимые деньги. И если за те же 5,1 млн рублей можно найти трехкомнатную квартиру попроще — выберут ее.

Качественные фото и грамотное описание еще не гарантия продажи. На глубоком уровне сделка — это эмоции, внутренние компромиссы и ожидания покупателя, которые не всегда видны со стороны. Вот возможные причины, по которым вам не звонят.

Квартира не попала в фильтры. Жилье часто ищут по узким критериям: «до 5 000 000 ₽», «до пятого этажа», «не панель», «до 10 лет», «рядом со школой» — и таких фильтров может быть много. Как итог — вы не отображаетесь в выдаче. Даже если фото отличные, их просто не увидят.

Вы переоценили «уникальные» плюсы. Вид из окон на Волгоград, балкон, парковка, тихий район — это приятно, но в небольших городах такие бонусы не имеют решающего значения, поскольку покупатели в первую очередь ценят количество комнат и наличие инфраструктуры. Например, если семье нужен детсад или школа, а их нет в шаговой доступности — это минус. Даже идеальный балкон его не перекроет.

Покупателям не нужен чужой ремонт. Квартира с ремонтом — это палка о двух концах. Кому-то ваш дизайн придется по вкусу, а кто-то увидит в нем дополнительные расходы на переделку. Многие не хотят переплачивать за то, что им не нужно.

Смена риелтора ситуацию не спасет, если не изменились условия. Риелторы часто рассказывают об «эксклюзивной» базе клиентов, но по факту работают с теми же площадками: «Циан», «Авито» и так далее.

Конечно, бывают удачные совпадения — когда в базе агентства вдруг находится покупатель, который ищет квартиру с такими же параметрами и именно в вашем районе. Но это скорее исключение, чем правило.

Сейчас вы в переходной точке — уже выбрали новую квартиру, а старая не продается. Это опасное место для продавца: время давит и может сыграть против вас — на эмоциях легко продешевить.

Давайте рассмотрим три возможных сценария дальнейших действий.

Ждать «своего» покупателя. Подходит, если ситуация еще не критическая и вы можете потерпеть. Если выберете эту стратегию:

1. Верните цену к 5,3—5,4 млн рублей, добавьте в объявление опцию «большой торг» и дайте два-три месяца экспозиции.
2. Обновляйте фото и текст каждые 10—14 дней, алгоритмы сайтов это любят.

Минус: если квартира зависнет надолго, интерес к ней упадет. Как вариант, можно снять объявление на один-два месяца, чтобы оно «обнулилось» в поиске, а потом вернуться с обновленными фото, другим текстом и новой ценой. Это создаст эффект нового предложения.

Снизить цену до «выбора без раздумий». В вашем случае ценовая вилка, скорее всего, будет от 4 800 000 до 4 950 000 ₽. В этой зоне вы попадаете в интерес тех, кто ищет квартиру до 5 000 000 ₽, рассматривает срочные сделки, альтернативы аренде или не самые большие площади, но с хорошим современным ремонтом и в тихом районе.

Да, неприятно психологически, но иногда такая стратегия позволяет продать жилье быстрее и сохранить разницу за счет торга при покупке нового.

Минус: вы жертвуете частью прибыли, а цена может показаться несправедливой.

Сдать квартиру и взять ипотеку на новую. Так вы не потеряете время и не будете зависеть от скорости продажи. Для этого нужно:

1. Сдать свою квартиру за 20 000—25 000 ₽ в месяц. Это рабочий диапазон для сдачи двушки в Волжском, особенно если квартира свежая, светлая, с мебелью, техникой и в районе с инфраструктурой.
2. Купить новую квартиру в ипотеку, но только если у вас есть возможность оформить кредит на льготных условиях.
3. Продать старую квартиру позже за желаемую цену.

Минусы: риски арендного бизнеса — можно не найти жильцов или столкнуться с простоем. Кроме того, по сегодняшним стандартным ставкам ежемесячный ипотечный платеж будет выше дохода от аренды. Сдавая квартиру за 20 000—25 000 ₽, вы даже близко не перекроете ипотеку. Но если вам одобрят семейную ипотеку со ставкой до 6%, аренда будет компенсировать значительную часть платежа.

Еще раз внимательно изучите рынок: откройте «Авито» и «Циан», проанализируйте реальные предложения в вашем городе в диапазоне 4,8—5,5 млн рублей. Обратите внимание на отличия — преимущества и слабые стороны вашего варианта.

В объявлении сделайте акцент на удобстве, отсутствии вложений, скорости оформления. Например: «Просторная и светлая двухкомнатная квартира для молодой семьи. Готовый ремонт — заезжай и живи. Тихий район, зелень, парковка. Подходит под семейную ипотеку. Въезд сразу после сделки, возможен торг».

Подумайте о дополнительной мотивации для покупателя, например: «кухню и мебель оставим», «открыты к торгу при быстром заключении сделки», «готовы к оформлению в сжатые сроки».

Обсудите с риелтором обновленную стратегию или поменяйте специалиста, если текущий просто ждет, «пока само продастся».

Главное — не поддавайтесь унынию или тревоге. Продажа — это не всегда быстро, особенно за пределами Москвы и Санкт-Петербурга. Но даже в трудные времена ваша квартира обязательно найдет своего покупателя, просто нужно время, чтобы предложение попало в поле зрения «вашего» человека.