Застройщики не смогли продать около трети готовых квартир в первом квартале 2025 года

Российские застройщики распродали только 72% готовых квартир по итогам первого квартала 2025 года.

Такие данные приводят «Дом-рф» и «Домклик» в совместном исследовании. Если уровень распроданности опустится ниже 70%, у девелоперов начнутся финансовые проблемы, предупреждают авторы исследования.

Расскажу подробнее.

Продажи квартир в строящемся жилье снизились на 9% в первом квартале 2025 года. По итогам 2024 года сокращение составило 26%. В результате уровень распроданности домов на момент ввода снизился до 72%. Этот показатель еще называют отношением распроданности к стройготовности — он отражает, насколько эффективно застройщик продает квартиры в новостройках. Нормальным считается, когда к моменту завершения строительства продано 70—80% от общего количества квартир в проекте. В предыдущие годы уровень распроданности был 80—85%.

«Текущий показатель находится вблизи порогового значения в 70%, после которого застройщики столкнутся с трудностями в погашении задолженности по проектному финансированию», — заявил руководитель аналитического центра «Дом-рф» Михаил Гольдберг. Это означает, что девелопер не сможет в прежнем режиме гасить взятый у банка кредит на строительство из-за нехватки поступлений от продажи квартир.

При этом Гольдберг отметил, что растущий объем нераспроданного жилья на вводе расширяет выбор готовых квартир. По его словам, это хорошая возможность приобрести подходящий объект для тех, у кого есть деньги.

В первом квартале строящееся жилье подорожало на 2,4%, а стоимость готового в номинальном выражении выросла на 1,5%, тогда как в реальном — снизилась. Разрыв цен между первичным и вторичным рынком сохраняется на уровне около 50%.

Авторы исследования пришли к следующим выводам.

Россияне чаще покупают уже сданное жилье. По итогам первого квартала 2025 года 20% квартир продано по договору купли-продажи с застройщиком, а не по договору долевого участия. В 2022—2024 годах таких сделок было не больше 15%.

Почти исчезли инвестиционные сделки. Доля перекупщиков квартир сократилась до 1% в первом квартале. Раньше их было 5—10%. По мнению аналитиков, во многом инвесторы потеряли интерес из-за сокращения разницы в цене квартир на этапе котлована и после сдачи.

Из-за недоступности ипотеки растет процент покупок за собственные деньги. В первом квартале их доля на первичном рынке достигла 54%, что вдвое превышает аналогичный показатель первого полугодия 2024 года.

Одна из причин использования наличных — новые программы рассрочек от застройщиков. На 1 апреля их объем составил порядка 1,2 трлн рублей, или 16% от всех заключенных договоров долевого участия. При этом ЦБ уже не раз предупреждал, что он против рассрочек.

«На рынке жилья накапливаются новые риски: желая сохранить объем продаж, застройщики массово предоставляют гражданам рассрочку. Продажи в рассрочку могут нести риски для покупателей, особенно если рассрочка выдается на десять лет и гражданам с высокой долговой нагрузкой», — заявил 28 мая заместитель председателя ЦБ РФ Филипп Габуния.

Во многом строительный рынок держится на плаву и благодаря остаткам ипотечных госпрограмм — в первую очередь семейной ипотеке. За первые три месяца 2025 года ее выдача выросла на 9% год к году по количеству.

Кроме того, рынок поддерживают еще две меры: снижение комиссий по льготным программам с 15—20% до 5—10% и уменьшение с 1 марта макронадбавок ЦБ по ипотеке на новостройки — банкам стало проще выдавать кредиты заемщикам с первым взносом от 20 до 30% и долговой нагрузкой менее 70%.