Девелоперы отчитываются за 1 полугодие 2023 года: у кого дела хорошо, а у кого не очень

В конце августа публичные девелоперы опубликовали финансовую отчетность за 1 полугодие 2023 года. Это важно, так как некоторые из них вообще не отчитывались за 2022 год.

ПИК СЗ  . В отличие от большинства конкурентов, лидер рынка не раскрывал результаты по МСФО за 2022 год и даже в отчетности за 1 полугодие 2023 года не привел данных за аналогичный период прошлого года.

Выручка за 1 полугодие 2023 года выросла на 40% по сравнению с 1 полугодием 2021 года — до 264,9 млрд рублей. EBITDA  ​составила 54,5 млрд рублей — рост на 52% к аналогичному периоду 2021 года. Операционная прибыль показала схожую динамику: рост на 45% — до 50,8 млрд рублей. А вот чистая прибыль ПИК СЗ снизилась на весомые 60% и составила 27,9 млрд рублей.

Но есть важный нюанс: в 2017 году компания провела делистинг своих депозитарных расписок с Лондонской фондовой биржи, выкупив их, а затем продала пакет в размере 7,6% акционерного капитала банку «ВТБ». Одновременно с банком заключили договор о беспоставочном финансовом инструменте, привязанном к котировкам акций ПИК СЗ. Договор впоследствии продлевался, а в данном контексте важно то, что из-за бурного роста котировок акций компании в 2021 году прибыль от переоценки беспоставочного финансового инструмента составила огромные 55,9 млрд рублей.

Если скорректировать чистую прибыль ПИК СЗ с учетом данной статьи, то по итогам 1 полугодия 2021 года она составила 13,5 млрд рублей. Результат же за 1 полугодие 2023 года в отчетности уже скорректировали: компания при расчете чистой прибыли отразила убыток в 1,4 млрд рублей как корректировку прибыли от переоценки беспоставочных финансовых инструментов и курсовых разниц за вычетом налога.

Скорректированная таким образом чистая прибыль показала совершенно другую динамику: результат за 1 полугодие 2023 года вырос по сравнению с аналогичным периодом 2021 года на 107%.

Чистый долг ПИК СЗ с учетом денег на счетах эскроу составил 199,3 млрд рублей, что на 63% больше, чем в 1 полугодии 2021 года. К сожалению, мы не знаем результатов за 2 полугодие 2022 года, соответственно, не можем оценить EBITDA компании за последний год. Но, опираясь лишь на показатели за 1 полугодие 2023 года, можно предположить, что долговая нагрузка ПИК СЗ по сравнению с аналогичным периодом 2021 года если и возросла, то несильно.

«Самолет»  . Компания продолжает бурно расти: финансовые показатели за 1 полугодие 2023 года выросли на десятки и сотни процентов к аналогичным периодам 2022 и 2021 годов.

Выручка составила 101,4 млрд рублей. Это на 53 и 205% больше, чем в 1 полугодии 2022 и 2021 годов. Динамика скорректированной EBITDA еще лучше: рост на 81 и 309% к результатам 2022 и 2021 годов — до 33,1 млрд рублей.

Операционная прибыль составила 26,2 млрд рублей. Этот результат превысил показатели 1 полугодия 2022 и 2021 годов на 69 и 309% соответственно. Чистая прибыль прибавила 84% по сравнению с 1 полугодием 2022 года и 162% — по сравнению с аналогичным периодом 2021. Результат — 6,8 млрд рублей.

Чистый долг компании с учетом денег на счетах эскроу прибавил 281% к 1 полугодию 2022 года — до 77,3 млрд рублей. В 1 полугодии 2021 года показатель был вообще отрицательным. Тем не менее долговая нагрузка «Самолета» невысока: мультипликатор «чистый долг / EBITDA» составляет около 1,2×.

ЛСР  . Выручка за 1 полугодие 2023 года выросла на 14 и 36% к аналогичным периодам 2022 и 2021 годов и составила 74,8 млрд рублей. Скорректированная EBITDA выросла до 19,6 млрд рублей. Это на 7% больше, чем годом ранее, и на 46% превышает показатель за 1 полугодие 2021 года.

А вот операционная прибыль хотя и прибавила 12% по сравнению с 1 полугодием 2021 года, снизилась на 22% относительно аналогичного периода 2022 года. Результат — 12,8 млрд рублей. На это повлиял комплекс причин: рост себестоимости, коммерческих и административных расходов, а также признание убытка в размере 2,7 млрд рублей от деконсолидации дочернего общества. В отчетности ЛСР не раскрывает более подробной информации, но, скорее всего, речь про ООО «Аэрок», владеющую двумя газобетонными заводами на Украине, активы которой арестовали еще прошлым летом, а в августе 2023 года национализировали решением суда.

Чистая прибыль ЛСР снизилась на 73 и 70% к 1 полугодию 2022 и 2021 годов соответственно — до 1,7 млрд рублей. На это повлияло как снижение операционной прибыли, так и рост процентных расходов на обслуживание кредитов.

Чистый долг компании с учетом денег на счетах эскроу составил 109,4 млрд рублей — рост на 47 и 221% к аналогичным периодам 2022 и 2021 годов. Долговая нагрузка ЛСР уже довольно ощутима — 2,8× по мультипликатору «чистый долг / EBITDA».

«Эталон»  . Выручка за 1 полугодие 2023 года практически не изменилась по сравнению с результатом 1 полугодия 2022 года, но снизилась на 18% к 1 полугодию 2021. Результат — 32,8 млрд рублей. А вот скорректированная EBITDA компании выросла на 27 и 82% к результатам аналогичных периодов 2022 и 2021 годов и составила 17,5 млрд рублей.

А вот операционная прибыль «Эталона» продемонстрировала существенное падение — на 77 и 38% к результатам 2022 и 2021 годов соответственно — до 4 млрд рублей. Но стоит учитывать, что в отчете за 1 полугодие 2022 года компания отразила прибыль в размере 12 млрд рублей от покупки активов «ЮИТ России» дешевле справедливой стоимости. Если скорректировать операционную прибыль с учетом данной величины, то падение показателя к 1 полугодию 2022 года станет меньше — на 26%.

Дела с чистой прибылью у «Эталона» еще хуже: за 1 полугодие 2023 года компания показала убыток в размере 2,1 млрд рублей — против прибыли в размере 1,3 млрд в 1 полугодии 2021 года и рекордного результата за 1 полугодие 2022 года — 11,7 млрд рублей. Правда, если чистую прибыль за прошлый год скорректировать по аналогии с операционной, получится убыток в размере 0,3 млрд рублей. Но этот результат все равно значительно — на 600% — меньше, чем в 1 полугодии 2023 года. Всему виной процентные расходы.

А чистый долг компании с учетом денег на счетах эскроу вышел в положительную зону и составил 25,6 млрд рублей. По итогам аналогичного периода 2022 и 2021 годов показатель был отрицательным.

«Инград»  . Выручка за 1 полугодие 2023 года составила 32,8 млрд рублей, что на 15% меньше, чем годом ранее, и на 13% больше результата за 1 полугодие 2021 года.

EBITDA снизилась на 5% к результатам 2022 года и выросла на 43% к 2021. Результат — 7,3 млрд рублей. А вот чистая прибыль продемонстрировала бурный рост: она составила 2,1 млрд рублей, что на 425 и 200% больше, чем в соответствующие периоды 2022 и 2021 годов. Такая динамика стала возможна из-за уменьшения процентных расходов по кредитам и займам компании. А это, в свою очередь, произошло потому, что «Инград» получил доступ к 71,4 млрд рублей дольщиков со счетов эскроу по причине завершения строительства объектов. В отчетности компания сообщает, что 52 млрд рублей из них направили на погашение задолженности по кредитам.

Тем не менее чистый долг «Инграда» с учетом счетов эскроу прибавил 138% по сравнению с результатом за 1 полугодие 2021 года — до 79,4 млрд рублей.

ПИК СЗ. Компания наконец опубликовала финансовую отчетность по МСФО — и результаты стоит оценить скорее позитивно. Бизнес неплохо вырос за последние 2 года, а сама компания продолжает оставаться уверенным лидером как по объему текущего строительства, так и по основным финансовым показателям.

Основным драйвером роста котировок акций ПИК СЗ в среднесрочной перспективе видится возврат компании к открытости перед инвесторами и, конечно, возобновление выплаты дивидендов. Без этих событий существенно расти котировкам будет трудновато.

«Самолет». Компания продолжает быть лидером рынка по темпам роста и уверенно занимает второе место по операционным и финансовым показателям. Более того, «Самолет» явно планирует бороться за лидерство в отрасли: об этом может говорить, в частности, покупка довольно крупного конкурента.

Одним из драйверов роста котировок компании до конца года может стать обратный выкуп акций на 10 млрд рублей. В более долгосрочной же перспективе акции «Самолета» могут включить в индекс Мосбиржи, что также позитивно для их котировок. Один из шагов на этом пути — попадание в лист ожидания на включение в него.

Конечно, акции «Самолета» стоят довольно дорого, но это в порядке вещей для компании роста. С другой стороны, замедление темпов роста в среднесрочной перспективе может разочаровать инвесторов и стать причиной переоценки акций «Самолета» до более низких показателей.

ЛСР. Компания продолжает все дальше отставать от двух лидеров отрасли. Да, у ЛСР получается наращивать выручку, но прибыльность страдает как из-за опережающего роста расходов, так и из-за разовых факторов. Тем не менее масштаб бизнеса и запас прочности дают возможность ЛСР продолжать уверенно занимать третье место в отрасли и оставаться прибыльной.

В таких условиях основным драйвером роста котировок акций компании выглядят дивиденды. Мы предполагали это еще в обзоре отчетов девелоперов за 2022 год — и оказались правы: после объявления дивидендной рекомендации с высокой доходностью котировки акций ЛСР продемонстрировали бурный рост.

«Эталон». А вот финансовые результаты данной компании не радуют: выручка не растет и это сопровождается убытками. «Эталон» находится в стадии трансформации — теперь компания развивает бизнес не только в столичных регионах. Посмотрим в следующих отчетах, насколько это поможет ей улучшить финансовые показатели.

Пока же динамика котировок депозитарных расписок в большей степени зависит от новостей о редомициляции и дивидендах. В частности, на фоне новостей о получении первичного листинга на Московской бирже депозитарные расписки «Эталона» подорожали на десятки процентов.

«Инград». Компания продемонстрировала хорошую динамику чистой прибыли, основной причиной которой стало получение доступа к значительной части денег, хранящихся на счета эскроу ввиду завершения строительства объектов.

Но фундаментальные результаты не слишком важны для котировок акций «Инграда»: из-за крайне низкого показателя free float  ​и, как следствие, довольно низкой ликвидности, они представляют глубокий третий эшелон российского фондового рынка.

Переоценка акций может случиться, если эмитент предпримет шаги для своего развития именно как публичной компании — например, нарастит free float. Пока же кажется, что «Инграду» не особо интересно находиться в данном статусе: на сайте компании нет даже раздела для инвесторов.

Девелоперы по-разному отчитались за 1 полугодие 2023 года. Так, лидеры отрасли ПИК СЗ и «Самолет» продолжили наращивать финансовые показатели, укрепляя свое лидерство.

ЛСР остался прибыльным, но ему все сложнее справляться с опережающим ростом расходов. В свою очередь, «Эталон» довольно слабо отчитался, продемонстрировав убытки, а «Инград» сумел нарастить прибыль за счет снижения долговой нагрузки.

Наиболее привлекательными кажутся акции ПИК СЗ и «Самолета»: компании не только лидируют в отрасли, но и имеют некоторые драйверы роста котировок в среднесрочной перспективе. Также стоит отметить, что в депозитарных расписках «Эталона» сохраняется потенциал спекулятивного роста на новой порции возможных новостей о редомициляции компании.