«Кто-то все равно будет пострадав­шим»: как в Госдуме обсуждали мошен­нические схемы при продаже вторички

20 ноября в Госдуме состоялся круглый стол на тему «Борьба с мошенничеством на рынке недвижимости: новые вызовы и законодательные решения».

Там обсуждали ситуацию, когда продавцы вторичного жилья после сделки заявляют, что находились под влиянием мошенников, и через суд возвращают квартиры, а деньги — нет. Проблема породила панику на рынке и приобрела государственное значение.

Собрали основное о том, как видят вопрос эксперты и законодатели и что предлагают с этим делать.

Мошенники сообщают собственнику, что его квартиру пытаются украсть или незаконно продать. Чтобы «перехватить» преступников и спасти жилье, собственника убеждают совершить фиктивную продажу. Ему объясняют, что сделка будет ненастоящей, а покупатели — подставные лица или тоже мошенники, которых надо поймать с поличным.

Собственник выставляет квартиру на продажу, проводит показы, подписывает реальные документы о переходе права собственности. На сделку приходит реальный, честный покупатель с деньгами, который не знает о «спецоперации». Для продавца он выглядит как «фигурант», которому надо подыграть.

Покупатель переводит деньги продавцу. Продавец тут же переводит их на «безопасный счет» мошенников или отдает курьеру.

Мошенники исчезают с деньгами. Продавец приходит в себя и подает в суд, заявляет, что не хотел продавать жилье — сделка была под влиянием заблуждения. Суд отменяет сделку, возвращает квартиру, а о деньгах молчит или указывает, что покупатель может требовать их с мошенников, когда тех поймают.

Сделка идеально чистая по форме, но порочная по сути, так как продавец реально ничего продавать не хотел.

По данным депутата Госдумы Евгения Попова, отмененных сделок уже 5—7 тысяч — это случаи, когда покупатели остались ни с чем. Всего в России ежегодно регистрируют 4—5 млн сделок, то есть речь идет примерно о 0,1% от общей массы, но они создают большой резонанс.

По данным Росреестра, проблема меньше. В Москве за три года отменено 130 сделок с продавцами под влиянием мошенников, и в России есть регионы, где таких случаев нет вовсе.

Пострадавший Владислав Цветков, который представляет семьи покупателей, приводит такие же цифры — 130 семей.

В Верховном суде есть статистика за 2024 год по спорам о недвижимости — 6 772 дела. Но здесь учтены также частные дома, а еще аренда, договоры пожизненного содержания с иждивением и другое. Верховный суд проанализировал публикации в СМИ и насчитал 17 дел о продавцах под влиянием, которые регулярно упоминаются во всех медиа.

В Российской гильдии риелторов фиксируют три-четыре обмана в месяц.

Суды применяют для отмены сделок статьи 177, 178 и 179 ГК РФ. Их суть: продавец «не ведал, что творил». Эти статьи существуют давно, по ним есть обширная практика. На них не распространяется норма о добросовестном приобретателе. Так называют покупателя, который принял все меры для проверки сделки и был уверен, что продавец с ним честен. Здесь у экспертов нет вопросов к судам.

Есть другой вопрос: почему суды не применяют реституцию — когда не просто забирают квартиру у покупателя, но еще и обязывают продавца вернуть деньги. Не важно, есть они у него или нет. «Если я не возвращаю деньги, справедливо ли, что мне возвращают квартиру? — спрашивает статс-секретарь — заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий. — Справедливо было бы, что запись [о переходе права на жилье] гасится, когда деньги передаются обратно. Так это должно работать».

Чиновник ссылается на статью 328 ГК РФ, которая гласит, что одна сторона не может требовать исполнения обязательства, если другая не исполняет встречное обязательство.

Сейчас суды просто обходят эти вопросы: судьи пишут в решениях, что квартиру надо вернуть, а вопроса денег не касаются.

Суды полагают, что существующих норм недостаточно и нужен отдельный механизм, чтобы квартира возвращалась по принципу залога: пока нет денег, обратно она не передается.

Представитель Минюста Константин Гультяев обращает внимание, что все равно кто-то пострадает: если продавец реально был под влиянием мошенников и продал единственное жилье, без квартиры останется либо он, либо покупатель: «Гражданский кодекс защищает лицо, которое стало жертвой своей недееспособности. Но если мы будем защищать покупателя, пострадавший все равно будет. Кто-то из них будет пострадавшим».

В России сложилась негативная система регистрации, когда за честность сделки, по сути, никто не отвечает.

Заместитель начальника следственного департамента МВД РФ Данил Филиппов считает, что это задача риелторов — принять все меры и обеспечить безопасность клиента.

Риелторы говорят, что МВД не ищет мошенников и отказывается предоставлять информацию для проверки сделок. А когда случается беда, разводит руками. В Татарстане полицейские сказали риелтору: «У нас нет отдела, восстанавливающего социальную справедливость».

Нотариусы жалуются, что у них нет доступа к нужным базам данных и они, например, не могут сравнить фото человека в паспорте с оригиналом фото, которое делает МВД, и этим пользуются мошенники.

Стандартный срок регистрации перехода права в 2025 году составляет семь дней, а на практике сделки регистрируют и за пару. Множество сделок проходит в электронной форме, участники подписывают документы с помощью ЭЦП на телефонах. Все это не дает людям одуматься.

При этом госрегистратор не контактирует с людьми, документы они подают электронно или в МФЦ. Росреестр не может проверить дееспособность кого-либо. Лишь 9% сделок заверяются нотариально, в остальных есть только продавец, покупатель и риелтор. Последний тоже не обязателен — в части сделок нет и агентов, там только две стороны.

Вся система устроена так, что проверки затруднены технически, а покупатель всегда сильно рискует.

Уже известны случаи, когда пожилые люди, один раз, вероятно, случайно добившиеся возврата квартиры, стали промышлять этим. На «Авито» и «Циане» выставлены квартиры, по которым их владельцы уже отменяли сделки.

Судья Верховного суда Татьяна Вавилычева утверждает, что люди пользуются информацией в СМИ и некоторые начинают применять схемы, если слышат, что они работают.

Вот что предлагают для решения проблемы.

Ввести период охлаждения. Специально затягивать регистрацию, чтобы все участники сделки выдохнули и могли спокойно оценить, что происходит. За это время можно подписать акт приема-передачи квартиры, а продавцу — выписаться и выписать членов семьи, если это еще не сделано. Такая последовательность действий будет еще раз подтверждать намерения продавца.

Отменить сделки с наличными. Мошенникам не интересны безналичные расчеты и альтернативные сделки, когда сразу же покупается другая квартира для продавца. Предположение такое: если совсем убрать наличные из расчетов, это должно помочь. Но велик риск затормозить сделки, к тому же не так сложно в какой-то момент просто снять деньги со счета.

Сделать обязательным нотариальное удостоверение. Вице-президент Московской городской нотариальной палаты Илья Радченко утверждает, что нотариусы готовы, но уточняет, что ответственность нотариуса должна зависеть от тарифа на его услуги. Сейчас тариф колеблется от 0,1 до 0,3% в зависимости от суммы сделки и не может гарантировать расторжения договора в суде. Полная гарантия требует оплаты в размере 3—6% от суммы сделки.

Среди специалистов также есть спор, как определять вину нотариуса и нужно ли это делать. Возможно, проще за счет повышения тарифа платить компенсации независимо от того, виноват нотариус или нет.

Открыть компенсационный фонд для пострадавших. Так работает в Англии и Австралии: если суд отменил сделку, пострадавший может забрать деньги из фонда. Он формируется из определенной части сборов за регистрацию.

Тут есть опасность, что мошенников станет еще больше: раз фонд платит компенсации, схема становится еще привлекательнее.

Ввести лицензирование риелторов. Риелторы — первая линия защиты покупателя, но сейчас они работают без понятной правовой основы. Все, что есть, — это профессиональный стандарт. Возможно, в законе нужно закрепить ответственность риелторов.