В браке взяли ипотеку ДДУ на двоих. Первоначальный взнос был из подаренных моими родителями денег — то есть не нажитое имущество — плюс маткапитал. Первые два месяца платил супруг, жили на мои. Разошлись, развелись, теперь плачу все сама.
От своей доли муж отказывается на словах. Говорит, когда будем оформлять собственность, передаст свою долю либо ребенку, либо мне, ему все равно. Но это сейчас. Через год или два, когда достроится новостройка, может поменять свое мнение.
Как мне себя и ребенка обезопасить от ненадежного папани? Раздел имущества с маткапиталом суд рассудит поровну. Брачного договора у нас нет. Есть ли какой-то документ, по которому бывший супруг откажется от своей доли сейчас? Или, возможно, через нотариуса? Нотариус разворачивает: говорит, что подобная бумажка юридически не имеет никакой силы. Он прав? Тогда какой смысл в нотариусе…
Как официально задокументировать его отказ от собственности?
Вы можете оформить будущую квартиру на себя и ребенка еще на этапе стройки. Для этого нужно заключить соглашение о разделе прав требования по ДДУ.
Расскажу, как это сделать правильно.
Как распределяют доли в строящемся жилье
Если вы купили квартиру по договору долевого участия, ДДУ, в браке, ее считают общей совместной собственностью. Неважно, кто внес первоначальный взнос — вы, ваш муж или ваши родители. Во внесудебном порядке доли мужа и жены считаются равными .
Пока дом не достроили, квартиры как объекта нет. Вы делите не стены, а право требования к застройщику.
Супруги вправе разделить как само имущество, так и право на него в будущем. Сейчас, когда брак расторгнут, составить брачный договор уже нельзя. Единственный мирный путь — разделить имущественные права у нотариуса .
Как оформить отказ через нотариуса
Договоритесь с мужем сейчас — пока он согласен, фиксируйте это на бумаге.
Составьте соглашение о разделе прав требования по ДДУ. Пропишите, что право на будущую квартиру полностью переходит к вам и детям. Иногда нотариусы отказываются заверять такие документы, потому что квартиры еще нет. Это незаконно. Вы делите право на имущество, а не бетонные стены .
В соглашении укажите:
- Реквизиты ДДУ — номер, дату, застройщика.
- Как распределяются доли между вами и ребенком, потому что использовали маткапитал.
- Что муж полностью передает свою долю вам.
Как получить согласие банка
Если квартира в ипотеке, она в залоге у банка. Без его письменного разрешения вы не можете менять состав собственников в ДДУ: для банка это риск. Если муж уходит из сделки, банк теряет одного из заемщиков, с которых можно требовать долг .
Банк заново проверит вашу платежеспособность. Если дохода не хватит, чтобы гасить кредит в одиночку, вам откажут. Тогда можно поискать другого созаемщика — например, среди семьи.
Если муж остается созаемщиком, он продолжает отвечать перед банком за возврат денег, но отказывается от прав на саму квартиру. Банки одобряют такие схемы охотнее, так как их гарантии не уменьшаются. Придется договориться с мужем, что будете выплачивать кредит самостоятельно.
Как зарегистрировать изменения в Росреестре
Когда получите согласие банка и заверите соглашение у нотариуса, обратитесь к застройщику:
- Заключите допсоглашение к ДДУ. Его подписывают три стороны: вы, бывший муж и застройщик.
- Подготовьте заявление о регистрации допсоглашения для Росреестра — его должны подписать все три стороны.
- Зарегистрируйте допсоглашение через МФЦ сами или через застройщика. С этого момента в реестре будет указано, что на квартиру претендуете только вы и ребенок.
Раньше Росреестр требовал заверять допсоглашение у нотариуса, но это не обязательно .
Супруги заключили ДДУ с застройщиком. Впоследствии решили изменить условия ДДУ, заключили допсоглашение и направили в Росреестр для регистрации. Тот отказал, указав, что соглашение не заверили нотариально.
Первая, апелляционная и кассационная инстанции согласились с доводами Росреестра. Но Верховный суд РФ в своем определении указал, что дополнительное соглашение оформили верно: в нем отразили волеизъявление участников долевого строительства, документ не нарушает чьих-либо прав, нотариальное заверение не требуется .
Что в итоге
Оформите с мужем у нотариуса соглашение о разделе прав требования по ДДУ. Самое важное — получить согласие банка. Без этого Росреестр отклонит регистрацию. Затем подпишите дополнительное соглашение с застройщиком.
Подайте в Росреестр или через МФЦ трехстороннее заявление, приложив к нему:
- Нотариальное соглашение о разделе имущества.
- Письменное согласие банка.
- Подписанное допсоглашение к ДДУ.
Документы может подать застройщик или вы. Если подает застройщик, убедитесь, что он сделал это вовремя. После ввода дома в эксплуатацию вы одна подпишете акт приема-передачи, и собственность сразу оформится в нужных долях.
