Продали «убитое» здание дешево — чем рискует компания?

К нам обратился клиент — компания, которая продала здание. Объект был в «убитом» состоянии: без серьезного ремонта им нельзя было нормально пользоваться. Здание три года стояло в открытой продаже. Покупатель нашелся на рынке, стороны договорились о цене, сделку зарегистрировали. Дороже за все три года объект никто не купил. А через три месяца ИФНС прислала запрос: почему здание продано так дешево? Цена действительно была заметно ниже, чем у похожих зданий в нормальном состоянии.

Сам по себе дисконт налоговое законодательство не нарушает. Но если цена сильно отличается от ориентиров, которые видит инспекция, она вправе выяснить, не занижена ли налоговая база.

Почему «дешево» не значит «ниже рынка»

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, за которую конкретный объект можно продать на открытом рынке в его фактическом состоянии (ст. 3 закона об оценочной деятельности). Сравнивать изношенное здание с отремонтированными аналогами некорректно. Кадастровая стоимость тоже плохой ориентир: ее считают массовой оценкой. Иногда она бывает ниже рынка, иногда выше.

Покажем на условных цифрах. Здание площадью 1 500 м² требует капремонта. Похожие здания в нормальном состоянии продаются в среднем по 60 000 ₽ за квадратный метр.

Для инспекции цена занижена вдвое, для оценщика она укладывается в обычный разброс рыночных цен. Вторую позицию нужно уметь доказать. В нашем кейсе сильнейший аргумент — три года экспозиции: рынок фактически проверил цену, и дороже здание никто не купил. Но для налоговой и суда это довод, только если он подтвержден документами: историей объявлений с датами и ценами, договором с агентством, перепиской с потенциальными покупателями и их отказами, актом обследования и сметой ремонта, отчетом оценщика на текущую дату.

Как налоговая находит такие сделки

Найти продажу здания инспекции несложно. Росреестр сообщает налоговой о каждом переходе права на недвижимость (п. 4 ст. 85 НК), а кадастровая стоимость объекта у нее уже есть. Остается сопоставить ее с выручкой продавца или запросить договор — отсюда и вопрос через несколько месяцев после сделки. Интерес к таким эпизодам растет вместе с давлением на бюджет. В 2025 году проверки и аналитическая работа принесли бюджету 496 млрд ₽ — на 22% больше, чем годом ранее, причем 310 млрд из них дала аналитика еще до полноценных проверок. Выездных проверок стало больше — 5,4 тыс. против 4,9 тыс., а средняя сумма доначислений на одну проверку выросла более чем на 24%. Без доначислений сейчас заканчиваются лишь 1–2 выездные проверки из 100.

Про искусственный интеллект стоит говорить осторожно. По сообщениям профильных изданий, в июле 2025 года ФНС запустила платформу автоматизации с модулем ИИ: она разбирает договоры и акты и ищет расхождения в отчетности. Но основа контроля — связанные базы данных: декларации, выписки банков, сведения Росреестра, ЗАГС, через который ищут родство сторон. Для продавца вывод один: сделку с недвижимостью инспекция увидит в любом случае, вопрос лишь в том, готовы ли документы.

Что говорит закон

По общему правилу цена, о которой договорились стороны, считается рыночной. Проверять ее напрямую инспекция может только в контролируемых сделках. Между российскими взаимозависимыми компаниями это сделки на сумму свыше 1 млрд ₽ в год при дополнительных условиях (ст. 105.14 НК), и обычная продажа здания под этот контроль почти никогда не попадает. Поэтому инспекция идет другим путем — доказывает необоснованную налоговую выгоду (ст. 54.1 НК): сделка искажает реальные условия или не имеет деловой цели, кроме экономии на налоге. Цена в таком споре — улика, но не приговор.

Верховный суд в определении от 29.03.2018 № 303-КГ17-19327 указал: многократное отклонение цены от рыночной учитывается как один из признаков и только вместе с другими обстоятельствами — взаимозависимостью, недавним созданием покупателя, особыми условиями расчетов. Отклонение на 11–52% ВС многократным не признал, хотя контрагент был взаимозависимым. Для сравнения: в деле делового центра «Минаевский» недвижимость продали взаимозависимому лицу, по оценкам экспертов, минимум в 29 раз дешевле рынка, и там ВС поддержал налоговую.

На практике суды оценивают обстоятельства в совокупности:

• рыночную стоимость — кто и как ее считал, на какую дату, учтено ли состояние объекта, сопоставимы ли аналоги;
• отношения сторон — родство, общие учредители, подчиненность, совместная работа в прошлом;
• исполнение сделки — прошла ли оплата деньгами, передан ли объект, кто им пользуется потом;
• обстоятельства продажи — как искали покупателя, почему выбрали именно его, чем объясняется скидка.

Чем рискует компания

Если инспекция докажет занижение, налоги пересчитают от рыночной цены по ее экспертизе. В условном примере разница между ценой сделки и оценкой инспекции — 45 млн ₽. По ставкам 2026 года — НДС 22%, налог на прибыль 25% — получается так:

Что доначислят

Сверху начислят пени за каждый день просрочки, их размер привязан к ключевой ставке ЦБ. В итоге компания рискует отдать около половины суммы, за которую продала здание. Если вместе со зданием продается земля, ее стоимость НДС не облагается, и расчет нужно делить. Есть и косвенные последствия. Вопрос об одной сделке может перерасти в выездную проверку с другими эпизодами. А при неуплате от 18,75 млн ₽ за три финансовых года подряд появляется риск уголовного дела по ст. 199 УК против руководителя.

Когда налоговая проигрывает

Дело № А40-228504/2025. Компания продала физлицу земельный участок за 790 млн ₽, позже участок перепродали за 1,7 млрд. Инспекция взяла цену перепродажи за ориентир и доначислила налог. Девятый арбитражный апелляционный суд 27 апреля 2026 года поддержал компанию. Цена совпала с кадастровой стоимостью и отличалась от оценки специалиста инспекции меньше чем на 20%. Обе сделки были отражены в декларациях, а сговора инспекция не доказала. Цену последующей перепродажи суд базой для расчета не признал.

Дело № А63-21683/2017. Предприниматель продал пострадавшие от пожара нежилые помещения площадью 922 м² за 300 тыс. ₽ — его оценщик называл 370 тыс. Экспертиза инспекции оценила помещения в 23,4 млн ₽, и предпринимателю доначислили 1,4 млн ₽ налога по УСН. Инспекция указывала на родство участников цепочки перепродаж, но согласованность их действий доказать не смогла. Решающим стало качество экспертизы: эксперт инспекции опирался на цены предложений, а не сделок, не осмотрел объект целиком и не учел последствия пожара. Суды доначисление отменили.

У налоговой слабая позиция, когда покупатель не связан с продавцом, цена близка к рыночной с учетом состояния объекта, а экспертиза инспекции сделана небрежно.

Когда налоговая выигрывает

Дело № А41-24571/2026. Компания продала связанной компании паркинг за 758 млн ₽, хотя его кадастровую стоимость ранее установили в размере рыночной — 1,6 млрд ₽. Перед сделкой продавец заказал оценку, и отчет показал 756 млн ₽ — почти ровно цену договора. Это не помогло: стороны признали взаимозависимыми, а оплату провели не деньгами, а зачетом через уступку требований внутри группы. Арбитражный суд Московской области 8 мая 2026 года встал на сторону инспекции.

Дело № А12-9717/2024. Компания продала физлицу пять земельных участков в Калининградской области по цене покупки — 850 тыс. ₽. Экспертиза инспекции оценила их в 7,73 млн ₽, и компании доначислили 1,376 млн ₽ налога на прибыль. Суды трех инстанций поддержали налоговую: руководитель продавца и покупатель раньше работали в одной организации, объявлений о продаже не было, оценку до сделки не заказывали. Альтернативную оценку компания сделала уже после проверки, но суды ее не приняли. Инспекцию о ней не известили, а оценщик для даты оценки в 2022 году применил сборники корректировок 2011 и 2014 годов.

Дело № А28-10257/2023. Компания продала взаимозависимому покупателю здание ремонтно-строительного цеха с наружным газопроводом за 3,585 млн ₽. Эксперт инспекции оценил объекты в 20,47 млн ₽, и суды подтвердили доначисление 2,814 млн ₽ налога на прибыль со штрафом. Компания ссылалась на плохое состояние здания, но ее собственный отчет показал 9,39 млн ₽ — в 2,6 раза больше цены договора.

Общее у этих дел — связанный покупатель, непрозрачная продажа или расчеты. Отчет оценщика в них не спас: его заказали поздно, сделали с ошибками или его перевесили другие обстоятельства.

Что делать компании

До сделки

1. Закажите независимую оценку стоимости недвижимости на дату, близкую к сделке. Проверьте, что оценщик учитывает состояние здания и пользуется актуальными данными — именно на этом в судах проигрывали и инспекции, и компании.
2. Зафиксируйте состояние здания: акт обследования, заключение специалиста, смета ремонта, фотографии.
3. Сохраните историю продажи: объявления с датами и ценами, договор с агентством, переписку с покупателями и их отказы. В нашем кейсе три года экспозиции — главный довод, но не решающий.
4. Проверьте связи с покупателем: родство, общие учредители, подчиненность, совместная работа в прошлом.
5. Получите оплату деньгами на расчетный счет — без зачетов, уступок и векселей.
6. Если цена в разы ниже кадастровой стоимости, соберите пакет документов заранее: вопрос из инспекции весьма вероятен.

Если пришел запрос

1. Определите, что именно пришло, — от этого зависит срок ответа. Пояснения в рамках камеральной проверки — 5 рабочих дней (п. 3 ст. 88 НК). Документы по требованию в ходе проверки — 10 рабочих дней (ст. 93 НК). Документы по конкретной сделке вне проверки — 10 рабочих дней (п. 2 и 5 ст. 93.1 НК).
2. Отвечайте по существу и с приложениями: отчет оценщика, документы о состоянии здания, история продажи, платежные поручения.
3. Если инспекция назначает экспертизу, пользуйтесь правами из ст. 95 НК: можно заявить отвод эксперту, предложить своего и задать дополнительные вопросы. Проверьте, осматривал ли эксперт объект и на какие цены опирался.
4. Если заказываете собственную оценку уже после претензии, известите об этом инспекцию — иначе суд может ее не принять, как в деле А12-9717/2024.