Какие есть варианты купить квартиру без рыночной ипотеки и наличных
Ставки по ипотеке побили исторические рекорды: полная стоимость кредитов уже свыше 30%.
Льготных программ тоже осталось мало, да и подходят они не всем. Собрали варианты, с помощью которых можно купить квартиру, не беря обычную ипотеку под огромный процент.
Рассрочка от застройщиков
Как работает. Покупатель вносит часть оплаты жилья — от 5 до 90%, сумма зависит от его возможностей и программы застройщика. Оставшееся выплачивает разными способами:
- одним переводом в любой день до того, как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
- частями ежемесячно или раз в квартал.
Условия девелоперы устанавливают самостоятельно, и рассрочки могут сильно разниться по разным домам.
Например, по одному проекту застройщик предлагает рассрочку 30/70. Первый взнос, 30%, дольщик отдает в день подписания ДДУ. Оставшиеся 70% — до получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
А по другому ЖК схема с тем же названием 30/70 выглядит иначе. Первый взнос в размере 30% дольщик платит при подписании договора, а оставшиеся 70% разбивают на части на общий срок рассрочки, и покупатель вносит платежи каждый квартал или месяц.
С помощью рассрочки можно зафиксировать цену жилья и не ждать, когда ставки по ипотеке будут снижаться, а цены на квартиры вырастут. А когда ипотечные проценты начнут снижаться, дольщик сможет сделать рефинансирование и перейти с рассрочки на ипотеку.
Какие есть подвохи. Рассрочка может быть с удорожанием или без. Без переплаты обычно работают программы с короткими сроками — до 3—12 месяцев. Если рассрочка больше, квартира выйдет дороже.
И все равно эксперты считают, что программа рассрочки на жилье в новостройках станет одной из самых востребованных в 2025 году. Если в начале 2024 года на такие сделки приходилось 5—10%, то к концу осени их доля выросла более чем в три раза — до 35%.
Также пока при рассрочке не закреплен законодательно залог на квартире. И если покупатель перестает платить, суды часто встают не на сторону застройщиков. Поэтому пока застройщики не дают рассрочки на длительные сроки. Но планируется исправить этот пробел в законодательстве — если на квартиру в рассрочке будет также накладываться залог, срок застройщики могут увеличить до более комфортного.
Уверен, если запустят рассрочку, плюсы для всех будут очевидны
Перед Новым годом вице-премьер Марат Хуснуллин сказал, что планируется внести в Госдуму законопроект о рассрочках и это может стать хорошим вариантом и для строительных компаний, и для покупателей. Сейчас рассрочка не очень интересна, так как застройщики дают ее на короткий период — от года до трех лет, один раз я видел на пять. Это связано с отсутствием механизма изъятия жилья, если заемщик перестал платить. В рамках нового закона, думаю, будет предложено этот механизм разработать и утвердить.
Если появится рассрочка хотя бы на 10—15 лет, это станет существенной альтернативой ипотеке. Это любопытно — ипотеку выдает строительная компания. Причем она сможет корректировать ставку и менять условия, так как вся эта схема не подходит под регулирование ЦБ и ипотечный стандарт: это же не банковская ипотека. Застройщик захотел и стал выдавать рассрочку без процентов под повышение стоимости квартиры, лишь бы купили. Казалось бы, ЦБ должен возмутиться, но он пока молчит.
Плюс для застройщиков очевиден: они получают возможность использовать собственные длинные деньги и одновременно стимулировать продажи. Люди же с удовольствием возьмут квартиру на 20% дороже и без процентов, потому что за 10 лет рассрочки цена жилья все равно вырастет на эти 20%. Какой смысл переплачивать проценты банку? Я уверен, если рассрочку запустят, будет второе дыхание у продаж новостроек.
Предполагаю, что и банки не упустят рынок. Они могут работать в рамках этой схемы — создавать фонды, которые будут выдавать застройщикам деньги для рассрочек. В фонде могут быть деньги самого застройщика, могут быть деньги банка. Это те же самые деньги, только они не подпадают под действие регулирования ЦБ.
Что касается других схем кредитования без ипотеки, с ними много проблем.
Траншевая ипотека
Как работает. Кредит выдают не разом, а частями — траншами. Первый, обычно 10—20% займа, перечисляют в день подписания кредитного договора. Остаток банк зачислит после сдачи объекта в эксплуатацию или накануне — точные условия устанавливает застройщик.
Такая программа разрабатывалась, чтобы дольщики, у которых нет своего жилья, в ожидании сдачи дома в эксплуатацию не разорялись на выплате ипотеки и аренде одновременно. Мы подробно разбирали в другой статье, как работает траншевая ипотека.
Первое время, после выдачи начального транша, ежемесячные платежи будут ниже, чем если сразу брать полную сумму кредита.
Это тоже программа «на переждать»: снизить ежемесячные платежи, пока ключевая ставка не упадет, и можно будет сделать рефинансирование обычной ипотекой. Но рефинансирование в любом случае возможно только после того, как банк переведет заемщику второй транш.
Какие есть подвохи. Не каждый банк работает с такой программой: в январе 2025 года это были только Сбер и ВТБ. Если они откажут, такой кредит не оформить.
Есть ли шанс переждать высокие ставки по ипотеке в депозитах до лучших времен?
Многое зависит от конкретной ситуации — какая сумма накоплений на руках и сколько нужно занять у банка.
Например, если речь про квартиру в регионе за 3 млн и у вас уже есть 2,5 млн, а вопрос жилья стоит остро, ипотека даже по рыночной ставке имеет смысл. При займе 500 000 ₽ на десять лет под 30% годовых ежемесячный платеж — 13 180 ₽.
Это посильная сумма, которая сопоставима с тем, что придется отдавать за аренду жилья. Да, за десятилетие вы выплатите банку свыше 1 млн рублей процентами, но в конечном счете станете собственником квартиры. При аренде этого не будет. Также в будущем есть возможность рефинансировать кредит, если ставки снизят, и гасить его досрочно, если позволяют доходы.
Совсем другой случай — когда сумма кредита превышает накопления. Здесь тактически может быть выгоднее инвестировать деньги, например положить на вклад, и не ввязываться в кабалу. Большой долг под 20—30% — слишком рисковый вариант, который создаст чрезмерную нагрузку на семейный бюджет.
То, что ключевая ставка превышает 20% и она более чем вдвое выше уровня официальной инфляции, — исторически аномальная ситуация. Вероятно, это временное явление, так как высокая ставка губительная для экономики, а Центробанк прилагает все усилия для таргетирования инфляции к целевым 4%.
С высокой вероятностью в обозримом будущем можно ожидать, что ставки нормализуются и вернутся к средним историческим значениям — порядка 8%. В это время рынок недвижимости, скорее всего, будет стагнировать, так как это одна из весомых составляющих инфляции и предпосылок к тому, что ставку начнут снижать.
Поэтому временно держать деньги на вкладах — неплохой вариант. За 2023—2024 годы доходность депозитов была выше, чем росли цены на первичку и вторичку. А в случае со вторичкой депозиты были лучше на горизонте трех последних лет. То есть если в последние годы вы бы придержали деньги на депозитах, доступность квартиры для вас только бы выросла.
При этом рассматривать вклады как долгосрочное вложение, на срок от пяти лет, — не лучший вариант. Так, с 2005 года в депозитах можно было бы заработать в среднем 8,99% годовых при средней инфляции 8,12%. Реальной доходности, то есть за вычетом инфляции, — менее 1%. При этом почти наверняка это проиграло росту стоимости первички.
Получается, за несколько десятилетий можно сохранить покупательную силу накоплений, но говорить о приумножении капитала не приходится. С этим лучше бы справились рисковые активы — акции и золото, которые давали 13,63 и 16,7% среднегодовых.
Например, акции превратили бы 100 000 ₽ за двадцать лет в 1 287 932 ₽, а с учетом инфляции — в 811 093 ₽. Результат вкладов — 559 643 ₽, за вычетом инфляции — 82 804 ₽. Но важно помнить, что акции и золото — волатильные инструменты. Их стоимость может сильно колебаться в моменте и вызывать стресс.
Альтернативная, или встречная, сделка
Как работает. Этот вариант подойдет тем, у кого уже есть квартира и нужно переехать, но продавать и только потом искать другую нет возможности. Тогда есть смысл продавать и сразу покупать другую, то есть проводить альтернативную сделку. Если таких сделок сразу несколько, это еще называют цепочкой, потому что все продают и покупают по цепочке.
Обычно цепочку запускает самый бюджетный вариант. Например, человек хочет купить студию и у него есть на это 1,5 млн наличными. Продавец студии покупает себе взамен однушку за 2,5 млн, используя часть денег от продажи студии, а часть — из своих накоплений. А владелец однушки берет эти 2,5 млн и покупает за 4 млн двушку, тоже вкладывая свои накопления. И все сделки проходят практически в одно время, чтобы документы ушли на регистрацию в один день.
Какие есть подвохи. В такой сделке нужно состыковать все сделки и прописать в договоре важные основные моменты, например:
- Получение денег. В альтернативной сделке собственники квартир не видят их, потому что их получает следующий в цепочке. А если и он покупает — то его продавец. Раньше деньги закладывали в ячейки, но сейчас работают и по безналу. Например, открывают аккредитивы с условиями раскрытия по зарегистрированным документам на нужные звенья в цепочке или используют другие способы расчетов.
- Освобождение квартиры. Сделки могут зарегистрировать в разное время, поэтому в документах описывают, кто и в какой момент освобождает жилье. Иначе есть риск, что по договору кому-то нужно будет освободить квартиру и передать ее покупателю, но квартиру, которую покупает этот человек, еще не освободили.
- Что будет, если одну из сделок в цепочке не зарегистрируют.
Плюс альтернативных сделок в том, что владелец квартиры может найти вариант взамен своей с доплатой или практически по той же цене, если пойдет на компромиссы. Например, выберет вместо своей однушки в кирпичном доме в хорошем районе двушку или даже трешку в панельке в районе попроще. Или вместо своей с хорошим ремонтом возьмет квартиру со старым.
Также в альтернативной сделке человек почти сразу становится владельцем другой недвижимости, то есть временной промежуток между продажей и покупкой минимален.
Квартиры, где среди собственников есть дети, часто продаются по цепочке. Согласно требованиям опеки взамен проданной доли дети должны получить другую недвижимость, причем эту недвижимость нужно согласовывать с опекой. Поэтому родители выставляют квартиру и взамен сразу же покупают другую.
Минус в том, что не все продавцы готовы вписываться в цепочку, раньше за такие квартиры можно было выторговать скидку. Но когда рынок вялый, будут продаваться именно те, кто не боится стать звеном цепочки. Опытные риелторы не боятся таких сделок и спокойно берут их в работу.
Жилищные строительные кооперативы
Как работают. ЖСК — некоммерческая организация. Ее члены собираются, вносят деньги и строят дом сами себе.
Жилищно-строительный кооператив распределяет жилье в доме, который этот кооператив и построит. Есть еще жилищные кооперативы — они могут покупать жилье членам в уже построенном, готовом доме. Бывают еще жилищно-накопительные кооперативы, они тоже могут покупать квартиры в готовых домах.
Мы подробно рассказывали в другой статье, как работают жилищные кооперативы.
Какие есть подвохи. Главный риск — нарваться на недобросовестный кооператив, который соберет деньги пайщиков и пропадет, например подаст на ликвидацию или банкротство. Так, в январе 2025 года в списке зарегистрированных жилищно-накопительных кооперативов было 42 компании, а в процессе ликвидации или банкротства — треть от этого числа.
Странно, что застройщики до сих пор не обратили внимание на кооперативы и не стали их кредитовать
Жилищные кооперативы — рабочий вариант, но их уже три раза, кажется, с двухтысячных пытались массово запустить, и ни разу не получилось это сделать надолго. Кооператив предполагает накопление. Он покупает объект недвижимости, а участник постепенно возвращает деньги. Все работает за счет притока новых участников.
Грубо говоря, пять человек собрались, одному купили квартиру. Он постепенно выплачивает ее стоимость, за счет этого и взносов других собрали денег, чтобы купить квартиру четвертому, покупают четвертому, дальше следующий ждет очереди.
Отсюда риск, что, если нет новых людей, кто-то слишком долго будет ждать квартиру. И второй риск — рост стоимости стройматериалов и квартир. Копим-копим-копим, а потом бах — цены улетели на 50%.
Но странно, что застройщики до сих пор не обратили внимание на кооперативы и не стали их кредитовать. Это выглядело бы так: человек вступает в кооператив, ему сразу же дают квартиру, а он выплачивает через кооператив уже застройщику. Это скрытая рассрочка внутри кооператива. Ее можно регулировать: например, 25% внес при вступлении, дальше покопи до 50%, а дальше уже кооператив сам оплачивает покупку за счет денег застройщика, предоставленных в рассрочку или кредит.
Это странная штука — застройщик как владелец кооператива, потому что кооператив вроде как сообщество граждан, но может сработать. С точки зрения застройщика интересно, и я все жду, когда они об этом вспомнят. Но рассрочка, если ее примут, все же будет значительно более простым инструментом и менее рискованным.
Трейд-ин
Как работает. Некоторые застройщики предлагают покупателям выкупить у них старую квартиру, а сумму зачесть в счет новой — то же самое, как работает трейд-ин у автодилеров.
Разницу доплачивает дольщик наличными или за счет ипотеки. Подробно о том, как работает такая опция, мы рассказали в статье «Как я купила квартиру в новостройке по трейд-ин».
Какие есть подвохи. Застройщик возьмет не каждую квартиру, а лишь ту, что можно быстро перепродать. Могут быть и другие требования, например ограничения по этажности или году постройки. А стоимость выкупа по трейд-ин будет ниже рыночной: в среднем дисконт составляет 20—30% реальной цены. Но с таким дисконтом продать квартиру уже несложно и так, поэтому непонятно, зачем сюда подключать еще застройщика. Потерянные же 30% застройщик точно не компенсирует скидкой на новостройку или другими бонусами, так что особого смысла для клиентов в трейд-ин нет.
Для застройщиков это тоже головная боль: для трейд-ин нужно иметь договоренности с агентством недвижимости или свой отдел продаж вторичной недвижимости, потому что продажа вторички отличается от продажи новостроек. Объекты могут дольше экспонироваться, их нужно готовить и показывать, а также уметь работать с такими квартирами в альтернативных сделках.
Заем или кредит по льготной ставке от работодателя
Как работает. Есть компании, которые предлагают займы для сотрудников или субсидируют процентную ставку по кредиту.
Такое часто практикуют в крупных организациях: компания предлагает ставку по ипотеке ниже рыночной, потому что компенсирует разницу в процентах банку. Для сотрудника такая ипотека выгоднее рыночной.
Какие есть подвохи. Нужно работать в компании, где есть займы или льготное ипотечное кредитование для сотрудников. И даже если такая программа есть, это, как правило, не благотворительность: придется отработать в этой организации весь срок ипотеки или определенное количество лет. Если уволиться, ставку повысят до рыночной.
Еще напомню, что при определенных условиях возникает материальная выгода: заемщик считается взаимозависимым лицом, например работает у кредитора, и у него нет права на имущественный вычет — он его уже ранее получил. Тогда придется платить налоги с сэкономленной суммы по процентам. Подробно мы разобрали эти нюансы в статье «Нужно ли платить налог на материальную выгоду, если взял льготную ипотеку?».
Перевод долга
Как работает. По согласованию с кредитором долг одного заемщика можно перевести на другого. При этом условия кредитного договора сохранятся. Подобная услуга есть и для ипотеки. Один из немного банков, кто ее запустил и выдает, — Сбербанк.
Покупатель приобретает квартиру продавца вместе с ипотекой: банк переведет ипотечный кредит, с помощью которого продавец покупал свою недвижимость на покупателя. Таким способом клиент может оформить ипотеку по ставке, которая действует по кредитному договору продавца, а не по рыночной — это может быть и 14%, и даже ниже, 7—8%. Мы подробно разобрали все нюансы такой программы в статье «Сбербанк при продаже жилья разрешил сохранять ипотечную ставку продавца: что следует знать».
Например, квартира продается за 10 млн рублей. Она в ипотеке, сумма долга — 8 млн по ставке 8%. Банк переоформит ипотечный кредит на 8 млн на покупателя вместе с правом собственности — по договору купли-продажи. Разницу в стоимости квартиры, 2 млн рублей, покупатель выплачивает своими деньгами, это идет как первоначальный взнос.
Какие есть подвохи. Программа может быть отличной альтернативой для покупателя — с ее помощью он получит ипотеку по ставке ниже рыночной. Но в ней много особенностей:
- перевод долга работает только по рыночным программам — льготную ипотеку переоформить не получится;
- банк выдаст кредит только на сумму долга продавца, все остальное покупатель доплачивает своими деньгами;
- опция перевода долга — не обязательная процедура, она проводится только с согласия банка и по его правилам, поэтому услуга обычно платная;
- единицы банков практикуют такую программу;
- в любой момент банк может закрыть программу или вовсе отказаться проводить такую сделку — тогда клиенту придется оформлять ипотеку на стандартных условиях.
Лизинг недвижимости
Как работает. Лизинг — это договор финансовой аренды. Лизинговая компания покупает недвижимость и сдает ее. В Т—Ж подробно рассказали в другой статье, что такое лизинг.
Когда договор лизинга закончился, арендатор может выкупить жилье по остаточной стоимости. По лизингу компания начисляет проценты, и еще нужно внести аванс в счет будущей покупки. Ставку удорожания лизинговая компания устанавливает как хочет, и она может быть ниже или выше средних ставок по кредитам, но эта сумма входит в ежемесячный арендный платеж.
Лизинговые компании, в отличие от банков с ипотекой, могут предложить разные графики погашения задолженности. А еще такие компании более лояльны к клиентам, потому что не должны, как банки, соблюдать требования ЦБ и формировать резервы под выданные займы.
Какие есть подвохи. У лизинга недвижимости много особенностей:
- единицы лизинговых компаний работают с жильем, их основной профиль — транспорт и коммерческая недвижимость;
- работа лизинговых компаний не регулируется ЦБ, хотя регулятор и Минфин занимаются разработкой концепции уже не один год. Это означает, что в случае проблем рассчитывать особо не на кого — придется судиться и добиваться правды самостоятельно;
- как собственник недвижимости лизинговая компания сама выбирает страховую компанию;
- срок договора обычно короче ипотеки — до 15—20 лет.
Как еще можно приобрести квартиру без рыночной ипотеки
Пожизненная рента. Суть инструмента в том, что собственник имущества подписывает с плательщиком договор ренты. Как правило, собственник — одинокий пожилой человек, который хочет получать прибавку к пенсии. Плательщик уплачивает первоначальный взнос, и, исходя из общей оценочной стоимости недвижимости, рассчитываются ежемесячные платежи.
Срок действия договора ограничен сроком жизни рентополучателя, то есть как долго придется платить — неизвестно. Поэтому переплата за квартиру может выйти существенной.
Договор ренты заключают у нотариуса, и на жилье накладывается обременение. Расторгнуть договор крайне сложно.
Сертификат жителя Курской области. Наверное, это самый узкий инструмент, потому что воспользоваться им могут только люди, у которых была недвижимость в одном из восьми приграничных районов Курской области и она пострадала. Важно: есть документы, подтверждающие, что недвижимость была куплена до 24 февраля 2022 года.
Сначала использовать сертификат можно было только на территории Курской области, но в дальнейшем область его применения расширили до всех регионов России. В моей практике инструментом часто пользуются в Московской области.
Почему именно здесь? Потому что объем средств по сертификату ограничен. На четвертый квартал 2024 года с его помощью можно было компенсировать оплату стоимости приобретаемого жилья в размере 75 000 ₽ за 1 м². Для Московской области это может составлять до половины стоимости новой квартиры. Если оставшаяся сумма есть, можно стать владельцем недвижимости без рассрочки, кредита или ипотеки. Причем как на первичном, так и на вторичном рынке.
После регистрации сделки деньги продавцу поступают из федерального бюджета.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
