Как расторгнуть договор участия в долевом строи­тельстве?

Любое соглашение, в том числе договор участия в долевом строительстве — ДДУ, можно расторгнуть по обоюдному согласию или инициативе одной из сторон. Для второго варианта нужны веские основания: например, строительство заморозили, проект существенно изменили, застройщик отстает от графика работ. Если таких причин нет, отказаться от договора можно только на условиях из него.

В некоторых случаях суд может встать на сторону дольщика: позволить расторгнуть договор и заставить застройщика вернуть деньги. Но такое бывает редко. Изменение цены на рынке недвижимости не будет веским аргументом для расторжения ДДУ.

Расскажу, как можно расторгнуть договор и какие основания будут достаточными, чтобы отказаться от него в одностороннем порядке.

Любой договор, в том числе ДДУ, можно расторгнуть при взаимном согласии сторон  . Конкретные правила зависят от застройщика — например, иногда можно отказаться от строящейся квартиры, но вернуть только часть стоимости, причем не сразу, а в рассрочку.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон возможно в двух случаях:

1. Дольщик передумал покупать квартиру и хочет вернуть деньги на условиях застройщика.
2. Застройщик готов выплатить деньги без судебного разбирательства.

При этом в жизни такая ситуация невыгодна для обеих сторон, поэтому по соглашению ДДУ расторгают редко.

Но если стороны все же договорились, нужно подготовить соглашение и уточнить в нем схему и сроки возврата денег. Документ составляют в той же форме, в какой был основной договор, и регистрируют в Росреестре  . Обычно регистрацией занимается застройщик.

Расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, отправив застройщику уведомление, можно, если  :

1. Срок передачи объекта долевого строительства нарушен минимум на два месяца.
2. Застройщик не устраняет недостатки, которые снижают уровень жизни в квартире или делают ее непригодной для проживания, не уменьшает цену договора и не соглашается на компенсацию.
3. Квартира не соответствует требованиям к качеству объектов долевого строительства.

Если ДДУ заключили с использованием эскроу-счета, к этим основаниям добавляют еще три  :

1. Застройщик обанкротился и открыто конкурсное производство.
2. Вступило в силу решение арбитражного суда о ликвидации компании застройщика.
3. Застройщик получил требование банка о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок — если земля под строительство в залоге у банка.

Чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, нужно  :

1. Предложить это застройщику письменно. Уведомление отправляют по почте заказным письмом. Датой расторжения договора считают дату отправки.
2. Застройщик обязан вернуть деньги в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора. Иначе это заставит сделать суд, плюс он взыщет штраф за каждый день просрочки. Но если дольщик использовал эскроу-счет, он не может рассчитывать на неустойку, ведь тогда застройщик не владел деньгами.

Отдельно отмечу, что отказаться от ДДУ в одностороннем порядке со ссылкой на статью 32 закона о защите прав потребителей не выйдет: ВС РФ указал, что тут эту норму не применяют  .

Расторжение ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого дольщик или застройщик подает:

1. Заявление на регистрацию расторжения договора.
2. Договор долевого участия.
3. Копию уведомления о расторжении договора.
4. Почтовые квитанции об отправке уведомления застройщику.
5. Квитанцию об уплате госпошлины — 350 ₽ — перечислить ее можно прямо в офисе МФЦ в специальном терминале.

В вопросе вы не упоминали о нарушениях со стороны девелопера, поэтому предположу, что их не было. Значит, расторгнуть договор таким способом не получится.

Сделать это можно, если  :

1. Есть перебои в строительстве — оно прекратилось, приостановлено или есть признаки, что срок строительства по ДДУ не будет соблюден.
2. Застройщик изменил проектную документацию, в результате чего площади квартир и нежилых помещений изменились минимум на 5%.
3. Застройщик изменил назначение общего имущества или нежилых помещений в доме.
4. Есть иные обстоятельства, прописанные в законе или ДДУ, — но их придется доказать в суде.

Чтобы расторгнуть ДДУ, нужно собрать для суда документы, которые докажут вину застройщика — нарушенные сроки передачи, изменение проекта или существенные недостатки в квартире. Это могут быть:

• проектные декларации с указанными сроками;
• заключение экспертизы, которая доказывает, что сроки отстают от графика работ или строительство заморожено;
• доказательства существенного изменения проекта, которое влечет серьезный ущерб — человек лишается того, на что рассчитывал при заключении договора. Например, застройщик построил вместо кирпичного панельный дом, отказался от строительства объектов инфраструктуры, изменил общую площадь жилья минимум на 5%, поменял расположение квартир на этаже.

Суд расторгнет ДДУ только при существенном нарушении договора  . Если застройщик, например, изменил высоту помещения или оговоренную отделку квартиры, суд, скорее всего, не посчитает нарушения существенными и откажет в расторжении договора.

Если у дольщика поменялись жизненные обстоятельства или он передумал покупать квартиру, а застройщик не желает расторгать договор, суд встанет на сторону последнего.

Иск о расторжении ДДУ без доказательств вины застройщика — это не лучшая затея. Вероятность того, что суд удовлетворит требование, близка к нулю. Поэтому я рекомендую переуступить права требования или дождаться сдачи дома и продать квартиру.

Закон оговаривает случаи, когда дольщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, просто уведомив застройщика. Например, если последний нарушил сроки строительства минимум на два месяца.

Договор можно расторгнуть по соглашению сторон, если это условие закреплено в ДДУ. Обычно в таких случаях застройщик требует отступные и возвращает деньги не сразу.

Можно расторгнуть договор через суд. Но только если есть весомые основания — например, при заморозке строительства, когда до сдачи дома далеко и очевидно, что вовремя его не сдадут. Изменение уровня цен суд вряд ли сочтет основанием и, скорее всего, откажет в иске.

Я думаю, вам проще переуступить права по ДДУ либо дождаться конца строительства и продать квартиру после вступления в собственность.