Итоги полугодия на рынке недвижи­мо­сти: падение про­даж, но кризиса нет

Рынок снова удивляет тех, кто ждал падения цен на жилье.

Ключевая ставка рекордно высокая, ипотека дорогая и спрос слабый. Казалось бы, идеальный шторм для обвала цен и массовых проблем у застройщиков. Но все не так плохо: крупные девелоперы сохраняют устойчивость, вторичка демонстрирует гибкость, а государство — готовность поддерживать отрасль.

Собрали ключевые мнения экспертов и подвели итоги первого полугодия 2025 года.

С начала года первичный рынок заметно охладился. Продажи квартир падают: так, в мае реализовали 1,7 млн квадратных метров  , в сравнении с 2 млн в апреле и 1,9 млн в марте. А если смотреть год к году — падение на 40%. Правда, тогда был ажиотажный спрос из-за сворачивания льготной ипотеки.

Всего за январь-май 2025 года застройщики продали 9 млн квадратных метров жилья в рамках 189 тысяч договоров долевого участия. Падение на 16% к предыдущему году, хотя в денежном выражении — всего на 2% меньше. Это косвенно говорит о том, что цены на жилье, несмотря ни на что, продолжают расти.

Застройщики при этом плавно сокращают предложение. Всего за пять месяцев 2025 года запустили 15 млн квадратных метров новостроек, что на 20 и 7% меньше показателей аналогичных периодов 2024 и 2023 годов  . Так как спрос и продажи низкие, застройщики не спешат выводить новые проекты.

Как результат, цены на жилье медленно росли: новостройки в среднем по стране за пять месяцев подорожали на 1,4%, вторичка — на 2,67%. Таким образом, динамика цен проиграла как инфляции, так и депозитам. А значит, несмотря на номинальный рост цен, в реальном выражении жилье подешевело.

Вот что говорят по этому поводу эксперты.

Елизавета Данилова  . Последний год выдача ипотек замедлилась. Это связано с тем, что 1 июля прошлого года прекратилось действие широкой льготной ипотеки, и сейчас высокие рыночные ставки. Поэтому за январь-май рост ипотеки составил около 1,5%.

Понятно, что драйвером рынка сейчас выступают адресные льготные программы, в первую очередь семейная ипотека. Так, в четвертом квартале 2024 года доля семейной ипотеки в выдачах составляла 60%, в первом квартале 2025 года — уже 75%. Люди теперь чаще покупают жилье за свои деньги, также более распространенной стала покупка в рассрочку от застройщика.

Александр Цыганов  . Рост цен на недвижимость, и в первую очередь на новостройки, в последний год все же утратил набранный ранее темп и сопоставим в большинстве случаев с инфляцией. Рост цен на новостройки в большей степени пришелся на региональные центры, где возродившаяся промышленность и повышение зарплат у занятых на промышленных предприятиях простимулировали спрос на жилье. В первую очередь это Омск, Челябинск, Пермь и Уфа.

Сергей Шлома  . Количество авансов и сделок на вторичном рынке примерно такое же, как весной-летом прошлого года. Поэтому и цены тоже стабильны, а общая инфляция не касается квартир на вторичке в отсутствие ипотеки. Жилищные кредиты по-прежнему слишком дорогие, а доходность вкладов — высокая.

При существенном снижении ставки Центробанка до 12% мы ожидаем приток покупателей на рынок вторичного жилья: держатели вкладов переориентируются на другие активы, в том числе недвижимость, а ипотечные покупатели смогут решать свои жилищные вопросы. Но пока большинство ипотечных кредитов выдается по льготным программам на новостройки. Получается, что вторичный рынок живет отдельной жизнью, оторванной от жизни экономической.

Так, 90% покупателей на вторичном рынке жилья Москвы не используют заемные средства — они приходят на рынок со своими деньгами, полученными в том числе от продажи квартиры при альтернативной сделке и от накоплений на вкладах.

В связи с этим сформировалась тенденция: рост интереса к квартирам с удобными планировками, в хорошем состоянии и с добротным современным ремонтом. Такие объекты занимают около 70% спроса на вторичке, и только 30% приходится на лоты из нижнего ценового сегмента.

В первом квартале 2025 года на рынке Москвы произошло около 500 сделок, что на 55% больше показателей аналогичного периода прошлого года.

Это во многом связано с тем, что число состоятельных россиян растет, а возможность инвестировать за рубеж ограничена. Некоторые богатые люди просто обновляют свое жилье, ориентируясь на современные тренды. Так, если их текущая квартира считалась премиальной десять лет назад, сегодня по комфорту она может соответствовать скорее начальному бизнес-классу. Это естественным образом формирует запрос на переход в более «свежий» элитный сегмент.

Интересно, что растет активность покупателей из регионов. Так, в 2024 году их число выросло на 10%, а доля в общем объеме сделок достигла 40%  . В некоторых жилых комплексах — до 60%. Это говорит о перетоке спроса из регионов в столицу и крупные города.

По итогам первого квартала 2025 года стоимость квадратного метра элитной недвижимости в Москве достигла 2,585 млн рублей за 1 м²  . Предыдущее значение — 2,427 млн на конец 2024 года. То есть цены выросли за квартал на 6,5%, а год к году, по разным оценкам, — более чем на 30%  .

Мнения экспертов.

Роман Семчишин  . Недвижимость высокого уровня покупают люди для удовольствия и чтобы показать, чего человек достиг. Ровно по той же причине покупают яхты, автомобили Роллс-Ройс или ювелирные украшения. И это потребность вечная, какая была и тысячу лет назад.

Ипотекой же в элитном сегменте практически не пользуются. Поэтому, когда ставки поднялись, мы ничего не заметили. Даже если рассматривать льготную ипотеку как дешевые деньги, они лимитированы. Например, 12 млн при семейной ипотеке — для элитной недвижимости это очень мало. Так что в этом нет смысла. Люди, заработавшие миллиарды, умеют доставать деньги, умеют их считать и не покупают недвижимость ради финансовой операции.

За последние годы мы не видим ни всплеска, ни провалов в элитной недвижимости. Этот рынок достаточно большой, покупателей и предложений много, у людей есть из чего выбрать. При этом нельзя сказать, что в последние три года людям некуда потратить деньги за рубежом и поэтому это вызывает бум покупок недвижимости в стране. Если невозможно купить Cartier в Лондоне, то пойдем, накупим пентхаусов — такого нет. Все-таки жить в двух пентхаусах одновременно невозможно.

Дарья Комиссарова  . Рынок элитной недвижимости устойчив на фоне общего снижения покупательской активности. Так, в Москве стоимость квадратного метра элиткласса во втором квартале 2025 года установила рекорд — 2,183 млн рублей. Это на 12% больше, чем в начале года, и на 34% больше, чем в аналогичном периоде прошлого.

Сохраняется высокая покупательская активность и в городах Прибрежного кластера Краснодарского края. Здесь по итогам первого квартала 2025 года спрос на премиальную недвижимость увеличился на 40% по сравнению с 2024 годом.

Предпосылок для стагнации на рынке жилья премиум-класса нет, поскольку данный сегмент менее чувствителен к колебаниям в банковской отрасли, а цены растут с каждым годом, как и доходная составляющая, что дает возможность инвестирования крупных капиталов. Кроме того, элитная недвижимость уникальна и ориентирована на узкий круг потребителей. Это не массовый продукт.

Чтобы подогреть интерес покупателей, девелоперы все активнее прибегают к рассрочкам и акционным скидкам. Это поддерживает рыночную активность, но сокращает прибыльность проектов. Сложнее всего в этой ситуации приходится небольшим строительным компаниям — из-за ограниченного финансового резерва.

В первом квартале 2025 года рассрочка заняла ключевое место среди инструментов стимулирования спроса на первичном рынке. Доля таких сделок достигла 40%  — это в два-четыре раза выше, чем в предыдущие годы.

Совокупный объем задолженности по рассрочкам уже превысил триллион рублей. При этом условия оформления таких сделок часто были лояльными: девелоперы не всегда тщательно оценивали платежеспособность клиентов. И это порождает риски: покупатели могут не справиться со взятыми финансовыми обязательствами. Кроме того, стоимость жилья в рассрочку зачастую идет со скрытой наценкой — до 15—20%. Если такое жилье нужно будет срочно продать, можно понести убытки.

Власти следят за ситуацией и пока не видят проблем. Строительная отрасль системно значима для экономики, поэтому по мере необходимости государство может вводить механизмы поддержки. Например, в июне правительство продлило мораторий на неустойку за срыв сроков сдачи квартир.

Марат Хуснуллин  . Кризиса в отрасли сейчас нет. Есть определенные трудности, связанные с финансированием и высокой ставкой по ипотеке. Почти все российские регионы представили свои предложения по мерам поддержки строительной отрасли, и кабмин их отработал. При этом мониторинг показывает «опасную тенденцию», что на полгода вправо сдвинулись сроки строительства новостроек, где купили квартиры около 106 тысяч семей.

Сейчас в ручном режиме губернаторы отрабатывают проблемы с каждым застройщиком, потому что ключевая задача — не допустить срыва ввода жилья. Пока сказать, что у нас где-то что-то рухнуло и уже дома не водятся, нельзя.

Виталий Мутко  . В 2019 году мы перевели все на новую модель — с использованием эскроу-счетов и проектного финансирования. Это поддержало стройку. Застройщики спокойно получают проектное финансирование, а накопленные с льготной ипотекой деньги на эскроу-счетах добавили стабильности.

Также государство, завершая льготную ипотеку, модернизировало другие программы, в частности семейную — ее продлили до 2030 года. И она во многом заменила льготную, принося до 200 млрд в месяц на рынок строительства жилья. С января по июнь 2025 года открыто на 900 млрд новых кредитных линий для застройщиков. И они продолжают спокойно выбирать лимиты и строить.

Я бы отметил одну тревожную вещь: застройщики стали снижать вывод в продажу нового жилья. Если в прошлом и позапрошлом годах вывели 48 млн квадратных метров жилья, то в этом по состоянию на июнь — пока 15 млн, а в целом по году при таких темпах может быть 30—35 млн. И это жилье с вводом через 2,5 года. Если к тому моменту ключевая ставка нормализуется, а люди захотят приобрести жилье, его может быть маловато. Тогда возможен рост цен. Поэтому стоит подумать, как поддержать запуск нового жилья.

Александр Цыганов  . Застройщики вполне справляются с ситуацией. В ряде случаев предлагают скидки, специальные программы по рассрочке или субсидированию кредитной ставки. Это поддерживает продажи. Поэтому расчет на значительное снижение цен, сколь бы он ни был желаемым некоторыми покупателями, не оправдался.

На локальных рынках недвижимости малых городов картина сложнее, там часто испытывают недостаток предложения, на них нет новостроек и часто даже установить цену рыночным путем сложно из-за единичности сделок. Поэтому и требуется особое регулирование и программа развития малых городов России, на что справедливо обращает внимание Минстрой.

Елизавета Данилова  . На первый взгляд, рассрочка выглядит привлекательно. Человек фиксирует для себя стоимость жилья. Но при этом остается должен застройщику. Иногда в рассрочке и правда ничего плохого нет. Допустим, у человека уже есть квартира и он просто хочет улучшить свои жилищные условия. Он купит жилье на первичном рынке, потом продаст свою недвижимость и сможет погасить долг перед застройщиком. Либо у человека есть деньги на депозитах, и он ждет окончания срока депозита, чтобы погасить рассрочку.

Но, общаясь с застройщиками, мы видим, что ситуация, когда у человека, по сути, деньги есть, но не в моменте, не так распространена. То есть многие на самом деле берут рассрочку, потому что не могут претендовать на семейную ипотеку, а рыночная ипотека дорогая. Они берут рассрочку на ожиданиях, что через 1—2 года ставки будут ниже и они возьмут рыночную ипотеку.

Но здесь есть подводные камни. Никто не может поручиться, что ставки по ипотеке через год будут низкими. Еще в ипотеке есть различные законодательные гарантии для человека, например кредитные каникулы. В случае рассрочки этого нет.

Для застройщика рассрочка хороша тем, что фиксируется продажа квартиры. Деньги еще не поступили, но это вроде бы лучше, чем не продать ничего. При этом у застройщика возникает кредитный риск, если человек не сможет выплачивать рассрочку, а взыскание задолженности — не профильная деятельность девелоперов.

Банки идут навстречу застройщикам и могут при необходимости реструктурировать кредиты. В крайнем случае, если девелопер не сможет достроить дом, банк, участвующий в проектном финансировании, может заменить его на другого застройщика, который завершит строительство. Это обеспечит интересы дольщиков. Поэтому проблем мы не ожидаем.

На фоне замедления инфляции и охлаждения экономики Центробанк перешел к плавному смягчению денежно-кредитной политики. В июне 2025 года ключевая ставка в стране снизилась до 20%. Это может стать поворотной точкой для ипотечного рынка во втором полугодии.

Прогноз по ключевой ставке при базовом сценарии такой  : средняя ставка в 2025 — 19,5—21,5%, в 2026 — 13—14%, в 2027 — 7,5—8,5%. По оптимистичному сценарию, некоторые прогнозируют к концу года ставку 15%  , а среднее значение за текущий год — 18,6%.

Это может оживить спрос, особенно в сегменте новостроек, где ипотека играет ключевую роль. Но все же для многих все, что выше 12%, — заградительная ставка. Кроме того, в цикле смягчения денежно-кредитной политики покупатели могут тянуть с покупкой жилья в ожидании, что ставку снизят еще.

При резком снижении ставки возможен новый всплеск цен. Деньги могут перетекать с вкладов в недвижимость, особенно если люди будут видеть, что цены безоткатно растут. Но судя по заявлениям Центробанка, такой вариант маловероятен. Регулятор намерен поддерживать жесткие кредитно-денежные условия для борьбы с инфляцией.

Александр Ведяхин  . Существует опасность переохлаждения экономики и того, что мы не сможем выйти из этого спада, а дальнейший рост может оказаться весьма сдержанным. К концу года Банк России может снизить ключевую ставку до 17%, так как экономика переохлаждается. Но и этого может не быть достаточно, и чтобы вернуть экономику к росту нужна ставка ниже 15%.

Елизавета Данилова  . К сожалению, несмотря на то что в 2020 году была введена широкая льготная ипотека, доступность недвижимости не возросла, так как рост цен на жилье опережал рост доходов населения. Обычно мы смотрим, сколько квадратных метров в новостройке может купить человек со средней зарплатой с помощью ипотеки. С 2020 года этот показатель упал с 44,5 м² до 39 м², то есть цены на жилье росли быстрее доходов.

Основной вклад Банка России в доступность ипотеки — снижение инфляции. Рост цен должен быть устойчиво низким, а рост доходов населения — выше инфляции и цен на жилье. Только так мы добьемся того, чтобы наши граждане смогли позволить себе купить больше квадратных метров.

В первом квартале 2025 года Центробанк указал на риски образования ценового пузыря на рынке недвижимости  . Особенно это заметно на первичном рынке: цены на новостройки растут быстрее, чем доходы населения и ставки аренды. Так, за последние пять лет новостройки подорожали более чем вдвое.

В то же время на вторичном рынке, где рост цен за последнюю пятилетку — более 66%, предпосылок для пузыря, по мнению регулятора, нет. Среди опрошенных экспертов никто не наблюдает признаков пузыря.

Константин Барсуков  . Разговоры о пузыре — это, скорее, часть информационной кампании. Центробанк не говорит, что пузырь уже есть — только о потенциальных рисках. Но застройщики активно используют эту риторику, чтобы добиться новых мер поддержки: рассрочек, субсидий и снижения ставок. При этом, если сравнивать жилье одного класса, разрыв между первичным и вторичным рынками не такой драматичный, как пытаются представить.

Олег Вьюгин  . Пузыря на рынке недвижимости нет. Пузырь — это когда настроили много жилья, как в Китае, а продать не могут: нет покупателя. Российские девелоперы тут похитрее: они быстро сворачивают объемы строительства. Понимая, что спроса нет, начинают тормозить проекты. И делают только те проекты, по которым успели взять обязательства.

Все это не касается элитного жилья: там спрос есть и покупают за наличные. Но это узкий сектор. А вот массовое жилье и экономсегмент — там идет спад. При этом у девелоперов нет огромного количества непроданного жилья, а значит, и пузыря нет. Но есть проблема выживаемости застройщиков.

Что касается цен, ситуация такая: есть цена предложения и есть цена сделки. Первая не падает, даже растет, а вторая падает, но не сильно. То есть какое-то падение цен есть. Но если 2025 год будет провальным в плане экономики и ситуации у застройщиков, на экономрынке будет заметное падение цен, которое уже статистически четко будет определено.

Виталий Мутко  . Какого-то пузыря мы не наблюдаем. У нас в последнее время цены выше инфляции не растут. А семейная ипотека очень устойчива. Проблемных кредитов в ипотеке — 9% от всего портфеля. Поэтому не сказать, что есть пузырь.

К тому же Центробанк за всем следит — за первоначальным взносом, платежеспособностью семей — и вводит банкам надбавки, если кредит выдают без первоначального взноса. Поэтому ипотека устойчива.