Как обезопасить себя при аренде квартиры?

Здравствуйте!

У меня есть несколько вопросов по поводу составления договора найма. Собираюсь первый раз самостоятельно снимать квартиру, но опыта нет. Здесь в Т⁠—⁠Ж есть много полезных статей на эту тему. Многое я понял, но некоторые вопросы добавились. Поэтому прошу поделиться советами, и рекомендациями тех кто в этом деле хорошо разбирается(специалистов), и тех кто имеет большой опыт.

И вот что это за вопросы:

1. Досрочное расторжение договора найма.

Собираюсь заключать краткосрочный договор найма (11 месяцев). Однако читал, что при краткосрочном договоре найма арендатор уже на так сильно защищён от произвола собственника квартиры. Если собственник квартиры захочет, то он может расторгнуть договор хоть через неделю после его заключения, без уведомления.

В связи с этим вопрос — как мне перестраховаться на этот случай? Могу ли я при составлении договора вписать формулировку "Что в случае досрочного расторжения договора найма собственником, без уведомления им арендатора не менее чем за 1, или 3 месяца, до расторжения собственник несёт ответственность в размере не менее чем 100% от месячной арендной платы." Если я впишу такую формулировку, она возымеет действие, не будет ли она юридически "ничтожной"?

Или же если я сам пожелаю расторгнуть договор найма, предупредив об этом собственника за месяц, или за три месяца. Но в договоре при этом будет заранее указано, что я не имею права расторгать этот договор досрочно, иначе будет штраф с меня. В этом случае я смогу расторгнуть договор найма досрочно, уведомив об этом собственника за 1 или 3 месяца до расторжения без последствий, избежав при этом штрафа? Закон в этом случае будет на чьей стороне?

2. Оплата к/у в договоре.

Слышал, что некоторые люди при аренде квартиры платят только по счётчикам(например за свет и воду). А по остальным к/у (тепло, газ, отходы) платят собственники. А как всё таки ДОЛЖНО быть?
Ещё читал, что статью "Капитальный ремонт" в платёжке всегда должен платить собственник. Но тем не менее нужно ли в договоре найма прописывать, что "статью расходов на капитальный ремонт оплачивает собственник жилья", или это по умолчанию понятно, и потому в договоре это отражать необязательно?

3. Квартира в ипотеке.

Предположим, что сдаваемая квартира находится в ипотеке. Знаю, что определить это можно в свидетельстве о государственной регистрации права собственности/выписке ЕГРН, в графе обременение. В ней можно увидеть у какого банка квартира в залоге, и какой срок ипотеки.

Но вот проблема. Если собственник не справляется с платежами по ипотеке, или халтурно вносит платежи, и банк, видя это решил квартиру у него конфисковать. Это процесс наверное не быстрый. Сначала суд, обращение к приставам и прочее. И на это уходит месяц, а может и больше.

И "хитроумный" собственник, решил напоследок поиметь пусть и небольшую, но выгоду. Пока тянется эта процедура с конфискацией, он сдал квартиру ничего не подозревающему человеку. Тот документы на квартиру проверил, всё в них в порядке, однако там не написано, что против собственника заведено дело о конфискации имущества. Он узнаёт об этом, только когда придут конфисковывать квартиру у собственника, а его самого уже с вещами попросят на улицу.

Поэтому как, и где можно узнать, что банк собирается конфисковать квартиру у должника, чтобы избежать подобных неприятностей?

4. Доверенность.

Допустим договор найма от имени собственника подписывает посторонний ему человек, скажем риелтор. Нужна нотариально заверенная доверенность. Это понятно. Но вот вопрос. В доверенности указываются паспортные данные собственника квартиры, который является доверителем. Нужен ли его(собственника — доверителя) личный паспорт, чтобы сравнить и проверить данные с его же данными в доверенности? Или необязательно, а то вдруг доверитель-собственник в это время находится в другом городе, или же в другой стране?

А если у квартиры несколько собственников, являющихся друг другу родственниками? Что нужно: нотариально заверенная доверенность, или нотариально заверенное согласие? И как проверить действительность нотариально доверенного согласия, таким же образом что и нотариально заверенную доверенность — через сайт нотариальной палаты, или же проверить не получится?
Или же квартира куплена в период брака, и является совместной собственностью супругов. Что нужно, и что лучше — нотариально заверенная доверенность, или же нотариально заверенное согласие? И нужны ли они, если я заключаю договор найма краткосрочный (11 месяцев)?

А есть ещё агентский договор, и посреднический договор. Но это уже совсем "тёмный лес". Если нотариальную доверенность можно
как-то проверить, то вот каким образом можно проверить достоверность и подлинность агентского и посреднического-это большой вопрос?

4. Брачный договор.

Если квартира связана брачным договором, то как и где об этом узнать? И что при этом нужно писать в договоре найма?

5. "Текущий" и "капитальный" ремонт в квартире.

Как я слышал, что в "текущий" ремонт входит: починка крана, поклейка обоев, штукатурка и т. д. И по умолчанию его должен проводить арендатор.

Но также я слышал и читал мнение людей, что ничего подобного. Это обязанность хозяина квартиры. Поэтому спрашиваю, если допустим после 2-х месяцев проживания в съёмной квартире начали течь краны. В туалете стал журчать бачок, или при смыве на полу из унитаза начала вытекать вода. Либо засорилась канализация, и плохо уходит вода в ванной и на кухне. Если сломалась стиральная машина, или пылесос и прочее. Всё это входит в "текущий" ремонт. И КТО ДОЛЖЕН это устранять — арендатор, или же всё таки собственник квартиры? И как это прописывать в договоре?

А "капитальный" ремонт в квартире. В него входят работы по несущим конструкциям, коммуникациям и т.д. И по умолчанию его (капитальный ремонт) должен делать собственник. Однако нужно ли это упоминать в договоре найма, если оно и так по умолчанию известно? Или можно не упоминать? Либо же упоминать ОБЯЗАТЕЛЬНО?!

Приношу извинения, что так много наивного текста. Но очень уж животрепещущая тема, которая наверное многих заинтересует. Поэтому если можно, растолкуйте эти вопросы. Спасибо!