Я собираюсь продать квартиру. В собственности она менее года, используем ее в предпринимательской деятельности — сдаем в аренду физическим лицам. Применяем УСН 6%. Какой налог нужно будет заплатить при продаже?
Вероятно, вы слышали, что при продаже квартиры человек может воспользоваться имущественным налоговым вычетом и таким образом уменьшить НДФЛ . Либо не платить налог, если сумма продажи окажется меньше суммы покупки. Но эти нормы касаются только плательщиков НДФЛ.
Вы сдаете квартиру в аренду как предприниматель и платите с арендных платежей налог по УСН, а не НДФЛ. Поэтому нормы о налоге на доходы физлиц на вас не распространяются — вам придется заплатить 6% со всего дохода от продажи квартиры.
Как ИП на УСН платит налог при продаже квартиры, которую сдавал
Упрощенцы с объектом «Доходы» при расчете налога учитывают:
- Доходы от продажи товаров, работ, услуг и имущественных прав.
- Внереализационные доходы — деньги, которые поступают из дополнительных источников. Например, кэшбэк по расчетному счету.
Если ИП использовал квартиру в предпринимательской деятельности, например сдавал ее в аренду, и платил с доходов налог по УСН, с суммы продажи он тоже должен заплатить этот налог. Ни НДФЛ-вычетами, ни освобождением от налога он воспользоваться не сможет — это подтверждает Минфин.
Такую же позицию занимают суды. В Т—Ж уже рассказывали, как ИП продал личную недвижимость, а налоговая инспекция начислила ему 720 000 ₽ налога по УСН. Предприниматель обжаловал это решение в суде. Но все инстанции, включая Верховный суд, поддержали ИФНС.
Поскольку вы используете квартиру в коммерческой деятельности, при ее продаже со всего дохода придется уплатить налог 6%.
Как платить налог, если закроете ИП
Если к моменту продажи квартиры статуса ИП уже нет, платить нужно будет не налог по УСН, а НДФЛ. Возникнет ли налог, будет зависеть от того, как долго вы были собственником квартиры.
Если минимальный срок владения квартирой истек, НДФЛ платить не придется. Обычно он составляет пять лет .
Срок сокращается до трех лет, если квартиру:
- Передали по наследству.
- Подарил член семьи или близкий родственник.
- Приватизировали.
- Получили по договору пожизненного содержания с иждивением.
- Использовали как единственное жилье на момент продажи. Если сначала купили новую квартиру, а старую продали в течение 90 дней, это правило тоже действует.
Также НДФЛ не придется платить, если квартиру продает человек, у которого двое или больше детей и до 30 апреля следующего года он купит для семьи жилье большей площади или с более высокой кадастровой стоимостью. Подробнее Т—Ж рассказал в статье «Когда семьи с детьми могут не платить НДФЛ при продаже жилья».
Правила действуют и в том случае, если квартиру сдавали в качестве предпринимателя и продали уже после потери статуса ИП.
Если минимальный срок владения не истек и квартира в собственности менее пяти или трех лет, НДФЛ можно уменьшить двумя способами :
- Использовать имущественный вычет на сумму продажи квартиры, но до 1 000 000 ₽. Например, если квартиру продали за 1 500 000 ₽, налог платят только с 500 000 ₽.
- Уменьшить доход от продажи на расходы на покупку квартиры. Этот вариант применяют, если сохранились документы, подтверждающие расходы, и квартира стоила больше 1 000 000 ₽.
Бывший ИП тоже может уменьшить НДФЛ при продаже жилья, даже если использовал его в коммерческой деятельности. Но только если еще не учитывал затраты на покупку в расходах бизнеса. Например, ИП на УСН 6% не учитывает расходы, поэтому экс-предприниматель может уменьшить доход с продажи жилья на подтвержденные расходы на покупку .
Что в итоге
При продаже квартиры в статусе ИП на УСН нужно заплатить налог 6%.
Если ИП снялся с учета, он будет плательщиком НДФЛ с учетом того, как долго был собственником жилья.
Если минимальный срок владения — три года или пять лет — истек или человек продал жилье, купил новое большей площади или кадастровой стоимости для семьи с минимум двумя детьми, платить НДФЛ не нужно.
Если минимальный срок не истек, бывший ИП может оформить налоговый вычет и уменьшить НДФЛ. Но только если ранее не учитывал затраты на покупку в расходах бизнеса.
