Этот текст раньше был комментарием. Вы тоже можете поделиться своим мнением под любым материалом или написать пост в Сообщество
На самом деле сдача квартиры практически не приносит денег.
Легко можно и в минус уйти. Потому что затраты на поддержание товарной годности очень высокие. Ремонт и обстановка легко могут стоить миллион рублей, убить их спокойно могут за год — да, не всегда, но это совсем не редкий случай. А на компенсацию останется 50 000 ₽ залога, на которые разве что выпить с горя можно. И это в Москве. А в регионах, где цена аренды ниже, а стоимость ремонта и обстановки такая же, все еще хуже.
Поэтому основная выгода только от удорожания квартиры. А аренда — это как свинью стричь. Визга много — шерсти мало.
Давайте рассмотрим Васю и Петю. Вася купил за 10 млн рублей квартиру, потратил миллион на обстановку и сдал ее за 50 000 ₽. Числа условны, ну плюс-минус.
У Васи три года прожил хороший арендатор, потом он купил свою квартиру, у Васи появился следующий квартирант, который несогласованно завел кота, который проссал все так, что в квартиру заходишь — и глаза от вони слезятся.
Итого баланс Васи за четыре года:
- Минус 2 000 000 ₽ — расходы на ремонт: миллион сразу и миллион после кота.
- Плюс 2 304 000 ₽ — доход от аренды.
- Минус 4% НДФЛ для самозанятого.
- Налог на квартиру.
В общем, Вася за четыре года получил 300 000 ₽ и кучу мороки с ремонтами и поиском квартирантов. Ок, Васе на набухаться с горя еще 50 000 ₽ депозита котовладельца останется, но вряд ли это сильно меняет ситуацию, правда.
А Петя взял да и положил 11 млн — 10 млн на квартиру и миллион на исходный ремонт — в банк, пусть даже под 12% годовых. И у него через четыре года доход 6 734 457 ₽.
У Пети доход честно пассивный: не надо с риелторами бегать, потом ремонтами заниматься, искать квартирантов, решать их проблемы регулярно, бдеть, а не испортят ли они квартиру. Впрочем, Пете тоже есть за чем следить с депозитом, так что тут, наверно, равноценно.
Поэтому если квартира не дорожает бурно, то ее покупка для сдачи в аренду — это просто околонулевой выхлоп. А будет не везти с квартирантами чуть чаще обычного — так и в минус легче легкого улететь.
Лучше всего если уж сдавать, то убитые бабушатники.
Там просто нечему портиться, лишь бы не сожгли. А по цене они не так-то значительно дешевле сдаются. То, что аккуратное вы сдадите за 50 000 ₽, в состоянии конченого бабушатника сдастся за 35 000 ₽. Это всего-то 180 000 ₽ в год разницы в доходе от аренды. То есть, чтобы ремонт за миллион вышел в ноль, надо, чтобы он хотя бы пять лет простоял. А это, мягко скажем, совсем не гарантировано, пусть и не невозможно. И даже при нормальном квартиранте все равно через три года пару-тройку сотен тысяч придется потратить на возврат квартире товарного вида, потому что чужая квартира — это чужая квартира.
У меня было несколько квартир, сдавал их больше 10 лет, так что все описанное строго из опыта. Самая безболезненная сдача — бабушатник под посуточную субаренду конторе, которая занимается этим. Самые неудачные:
- Долгосрочная сдача квартиры, где сделали нормальный ремонт под сдачу. Причем его убивали два раза разные квартиранты. Дальше мы забили и просто стали снижать цену.
- Долгосрочная сдача квартиры, где делали нормальный ремонт под себя. Ее еще разок и оккупировали на годик, а ремонт тоже убивали два раза.
В итоге все это продали, потому что это дело морочное и малоприбыльное. У квартиры одно серьезное преимущество перед депозитом: депозит могут отдать облигациями государственного военного займа или гиперинфляцией превратить 17 млн в цену двух бутылок пива. А квартира, вероятно, будет что-то стоить. Хотя и это не гарантировано: жители Суджи, Шебекина или Белгорода соврать не дадут. Поэтому для выгоды депозит гораздо лучше квартиры.
Про инвестиции я специально не пишу, так как в 99,9% маменькин инвестор, начитавшийся скамерских историй про долгосрочное инвестирование, будет сидеть годами, ждать обещанных долгосрочных выгод и хорошо если вообще без денег не останется, а отделается убытками. Инвестиции — это непросто и рискованно. А для надежности лучше какое-нибудь физическое золото, биток или наличные доллары или евро.
