Как составить соглашение о выделении долей, если квартиру купили до брака?

Прочла много статей на тему выделения долей, но запуталась в вариациях. Помогите, пожалуйста, применимо к моей ситуации.

Я единственный собственник квартиры: 48м², покупала ее в ипотеку в 2017 за 1,4 млн ₽. Жили с ребенком от первого брака. Далее я вышла замуж. Родился ребенок. Весь маткапитал — 639 431 ₽ пустили на закрытие ипотеки. Обременения сняты.

В МФЦ сказали, что раз я один собственник, то достаточно соглашения в письменной форме. И тут у меня возникли вопросы:

1. Я хочу выделить доли детям, в соответствии с вложенными средствами маткапитала. Но в 2017 квартира стоила гораздо дешевле, чем сейчас в 2023 году. От какой стоимости отталкиваться для определения, какой % занимает маткапитал?
2. Могу я просто квартиру поделить на четыре части: детям по две минимальные доли, и нам с мужем из остатка по две равные части. И не выделять еще что-то на совместную собственность? Раз квартира куплена не в браке. Или это вообще не играет роль?

Я не пойму из статей, зачем я вообще должна что-то в совместную собственность указывать. Если можно просто только всем по доле. И оплатить госпошлину на четыре чека. Это же не будет считаться, что я выделяю долю мужу. Если оговориться в соглашении, что это всего лишь «формальность».

Либо наоборот не выделять отдельные доли мне и мужу, а все вписать в современную собственность — удобный вариант? Тогда как в таком случае оплачивать: в три чека — каждому ребенку, и один — за совместную?

В ближайшее время мы планируем расширяться и продавать эту квартиру, поэтому хочется, чтобы потом не вылезло сюрпризов. Один я уже узнала с Т⁠—⁠Ж, что придется налог заплатить за доли детей при продаже квартиры, так как налоговая будет считать дату получения долей детьми — как новую, независимо, что квартира в моей собственности уже более пяти лет.

А вот по супругам, можно обойти налог. Указав, что дата, когда я купила квартиру считается по обоим супругам. Это я усекла. Но вот чтобы правильно были выделены доли, чтобы продать без проблем, подскажите, по какому шаблону все-таки составить соглашение?

Я попробовала сама составить, но в п. 4 замешкалась, как все-таки распределить доли. И в п. 2 надо ли писать, что квартира была в совместной собственности? Если она по сути не была. Просто эта фраза была в скачанном шаблоне.