На вторичном рынке квартира может выглядеть безопасно: документы в порядке, собственник один, обременений нет, продавец готов быстро выйти на сделку. Но проблемы иногда прячутся не в выписке из ЕГРН, а в истории квартиры или семейной ситуации продавца. Собрали 7 красных флагов, на которые стоит обратить внимание, до того как передавать задаток и подписывать договор.
Продажа по доверенности
В чем смысл. Собственники вторички иногда поручают другому человеку заключить договор купли-продажи, например когда они в отъезде или живут в другой стране. Поверенным может выступить кто угодно — родственник, риелтор, знакомый.
Что может пойти не так. Нотариальная доверенность выглядит надежно, но сама по себе не гарантирует, что не будет проблем. Доверенность несложно отозвать за день до сделки, а еще собственник мог не понимать значения своих действий в момент выдачи документа — и тогда велика вероятность оспаривания сделки.
Что делать. Требовать встречи с владельцем квартиры. Идеально — лично под запись, в крайнем случае — по видеосвязи. Попросите собственника показать паспорт, предупредите, что хотите записать общение на видео, и задайте ему вопросы о будущей сделке. Если продавец отказывается выходить на связь, это красный флаг: стоит поставить сделку на паузу и убедиться, что он действительно хочет продать квартиру, понимает условия сделки и согласен на действия представителя.
Отказники от приватизации
В чем смысл. Если квартиру приватизировали много лет назад на одного члена семьи, а остальные отказались, то эти люди сохраняют право до конца жизни проживать в квартире, пока зарегистрированы в ней. Даже если жилье несколько раз продали. В редких случаях человек может сохранить право жить в квартире, даже если выписался ранее.
Что может пойти не так. Купить такую квартиру можно, но выселить отказавшегося от приватизации жильца по своему желанию не получится. Кроме того, такой человек вправе зарегистрировать и вселить в квартиру своих несовершеннолетних детей без согласия собственника.
Что делать. В выписке из ЕГРН проверьте раздел о людях с правом бессрочного проживания. Если в выписке указано «физические лица», выясните у собственника, кто был прописан в квартире на момент приватизации и почему отказался от нее. Подтвердить это может архивная выписка из домовой книги за весь период с момента приватизации. Если собственник не хочет рассказывать о вечных жильцах или обещает, что они выпишутся после сделки, лучше выбрать другую квартиру.
Свежее наследство
В чем смысл. Если продавец получил квартиру по наследству, нужно проверить, кто еще может на нее претендовать. Наследники — это не только те, кого указали в завещании и кто официально вступил в свои права. Часть людей имеет право на обязательную долю, а некоторые могут заявить о своих правах позже шестимесячного срока. Поэтому по документам на квартиру не всегда очевидно, что собственность распределили с учетом всех возможных наследников.
Что может пойти не так. После продажи может появиться человек, который считает, что его права на наследство нарушили. Например, он пропустил срок принятия наследства и затем восстановил его через суд или выяснил, что ему полагалась обязательная доля. Если суд признает права такого наследника, сделку с квартирой могут оспорить. Покупателю в этом случае придется защищать свои права в суде и требовать деньги с продавца.
Что делать. Чем меньше времени прошло после вступления в наследство, тем рискованнее сделка. Нужно проверить документы о вступлении в права, узнать у собственника, были ли другие наследники и как именно они отказались от наследства. Запросите подтверждающие документы, например нотариально удостоверенный отказ. Но гарантий не дадут никакие проверки, поэтому в договоре купли-продажи нужно прописать заверения и гарантии от продавца об отсутствии других наследников.
Продавец использовал материнский капитал
В чем смысл. В квартире, оплаченной с использованием материнского капитала, детям должны быть выделены доли. Продать такое жилье можно только с согласия органов опеки и попечительства. Его дадут, если вместо продаваемого жилья семья купит другое равноценное или долю в нем. Но иногда родители забывают оформить на детей положенные метры или намеренно этого не делают, чтобы упростить продажу.
Что может пойти не так. Оспорить сделку может прокуратура по своей инициативе или дети, достигнув совершеннолетия. Если родители, усыновители, опекуны не купят жилье взамен проданной квартиры, органы опеки и попечительства вправе потребовать признать сделку недействительной — или детям выделят доли через суд.
Что делать. Проверьте предыдущий договор купли-продажи, нет ли там указания об оплате материнским капиталом. Пусть продавец запросит выписку о движении материнского капитала. Если квартира продается с одобрения органов опеки и попечительства, запросите документ от ведомства.
Частая перепродажа
В чем смысл. Если квартира несколько раз меняла собственников за короткий срок, нужно проверить всю цепочку сделок. Чем больше перепродаж произошло за последние годы, тем больше вопросов, почему квартира постоянно переходила из рук в руки, — нет ли с ней проблем.
Что может пойти не так. Частая смена собственников иногда связана с проблемами на предыдущих этапах: спорами между владельцами, нарушением прав наследников, супругов или несовершеннолетних, банкротством продавца, долгами или оспариванием сделок. Даже если проблема возникла раньше, она может проявиться уже после вашей покупки — например, в виде судебного спора о праве на квартиру.
Что делать. Посмотрите по выписке из ЕГРН, как часто квартира меняла владельцев и на каком основании. Попросите продавца объяснить причины перепродаж и предоставить документы по ним. Если квартира постоянно переходит из рук в руки, а продавец не может внятно объяснить почему — не спешите с покупкой.
Продавец с признаками банкротства
В чем смысл. Если у собственника большие долги, исполнительные производства или уже началась процедура банкротства, продавать имущество он вправе, только чтобы погасить обязательства перед кредиторами.
Что может пойти не так. Если в отношении продавца начата процедура банкротства, финансовый управляющий может оспорить продажу имущества. Подозрение должна вызвать, например, заниженная цена. Финансовый управляющий вправе признать такую сделку недействительной и забрать квартиру у нового собственника, если договор заключен в течение года до даты объявления должника банкротом.
Что делать. Попросите у продавца кредитные истории — его и супруга. Бывает, что продавец берет кредит под влиянием мошенников, а потом заявляет о банкротстве. В день заключения договора проверьте информацию о долгах продавца в открытых источниках: в базе службы судебных приставов, на сайтах судов общей юрисдикции или арбитражного суда, если у продавца есть статус ИП.
Психическое состояние продавца
В чем смысл. Распоряжаться имуществом без ограничений вправе психически здоровый человек, который понимает, что подписывает.
Что может пойти не так. Близкие продавца могут обратиться в суд с требованием признать продажу квартиры недействительной уже после того, как вы рассчитались по сделке. Например, когда из-за длительного психического заболевания или состояния здоровья во время сделки бывший собственник не понимал, что делает.
Что делать. Попросите человека предоставить справку из психоневрологического диспансера, что он не состоит на учете. Пригласите на сделку врача-психиатра, который в случае спора даст показания в суде. Можно заверить договор у нотариуса, тогда он расспросит продавца об обстоятельствах сделки и проверит его дееспособность. Если продавец или его представитель не хочет делать ничего из перечисленного, покупку лучше отложить.
Как защититься при покупке недвижимости
Для безопасной покупки квартиры на вторичном рынке воспользуйтесь сервисом «Защита сделки» от М2. Юристы проверят объект и продавца, помогут подготовить документы.
После покупки вы получите гарантию на три года: если сделку попытаются оспорить, М2 отстоит ваши права в суде бесплатно. А в случае утраты права собственности — компенсирует полную стоимость жилья.