11 шагов к безопас­ной покупке квар­тиры: что учесть, чтобы сделку не отменили

В чем смысл. Основание права собственности — это юридическая причина, по которой продавец стал владельцем жилья: купля-продажа, дарение, наследство, приватизация, решение суда. Убедитесь, что предыдущие собственники приобрели квартиру законно и нет других людей, которые могут претендовать на нее. Дальнейшие проверки будут зависеть от способа приобретения: наследство, приватизация, купля-продажа и так далее

От какого риска защищает. Снижает риск отмены сделки из-за оспоримых цепочек перехода права

На что обратить внимание. Недостаточно просто увидеть документ. Необходимо проверить законность приобретения и убедиться в отсутствии притязаний третьих лиц и открытых судебных споров. Сделать это помогут профессиональные юристы

В чем смысл. Цена ниже рыночной часто говорит о том, что собственник торопится продать жилье или заблуждается о его актуальной рыночной цене. Реальную причину узнать сложно: продавец может сказать, что срочно нужны деньги близким или что поскорее хочет переехать к детям. В случае спора риски могут быть непредсказуемыми вплоть до утраты права собственности

От какого риска защищает. Снижает риск признания сделки недействительной как притворной или мнимой, а еще риск оспаривания сделки кредиторами или конкурсным управляющим при банкротстве продавца.

На что обратить внимание. Закажите отчет оценщика — стоимость квартиры должна быть не ниже рыночной. На практике снижение стоимости более чем на 20% суд может расценить как существенное

В чем смысл. Если собственник не участвует в переговорах и всем занимается представитель или риелтор, повышается риск оспаривания сделки из-за заблуждения или давления третьих лиц.

Один из способов убедиться, что в сделке не заинтересован другой человек, — личное общение с собственником. Например, на продавца может давить мошенник или родственник, стремящийся получить деньги. В разговоре проще найти нестыковки, почувствовать контроль посторонних, а также убедиться, что продавец понимает, какие документы подписывает и на каких условиях продает жилье. Беседу нужно записать на видео и сохранить.

В день сделки рекомендуем провести повторный разговор с видеофиксацией, задав те же вопросы. Это будет весомым доказательством в суде, если собственник внезапно изменит позицию по ключевым моментам.

Когда квартиру продают по доверенности, а владелец за границей, альтернативой может стать беседа по видеосвязи с записью звука и изображения.

От какого риска защищает. Поможет в случае оспаривания продавцом сделки как совершенной под влиянием заблуждения, обмана или как кабальной сделки.

На что обратить внимание. Если собственник берет паузу, чтобы с кем-то посоветоваться, — это красный флаг. Когда до сделки остаются считаные дни, а при этом все вещи в квартире на местах — это повод задуматься, почему продавец никуда не собирается

В чем смысл. Продажа единственного жилья часто настораживает, потому что в нормальной ситуации человек редко расстается с квартирой и больше ничего не покупает. Обычно такое происходит в случае эмиграции, переезда к детям или при объединении денег с супругом. Но бывает и намеренное введение в заблуждение.

От какого риска защищает. Поможет в случае оспаривания продавцом сделки как совершенной под влиянием заблуждения, обмана или как кабальной сделки.

На что обратить внимание. Важно узнать, куда собственник выпишется и где собирается жить. Не стесняйтесь задавать много вопросов: почему именно сейчас, в каких отношениях он состоит с близкими, к которым переезжает.

Если продавец планирует зарегистрироваться у близких — пообщайтесь с ними лично. Попросите письменное согласие родственников о том, что они знают о продаже и подтверждают ее. Хорошо, если такой документ будет удостоверен нотариально. Если у собственника есть другая квартира — попросите выписку из ЕГРН с персональными данными

В чем смысл. Злоумышленники часто запугивают жертву и стараются ее изолировать. Иногда собственник может начать продажу, не понимая, что делает, в силу здоровья. В нормальных случаях близкие всегда в курсе сделки, а если продавец старше 55-60 лет — то и помогают с документами. Одинокая пожилая женщина, которая продает жилье сама или только с риелтором, — тревожный признак.

От какого риска защищает. Поможет в случае оспаривания продавцом сделки как совершенной под влиянием заблуждения, обмана или как кабальной сделки.

На что обратить внимание. Родственники тоже могут быть недобросовестными. Есть случаи, когда они заставляют продать жилье ради денег с обещанием заботиться, а потом делают жизнь невыносимой. Лучше взять контакты нескольких родственников, тем более что от их имени могут выступить даже сообщники мошенников

В чем смысл. Человек с психическими расстройствами не способен осознавать свои действия. Но ни покупатель, ни даже нотариус не могут гарантированно распознать проблему — это доступно только врачу.

Справка из ПНД — хороший вариант, но не панацея. Она может подтвердить, что человек не стоит на учете, но не гарантирует, что он здоров. Такой гарантией может быть только медосвидетельствование в день сделки вместе со справками.

Если сделку удостоверяет нотариус, он убедится в дееспособности продавца и запросит дополнительные документы.

От какого риска защищает. Риск признания сделки недействительной из-за неспособности понимать значение своих действий.

На что обратить внимание. В государственном медучреждении проверят продавца по базе данных, направят на прием к психиатру и выдадут справку. В среднем это стоит 1 500—2 000 ₽.

Если продавцу квартиры в Москве больше 65 лет, рекомендуем проверить его в институте имени В. П. Сербского или пригласить врача на сделку — в случае спора он сможет дать показания в суде. Это будет стоить около 20 000 ₽

В чем смысл. Иногда жертвы мошенников перед продажей квартиры берут кредиты в разных банках. Если в отчете по кредитной истории свежие кредиты, возможно, продавец взял их, чтобы «перевести деньги на безопасный счет» или «помочь следствию». Если в отчете много просроченных долгов на большую сумму, то еще есть вероятность, что продавец может подать на банкротство.

От какого риска защищает. Риск мошенничества или последующего банкротства должника и судебных споров об оспаривании сделки.

На что обратить внимание. Кредитная история может храниться в нескольких БКИ, и собирать ее по всем бюро хлопотно. К тому же, если продавец уже запрашивал отчеты, еще один может быть для него платным

В чем смысл. В суде каждый обязан подтвердить свою позицию. Слова — слабый аргумент, нужны доказательства. Сохраните переписку со всеми участниками сделки, скриншоты результатов проверок по официальным базам, записывайте переговоры на диктофон или сделайте видеозапись. Сохраняйте все документы.

От какого риска защищает. Риск любых судебных споров по сделке.

На что обратить внимание. Не любая аудиозапись или скриншот подойдет в суде как доказательство. Посоветуйтесь с юристом перед тем, как использовать такие методы

В чем смысл. Договор купли-продажи — это не формальность, а основной документ, на который будет опираться суд. Договор не защитит от большинства случаев недействительности, но поможет суду оценить добросовестность и осмотрительность покупателя.

От какого риска защищает. Любые споры о сделках.

На что обратить внимание. В договоре должны быть гарантии продавца о том, что сделка для него не кабальная, он понимает ее смысл и действует не под влиянием мошенников, спецслужб, заблуждения и так далее. Но в каждой сделке нужны свои индивидуальные условия в зависимости от обстоятельств продажи

В чем смысл. Передача денег из рук в руки — самый ненадежный способ расчетов. Лучше сделать это с помощью аккредитива или банковского сервиса безопасных расчетов (СБР).

От какого риска защищает. Риск споров о получении суммы за жилье.

На что обратить внимание. Банки могут взимать плату за перевод крупных сумм

В чем смысл. Продавец может получить деньги и не выписаться из квартиры. Это не критично — выписать его покупатель вправе через суд. Но суды — это дорого и долго.

Мы советуем перечислять деньги после того, как собственник снимется с регистрации, подпишет акт приема-передачи и освободит квартиру.

Если продавец против, проконсультируйтесь с юристом — в вашей сделке такая схема может быть небезопасной.

От какого риска защищает. Риск судебных споров о выселении бывших владельцев.

На что обратить внимание. При категорическом отказе разделите оплату на две части: одну выплатите при регистрации сделки, вторую — после снятия с регистрационного учета. Или зафиксируйте в договоре дату выселения и штраф за каждый день задержки

Для безопасной покупки квартиры на вторичном рынке воспользуйтесь сервисом «Защита сделки» от М2. Юристы проверят объект и продавца, помогут подготовить документы.

После покупки вы получите гарантию на 3 года: если сделку попытаются оспорить, М2 отстоит ваши права в суде бесплатно. А в случае утраты права собственности — компенсирует полную стоимость жилья.