9 условий в дого­воре купли-продажи, которые нельзя игнориро­вать

От того, что прописано в договоре купли-продажи жилья, напрямую зависит, сохраните ли вы деньги и защитите ли права в случае спора.

Типового шаблона из интернета недостаточно. Кроме основных реквизитов, в договоре нужно зафиксировать все существенные договоренности между покупателем и продавцом. Особенно этот документ важен для покупателя, так как именно он рискует потерять деньги и остаться без жилья. Разберем, какие формулировки покупателю стоит включить в договор купли-продажи вторичного жилья, чтобы снизить риски.

Зачем включать в договор. В договоре важно указать реальную цену квартиры — ту сумму, которую фактически платят за нее.

Если продавец предлагает занизить цену, например, чтобы уменьшить налог, у покупателя возникают риски:

• если сделку оспорят, он получит только сумму из договора;
• разницу по расписке придется взыскивать отдельно, и результат не гарантирован;
• при последующей продаже налог, скорее всего, будет выше из-за заниженной цены покупки;
• суд может признать покупателя недобросовестной стороной и будет вправе, например, не взыскать неустойку.

Что еще нужно зафиксировать:

• порядок расчетов между сторонами — полностью до регистрации права собственности, после нее или частями;
• как именно будут проводиться расчеты — переводом на счет, платежным поручением, через аккредитив или депозит нотариуса. Самые безопасные способы — безналичные;
• момент, в который обязанность покупателя по оплате жилья считается исполненной. Если деньги переводят на расчетный счет, датой оплаты может быть день списания средств со счета покупателя. А при расчетах с использованием аккредитива — дата зачисления на аккредитив  .

Покупая квартиру в рассрочку, укажите в договоре периодичность и размеры платежей, а также возникает ли у продавца право залога на квартиру до момента ее полной оплаты. Если сумма первого взноса меньше половины стоимости жилья, то при просрочке внесения очередного платежа продавец вправе потребовать расторгнуть договор  .

Пример из судебной практики. Жительница Московской области купила у брата квартиру за 6 400 000 ₽. Шаблон договора продавец скачал из интернета, его и подписали. По условиям документа выходило, что стороны рассчитались за квартиру до заключения договора. На самом деле сестра только написала расписку, что заплатит за недвижимость в течение двух лет. Росреестр зарегистрировал переход права собственности по этому договору.

Спустя два года мужчина признал договор купли-продажи недействительным в суде, так как за жилье сестра не перевела ни рубля и не отрицала этого. Суд обязал Росреестр погасить запись о собственности покупательницы и зарегистрировать право собственности на продавца  .

Вариант формулировки. Все зависит от деталей.

Формулировка о цене договора:

Цена квартиры должна соответствовать рыночной или быть ниже не более чем на 20%. Это важно на случай споров. Если сделку попытаются оспорить, заниженную цену могут использовать как аргумент о притворности сделки и недобросовестности сторон. Если есть отчет об оценке, в договоре сошлитесь на него как на подтверждение рыночной стоимости. Вариант формулировки:

Если отчета об оценке не было, в договор купли-продажи включите такую формулировку:

Если договор предусматривает оплату в несколько этапов, в договоре пропишите, что до полной оплаты у продавца не возникает права залога на квартиру.

Зачем включать в договор. В некоторых случаях продавец обязан вернуть полученные деньги покупателю — допустим, если тот откажется от сделки из-за нарушений со стороны продавца.

Еще продавец может не перечислять деньги обратно покупателю. В этой ситуации поможет условие о неустойке  . Оно мотивирует владельца быстрее вернуть деньги. При просрочке продавцу придется заплатить покупателю больше: помимо денег за квартиру перечислить еще и неустойку.

Пример из судебной практики. Житель Алтая купил квартиру. Сделка не задалась с самого начала: как только продавец получил 1 850 000 ₽ в качестве задатка, стал уклоняться от заключения договора купли-продажи. Позже стороны все же подписали договор, продавец получил полную стоимость квартиры — 2 330 000 ₽. Но Росреестр отказал в регистрации перехода права собственности, так как оказалось, что квартира заложена банку. Продавец отказался возвращать деньги.

Спустя два года продавец освободил квартиру из залога, и право собственности покупателя зарегистрировали. Тогда покупатель обратился в суд и взыскал с продавца неустойку за время, пока не мог полноценно владеть квартирой. В договоре не было размера неустойки, поэтому суд посчитал ее в минимальном размере по ключевой ставке Банка России и взыскал с продавца 263 419 ₽  .

Вариант формулировки. В договоре купли-продажи нужно зафиксировать условия, при которых продавец обязан вернуть деньги, срок их перечисления и неустойку за нарушение сроков.

Зачем включать в договор. Уведомления нужны, чтобы официально зафиксировать важные действия по сделке и запустить сроки. Например, покупатель может направить продавцу требование вернуть деньги, уведомить о недостатках квартиры или о приостановке регистрации. С того момента, как продавец получит такое уведомление, у него начинает течь срок — на возврат денег или устранение нарушений.

Если порядок уведомлений не прописан, другая сторона может заявить, что ничего не получала. Тогда будет сложно доказать, что покупатель вообще обращался с требованием и что срок на его исполнение начался.

В договоре надо предусмотреть, как именно направлять такие сообщения. Дополнительно нужно оговорить, какой день стороны считают датой получения уведомления. Это поможет избежать споров о том, что продавец или покупатель не получили сообщение и поэтому не выполнили договоренности.

Вариант формулировки. В договоре можно указать один или несколько способов направления уведомлений.

Зачем включать в договор. Каждая из сторон договора должна действовать добросовестно. Если продавец письменно гарантирует, что право собственности зарегистрировано законно и что он может свободно распоряжаться квартирой, покупатель вправе доверять его словам. А в случае если все оказалось не так — требовать от продавца возмещения убытков, признать договор незаключенным или недействительным.

При этом покупатель должен действовать осмотрительно, то есть проверить заверения продавца всеми доступными способами. Какие документы нужно запросить, зависит от способа приобретения квартиры продавцом: наследство, приватизация, купля-продажа и так далее.

Заверения об обстоятельствах сами по себе не защищают от рисков — они не предотвращают проблемы, а лишь дают возможность требовать компенсацию. При этом даже штраф за ложные заверения может не сработать. Если договор купли-продажи признают недействительным, то условие о штрафе аннулируется вместе с ним. По сути, заверения — это не защита, а инструмент давления на продавца: если он сообщил недостоверные сведения, покупатель может требовать возместить убытки.

Пример из судебной практики. Жительница Краснодара купила квартиру. В договоре продавец гарантировал, что жилье на дату подписания договора не отчуждено, не заложено, не сдано в аренду, свободно от прав третьих лиц, в споре и под запрещением не состоит. В квартире никто не проживает и на регистрационном учете не состоит. Спустя время выяснилось, что в квартире вправе проживать женщина, которая ранее отказалась от участия в приватизации.

Покупательница обратилась в суд с требованием признать договор купли-продажи незаключенным, и суды трех инстанций с ней согласились. Они обязали Росреестр аннулировать запись о переходе права собственности к покупательнице, а продавца — вернуть деньги  .

Вариант формулировки. В договор купли-продажи добавьте раздел с заверениями продавца, определите порядок разрешения споров с третьими лицами и установите ответственность на случай, если заверения окажутся ложными либо ошибочными.

Зачем включать в договор. Такие формулировки помогают защититься от оспаривания сделки — например, если продавец позже заявит, что действовал под давлением или не понимал последствий своих действий.

Одновременно важно не перегрузить договор избыточными гарантиями «на все случаи жизни». Суды учитывают прежде всего разумные и относящиеся к сделке обстоятельства.

Дополнительно можно задать продавцу вопросы и с его согласия зафиксировать ответы на видео:

• связывались ли с ним представители правоохранительных органов, ФСБ, следственного комитета, Банка России и просили продать квартиру, чтобы разоблачить мошенников;
• собирается ли он передать полученные деньги третьим лицам, чтобы обезопасить сбережения или помочь в поиске преступников;
• понимает ли он, что после сделки потерят все права на квартиру и должен будет навсегда выехать из нее.

Также рекомендуем получить от продавца подтверждение, что он не относится к иностранным агентам. Это люди и организации, которые получают поддержку от иностранных источников и работают в определенных сферах, например в политике или СМИ  . Расчеты по сделкам с недвижимостью они должны проводить через специальные счета в банках. Информацию об иноагентах публикуют в реестре Минюста, ее можно проверить самому. Дополнительная гарантия со стороны продавца поможет снизить риск оспаривания сделки и блокировки расчетов по ней.

Пример из судебной практики. Жительница Хабаровска продала квартиру за 6 000 000 ₽. А когда узнала, что ее квартиру перепродали, подала в суд на своего и последующего покупателей. Она просила признать сделки недействительными, ведь на самом деле она не хотела продавать жилье, а стала жертвой мошенников. После продажи квартиры они похитили у женщины 9 429 100 ₽.

Суды трех инстанций в требованиях продавцу отказали. Спорную сделку удостоверил нотариус. Кроме того, в договоре женщина гарантировала, что не находится под воздействием третьих лиц, предоставила справку от врача психиатра. Заверения в договоре стали доводом в пользу покупателя: продавец осознавала суть сделки и желала ее совершения  .

Вариант формулировки. Гарантии продавца советуем изложить максимально подробно.

Зачем включать в договор. В этом разделе договора нужно перечислить, что должен сделать продавец по договору до передачи квартиры или, наоборот, после регистрации права собственности.

Каждую обязанность продавца можно дополнить правом покупателя требовать ее исполнения. Например, продавец обязан погасить имеющуюся задолженность по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт. Соответственно, покупатель вправе требовать это от продавца.

На случай неисполнения обязательств или затягивания сроков стороны вправе договориться о неустойке — штрафе или пенях.

Пример из судебной практики. Житель Ярославской области купил квартиру за 5 800 000 ₽. Он открыл аккредитив на имя продавца, а та должна была выехать из квартиры и передать ключи покупателю. Вместо этого продавец подала иск в суд с требованием признать договор купли-продажи недействительным. Покупатель во встречном иске потребовал выселить продавца, обязать его принять деньги за квартиру, отдать ключи и подписать акт. Районный суд требования покупателя удовлетворил. Решение вступило в силу, но продавец тянула время и продолжала жить в квартире еще 320 дней.

В договор стороны включили условие, по которому за нарушение сроков выселения покупатель вправе требовать неустойку 0,05% от цены квартиры за каждый день просрочки — по 2 900 ₽ в день. Продавец деньги не заплатила, и покупатель подал еще один иск — о взыскании неустойки в сумме 928 000 ₽ за 320 дней. Суды трех инстанций согласились с требованием покупателя. Но учли материальное положение продавца и снизили сумму неустойки до 300 000 ₽  .

Вариант формулировки. Помимо главных обязанностей продавца — передать квартиру, а покупателя — ее принять и оплатить, советуем добавить в раздел и другие обязательства.

Зачем включать в договор. Важно четко определить момент передачи квартиры — от него зависит, кто несет риски повреждения и кто платит коммунальные расходы. В договоре стороны вправе предусмотреть, что все риски по квартире переходят к покупателю с момента ее передачи продавцом. Тогда нужно определить, когда квартира считается переданной: обычно с момента составления акта приема-передачи или подписания договора.

Пример из судебной практики. Житель Красноярского края купил квартиру. По условиям договора купли-продажи квартира считалась переданной продавцом и принятой покупателем с момента заключения договора, который имел силу акта приема-передачи. Покупатель квартиру осмотрел, претензий к ее качеству и состоянию не было.

Продавец должна была передать ключи и выехать из квартиры до 1 ноября 2023 года. Женщина затянула сроки, и между сторонами возник конфликт. Когда продавец освободила квартиру, то забрала с собой кухонный гарнитур с духовым шкафом, варочной панелью и вытяжкой, которые обещала оставить.

Покупатель подал иск о возмещении вреда, причиненного квартире, а также о взыскании коммунальных платежей за время, когда продавец в ней жила после регистрации права собственности покупателя.

Суды взыскали с продавца только коммунальные платежи. Покупатель уже принял квартиру без претензий, а договоренность оставить в ней мебель и технику была лишь устной. Поэтому продавец не обязана платить за ущерб  .

Вариант формулировки. Если стороны решили не подписывать акт приема-передачи, в договоре нужно указать, что покупатель осмотрел квартиру и его все устраивает. Дополнительно стоит перечислить мебель и технику, которую продавец оставляет в квартире, описать состояние квартиры на дату подписания договора и указать срок вручения ключей от квартиры.

Другой вариант — передача квартиры по акту приема-передачи. Дополнительно в договоре можно указать срок подписания и ответственность за нарушение оговоренных сроков.

Зачем включать в договор. Если в квартире кто-то живет или прописан, покупателю важно оговорить в договоре сроки освобождения жилья и снятия с регистрации и предусмотреть ответственность за их нарушение. Такое условие снизит риски покупателя, что продавец затянет с выездом или выпиской.

Если продавец откажется добровольно выехать и сняться с регистрационного учета, покупателю придется требовать выселения и снятия с регистрации в суде. Дополнительно покупатель сможет взыскать с продавца неустойку за нарушение обязательства, если условие об ответственности будет в договоре.

Пример из судебной практики. Жительница Ленинградской области купила квартиру. По условиям договора купли-продажи семья прежнего собственника оставалась зарегистрированной в жилье в день сделки, но обязалась выписаться до марта 2024 года. За нарушение срока продавец должен был заплатить по 5 000 ₽ за каждый день просрочки.

Добровольно семья не выписалась. Спустя пять месяцев покупатель подал иск об их выселении и взыскании неустойки 1 895 000 ₽, которую потом сам снизил до 1 млн рублей. Суд требование покупательницы удовлетворил  .

Вариант формулировки. В договоре нужно указать конкретную дату снятия проживающих с регистрационного учета и обязанность предоставить подтверждающие документы до сделки или установить период времени для этого.

Зачем включать в договор. Если обе стороны передумали исполнять договор, они вправе его расторгнуть по взаимному согласию, составив письменный документ об этом.

Когда кто-то против, прекратить договор можно по основаниям из закона или по тем, которые стороны оговорили при его заключении.

В договоре желательно перечислить перечень нарушений, из-за которых покупатель будет вправе требовать расторгнуть договор купли-продажи — без суда или в судебном порядке.

Пример из судебной практики. В июле 2022 года жительницы Амурской области заключили договор купли-продажи квартиры на первом этаже. Покупательница осмотрела жилье, подписала акт и оплатила 4,25 млн рублей. После заселения женщина обнаружила, что в квартиру попадает влага, из-за которой там постоянно холодно, образуется сырость, плесень, а обои отходят от стен. Она обратилась в суд с требованием расторгнуть договор из-за существенного недостатка, о котором продавец не предупредила. При осмотре квартиры плесень и черные стены были замаскированы и спрятаны за мебелью.

Суд удовлетворил иск и обязал покупательницу вернуть квартиру, а продавца — деньги  .

Продавец пыталась оспорить решение. Она считала, что до сделки у женщины была возможность осмотреть жилье и пригласить эксперта, который дал бы заключение о микроклимате. Но суды трех инстанций ее не поддержали  .

Вариант формулировки. В договоре лучше не ограничиваться общей фразой, что расторжение договора возможно по основаниям согласно законодательству. Рекомендуем подробно прописать все причины, по которым покупатель сможет потребовать расторжения договора.