Как женщина купила вторичку и 5 лет доказывала в судах, что не должна возвращать ее продавцу

В марте 2020 года женщина из Краснодара купила квартиру у мужчины за 7 миллионов рублей.

Из них 4,9 млн рублей покупательница взяла в кредит, а 2,1 миллиона отдала наличными из своих накоплений. Стороны подписали договор и подали в Росреестр заявление о регистрации перехода права собственности.

Через два дня продавец неожиданно попросил Росреестр прекратить регистрацию, но ему отказали  , а собственность женщины зарегистрировали. Так покупательница и ее супруг стали владельцами жилья  . Семья с тремя детьми отпраздновала новоселье.

Однако спокойно пожить в новой квартире удалось недолго. Уже в апреле покупательнице пришла повестка в суд. Продавец с бывшей женой потребовали признать сделку недействительной и вернуть им жилье  .

Новоселам пришлось стать ответчиками. Так как квартиру купили в ипотеку, к делу привлекли банк и страховую компанию, которая застраховала риск утраты права собственности.

👛 Продавец и его бывшая супруга. Поскольку когда-то давно это была наша с бывшим мужем квартира, на продажу требовалось мое нотариальное согласие. Я дала его только при условии, что после продажи мне купят другое жилье. Но меня обманули, и я осталась без крыши над головой. К тому же покупательница заплатила меньше — вместо семи миллионов она отдала только шесть с половиной. Это не что иное, как обман.

Эта семья просто воспользовалась состоянием продавца. В момент сделки он не осознавал, что делает: у мужчины есть психические особенности, из-за которых он не мог за себя отвечать и разумно оценить происходящее.

Росреестр отказался приостановить сделку по нашему заявлению, а в полиции нас отправили в суд. Требуем признать сделку недействительной и вернуть квартиру продавцу.

🙆 Покупательница и ее семья. Мы вложили в это жилье все свои деньги, еще и взяли ипотеку. Часть долга погасили маткапиталом. За квартиру заплатили ровно 7 миллионов рублей, как договорились. То, что денег было меньше, — неправда, иначе продавец не подписал бы договор и не пошел бы в Росреестр регистрировать сделку.

Мы купили эту недвижимость не за один день. Прежний собственник активно готовился к сделке, собирал документы — это могут подтвердить сотрудники банка. А бывшая жена мужчины вообще здесь ни при чем. Она не имеет отношения к квартире уже 10 лет и не вправе оспаривать сделку. Ее согласие на продажу жилья также было не нужно. Просим в иске отказать.

🏦 Банк. Также просим суд отказать в иске, все было законно.

📃 Страховая компания. Поддерживаем — нет оснований отменять сделку.

Поскольку истцы ссылаются на состояние продавца в момент сделки, суд назначает экспертизу. Эксперты пришли к выводу, что у мужчины было расстройство мышления, сложности с переключением мыслей, нарушение логики и критических способностей, а еще — бредовые идеи преследования. Мужчина продал квартиру не потому, что хотел ее продать, а под влиянием мании преследования.

Эксперт в суде подтвердила выводы комиссии. Свидетели со стороны истцов тоже рассказали, что в тот период мужчина вел себя необычно — говорил об опасности и слежке.

Ответчики попросили назначить повторную экспертизу, предоставили рецензию — письменное мнение другого специалиста по заключению. Согласно этому документу, исследование провели с нарушениями, выводы экспертов недостаточно подтверждаются. Но суд не видит необходимости проверять здоровье истца в тот период еще раз. Одного заключения достаточно, чтобы признать договор купли-продажи недействительным.

Удовлетворяем иск полностью и применяем последствия недействительности сделки. Продавец снова станет собственником квартиры, а покупатель — получит обратно деньги  .

Решение устроило только истцов. Ответчик и третьи лица — страховая компания и банк — подали апелляционные жалобы.

Коллегия из трех судей полагает, что бывшая жена истца не вправе предъявлять иск, поскольку десять лет назад передала свою долю продавцу, и ее согласие на сделку не требовалось.

Что касается мужчины, то суд считает, что все его действия по продаже жилья были полностью последовательными. Так, продавец:

• разместил объявления о продаже квартиры на «Авито»;
• заключил договор с риелтором;
• получил часть денег от покупателя наличными, а чтобы забрать остаток, открыл счет в банке;
• попросил у бывшей супруги согласие на продажу квартиры;
• обратился в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности;
• подписал договор.

Кроме того, в то время мужчина сам работал риелтором, то есть прекрасно понимал, что делает.

Повторная экспертиза, которую назначил суд апелляционной инстанции, показала, что в момент сделки продавец все понимал. Истец попросил назначить еще одну экспертизу, но сам же на нее не явился. Если человек без уважительной причины не приходит в назначенное время и место к экспертам, суд вправе решить спорный вопрос не в его пользу. Поэтому суд признает доказанным, что истец в момент сделки понимал, что делает  .

Довод истцов о недоплате также неубедительный. Если продавец считает, что покупатель недоплатил, это повод потребовать деньги, а не признавать сделку недействительной.

Отменяем решение районного суда и принимаем новое — в иске отказываем.

Истцы не согласились, что квартира останется у покупателей, и подали кассационную жалобу.

Коллеги из апелляционной инстанции не объяснили, почему им не подошли выводы первой экспертизы и зачем они назначили повторную. А на третью экспертизу мужчина не пришел, поскольку лежал в психиатрической больнице — это видно по документам. Еще у нас есть вопрос, уведомили ли вообще его о назначенных экспертизах.

Отправляем дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

По делу провели две экспертизы с противоположными позициями медиков: первая говорит, что продавец не понимал значения своих действий, вторая — что он все понимал и действовал осознанно.

Каждая сторона принесла рецензию на неподходящую для нее экспертизу. Но суд относится к рецензиям критически: это просто частные мнения специалистов.

Первой экспертизе суд не доверяет: эксперты описали общее психическое состояние продавца, но не объяснили, каким оно было именно 20 марта 2020 года — в день подписания договора. К тому же выводы экспертов не вытекают из исследовательской части документа — эксперты сделали выводы, но не объяснили, как к ним пришли.

Повторная экспертиза, наоборот, четко ответила на главный вопрос: в момент продажи квартиры у мужчины не было психического расстройства, которое мешало бы ему понимать значение сделки и руководить своими действиями.

Суд выяснил, что истец знал о назначении третьей экспертизы, поэтому считаем его неявку уклонением от исследования. А заключение второй экспертизы — правильным.

Отменяем решение районного суда и принимаем новое. В иске отказываем полностью.

Истцы снова подали на кассационную жалобу.

Не понимаем, почему коллеги не приняли во внимание все рецензии на заключение комиссий. Хотя сами же ранее на основе рецензии назначили повторную экспертизу.

То, что истец знал о назначении новой экспертизы, еще не означает, что у него не было уважительных причин не прийти на нее. Апелляционный суд обязан был выяснить причины неявки.

Апелляционное определение отменяем и возвращаем дело на новое рассмотрение.

На первую дату явки истец еще не был в стационаре, поэтому суд считает его неявку на экспертизу уклонением.

Свидетели со стороны истцов описывали странности поведения мужчины в то время, когда он продал квартиру, но они не могли установить психическое расстройство. А свидетели со стороны сделки — риелторы и сотрудники банка — наоборот, подтверждали, что продавец понимал происходящее.

Покупательница — мать троих детей, платит ипотеку, часть долга погасили материнским капиталом. Истцы же на протяжении нескольких судебных инстанций истцы так и не смогли внятно сказать, в чем именно был обман или заблуждение. Это злоупотребление правом.

Решение районного суда отменяем, иск отклоняем.

Истцы снова не согласились с тем, что суд оставил квартиру покупателям, и подали кассационную жалобу.

На основании неявки истца на третью экспертизу суд принял доводы второй экспертизы. Но мы не видим в материалах дела отметку, что суд апелляционной инстанции разъяснил истцу последствия уклонения от исследования без уважительных причин. Нужно устранить этот пробел — это важно для исхода дела.

Апелляционное определение отменяем и возвращаем дело на новое рассмотрение.

Не будем больше разбираться в неявке и двух разных экспертизах. Назначаем еще одну амбулаторную судебную комплексную психолого-психиатрическую экспертизу, которая поможет нам разобраться. Просим экспертов ответить на два вопроса:

1. Страдает ли продавец какими-то психическими расстройствами на момент рассмотрения дела и были ли они в день заключения договора купли-продажи?
2. Понимал ли истец значение своих действий и мог ли руководить ими в момент заключения договора?

Эксперты пришли к выводу, что у мужчины нет и не было нарушений мышления, бреда, галлюцинаций и прочего, что могло бы помешать ему оценивать последствия продажи квартиры. В период подписания договора он понимал, что делает.

В иске отказываем.

Истцы не согласились с этой экспертизой и подали кассационную жалобу в четвертый раз.

Истец просит приобщить к делу рецензию доктора медицинских наук, которая опровергает выводы экспертов. Отклоняем ходатайство: суд не предупреждал врача об уголовной ответственности  , поэтому его мнение носит частный характер и не может быть доказательством в суде.

Больше не видим нарушений, апелляционное определение оставляем в силе.

Семья купила квартиру, въехала, платила ипотеку и использовала маткапитал — а потом больше пяти лет доказывала в судах, что жилье действительно их. Они прошли девять судебных рассмотрений, не один десяток процессов, потратились на экспертизы и юристов.

Главный вывод для покупателей вторички: даже если продавец не пожилой, работает риелтором и не состоит на учете у психиатра, это не гарантирует спокойную сделку. Оспорить продажу может любой продавец, заявив, что в день подписания договора он не понимал значения своих действий.