Президент подписал поправки в жилищный кодекс, которые восстанавливают госучет жилья: все дома получат электронные паспорта.
Закон также сохраняет систему БТИ — бюро технической инвентаризации, — которые были распространены в советское время. Документ вступит в силу 1 марта 2026 года.
Расскажу подробнее.
Что меняется
Поправки в жилищный кодекс «рамочные» — они определяют общие принципы жилищного учета.
Основное — госучет жилья теперь будут вести в электронном виде с помощью ГИС ЖКХ. У каждого дома в системе будет электронный паспорт, его форму разработает Минстрой.
Информацию в электронный паспорт будут загружать застройщики, если речь идет о новостройке. В случае вторичного жилья — управляющие компании и ТСЖ, фонды капремонта, поставщики энергоресурсов, например водоканалы и электросетевые компании, и другие ответственные организации. Контролировать заполнение паспортов будет Госжилинспекция.
Правительства регионов получат право утвердить порядок проведения технического обследования многоквартирных домов. Речь идет о системе БТИ, которые раньше отвечали за инвентаризацию домов: обычно раз в пять лет инспекторы «вживую» проверяли здания и выдавали местной администрации заключения об их состоянии.
В 2025 году БТИ все еще существуют, но их статус не до конца ясен. Есть как государственные, так и частные бюро, и их основная функция — составлять технические паспорта и планы по частным заявкам. Остальные полномочия в 2013 году передали Росреестру.
В поправках в жилищный кодекс говорится, что регионы вправе проводить технические обследования жилого фонда, но не обязаны это делать. Дело в том, что инвентаризация — это дорогая процедура. Полноценная техническая экспертиза одного пятиэтажного жилого дома стоит минимум 200 000 ₽.
Новая норма позволяет регионам самостоятельно решать, какой объем техинвентаризации им нужен и как часто ее проводить.
Почему важен государственный учет жилья
Депутаты Госдумы при обсуждении законопроекта напомнили, что во время реформы ЖКХ была разрушена система учета домов, которую создавали с 1927 года. Она проработала до 2007, когда с БТИ сняли почти все полномочия и часть передали Росреестру. В этот момент госучет жилья не просто остановился — были утеряны архивы и документы на дома.
У государства тоже нет объективных данных о состоянии жилого фонда. Решения о капремонтах и других работах принимают на основе информации о годе постройки и износе, который вычисляют просто по возрасту дома. Технические паспорта домов вовремя не корректируют.
По мнению законодателя, электронные паспорта и работающая система техинвентаризации позволят всем участникам рынка ЖКХ получать актуальную и достоверную информацию о домах: понимать, где и какие сделали перепланировки, в каком состоянии трубы и проводка, когда был последний ремонт крыши, сколько на него потратили и какой подрядчик его проводил.
Депутат Госдумы от КПРФ Алексей Куринный считает, что новый закон добавит ясности прежде всего с капремонтами: «Так получилось, что программы капитального ремонта — думаю, не скажу ни для кого ничего неожиданного — писались на коленке и максимально быстро, причем отнюдь не силами каких-то великих специалистов. В управляющие компании поступила разнарядка: срочно на 100—200 домов представить технические паспорта, заполнив их. Ну, как они заполнялись? Я разговаривал с несколькими инженерами, которые заполняли эти самые паспорта. По большому счету заполняли по принципу „кому что в голову придет“. Поэтому говорить о том, что мы имеем полную картину по программе капитального ремонта, не приходится. Не скажу, что так было во всех регионах, но предполагаю, что в большинстве».
Ирина Генцлер
эксперт в области управления многоквартирными домами, директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города»
Государственный учет будет зависеть от негосударственных исполнителей
Прежде всего, в новом законе уточняется, что объектами государственного учета становятся жилые дома и жилые помещения в многоквартирных домах, то есть квартиры.
Госучет не ограничивается сведениями о количестве жилых помещений и их общей площади. Теперь также учитывают сведения о техническом состоянии, использовании и сохранности жилья. С получением этих данных могут возникнуть проблемы, поскольку непонятно, кто будет уполномочен входить в жилые дома и квартиры и проводить обследование их технического состояния.
Среди поставщиков информации в ГИС ЖКХ появились новые лица. Это застройщики многоквартирных домов и подрядчики по строительству жилых домов по схеме с эскроу-счетом. Непонятно, почему другие подрядчики, строящие дома, освобождены от обязанности вносить информацию о них в ГИС.
Застройщик и подрядчик будут иметь необходимую информацию о созданных жилых помещениях и смогут сформировать электронные паспорта многоквартирных или частных домов, ведь они располагают проектной документацией. У органов кадастра и ЕГРН тоже есть информация о жилых помещениях, но только в объеме тех сведений, что отражаются в кадастре и реестре недвижимости.
В отношении других поставщиков информации все гораздо сложнее. Например, управляющие организации и подрядные организации, обслуживающие дома, должны и могут иметь информацию об общем имуществе, но не о состоянии жилых помещений. Поэтому возникают сомнения в отношении достоверности значительной доли сведений, которые будут размещать в системе и считать сведениями государственного учета жилищного фонда.
То, что государственный учет будет зависеть от негосударственных исполнителей, вызывает много вопросов. Государство, создав систему государственного кадастра недвижимости взамен БТИ, вполне могло бы возложить вопросы получения технических характеристик многоквартирных домов и жилых помещений на органы кадастра. В этом случае за достоверность сведений несла бы ответственность государственная структура.
Что касается технического учета жилищного фонда, в том числе его технической инвентаризации и паспортизации, по закону это полномочия субъекта РФ. В том числе регионы отвечают за организацию и ведение архива технической документации на дома. Не совсем ясно, обязанность это или право субъекта РФ. С одной стороны, закон обеспечивает легитимность сохранившимся БТИ в немногочисленных регионах, а с другой — в случае их обязательного воссоздания они станут значительным финансовым бременем для региональных бюджетов. В то же время обтекаемая формулировка «установление порядка проведения технического учета жилищного фонда» дает возможность регионам найти нестандартный подход к организации технического учета жилищного фонда.
В целом только практика применения закона позволит понять, насколько он реализуем и насколько будут достоверны и полезны сведения о квартирах, жилых домах и многоквартирных домах, аккумулируемые в ГИС ЖКХ.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
