Как подать уведом­ление о начале строительства частного дома

Для строительства индивидуального жилого или садового дома разрешение не требуется.

До 1 марта 2031 года собственник может согласовать параметры строения через уведомление или возвести его без уведомлений и зарегистрировать в упрощенном порядке. Требования к дому, участку и его расположению в обоих случаях одинаковые.

В статье я помогу разобраться в терминах, объясню, когда нужно оформлять уведомление и куда его подавать. А еще расскажу, в каких случаях дом можно построить без уведомлений, а когда придется получать разрешение на строительство.

Уведомление о планируемом строительстве — это документ, в котором правообладатель участка указывает параметры будущего дома и его расположение. Местная администрация проверяет, можно ли построить такой дом на участке  .

До 1 марта 2031 года подавать уведомление необязательно: готовый дом можно зарегистрировать в упрощенном порядке. Но уведомление позволяет проверить проект до начала работ, а в отдельных случаях, например при использовании маткапитала на строительство, без него не обойтись.

Какой бы порядок вы ни выбрали, участок и будущий дом должны соответствовать нескольким требованиям  :

• строительство планируется на землях ИЖС или ЛПХ  . Еще бывают садовые дома — это отдельный вид объектов, которые строят на садовых участках. Такой дом тоже может быть жилым, и для его строительства нужно уведомление;
• планируете возвести отдельно стоящее здание, не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
• максимальная этажность дома — 3, высота — 20 метров.

Если на участке разрешено строить жилой или садовый дом и здание соответствует установленным параметрам, можно выбрать уведомительный или упрощенный порядок. Если участок не подходит, строить нельзя, а при превышении параметров, например когда вместо одноэтажного дома вы ходите построить четырехэтажный, может понадобиться разрешение на строительство.

До 1 марта 2031 года жилой или садовый дом можно построить и зарегистрировать без уведомлений о начале и окончании строительства  .

Упрощенный порядок действует, если дом находится на участке для:

1. ИЖС.
2. Ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.
3. Ведения садоводства.
4. Деятельности крестьянского фермерского хозяйства.

После строительства нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он подготовит технический план на основании декларации о доме. Затем собственник подает документы в Росреестр. Если право на участок уже зарегистрировано в ЕГРН, подтверждать его отдельным документом не нужно. Если записи в ЕГРН нет, нужно приложить правоустанавливающий документ на участок.

Дом, построенный без уведомления, законен, если участок подходит для жилого или садового дома, а само здание соответствует требованиям закона. Дом должен стоять отдельно, иметь не больше трех надземных этажей и быть не выше 20 метров.

Местные правила могут устанавливать отступы от границ участка и максимальный процент застройки участка  .

Дополнительные ограничения действуют, например, в охранных зонах газопроводов и линий электропередачи, водоохранных зонах и зонах затопления. Если есть нарушения, Росреестр может приостановить регистрацию, а дом могут потребовать перестроить или снести.

Поэтому уведомление лучше подать. Администрация сразу проверит, разрешено ли строить на участке, соблюдены ли отступы, не мешают ли строительству охранные зоны и другие ограничения. Без уведомления такой проверки не будет. Если возвести дом с нарушениями, которые обнаружат при кадастровом учете или регистрации права, собственнику придется их устранять, а в крайнем случае — перестраивать или сносить здание.

Для строительства дома подходят три вида разрешенного использования, ВРИ, земельного участка. Отдельные правила действуют для земель, которые использует крестьянское фермерское хозяйство.

ИЖС. Участок относится к ИЖС, если в выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте платформы «Национальная система пространственных данных» в строке «вид разрешенного использования» указано:

• для индивидуального жилищного строительства;
• индивидуальные жилые дома;
• для обслуживания (размещения) или эксплуатации жилого дома;
• земли жилой застройки (индивидуальной или для жилищных нужд);
• для частного домовладения;
• малоэтажная жилая застройка;
• для иных видов жилой застройки.

ЛПХ в границах населенных пунктов. Если участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, в строке «вид разрешенного использования» должно быть это указано. Обычная формулировка: «для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)».

Если написано «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках или ведение огородничества», это означает, что участок расположен за чертой населенного пункта, строить на нем нельзя. На огородном участке жилой или садовый дом тоже возводить нельзя, независимо от того, где расположен участок  .

Садовые участки. Так в обиходе называют участки с видом разрешенного использования «садовый земельный участок» или «ведение садоводства». Обычно они располагаются на территориях СНТ.

Участки КФХ. На участке сельскохозяйственного назначения, который крестьянское фермерское хозяйство использует для своей деятельности, можно построить один жилой дом. В нем должно быть не больше трех этажей, общая площадь — не больше 500 м², а площадь застройки — не больше 0,25% площади участка. Регион может запретить такое строительство в отдельных муниципалитетах  .

На территориях с другими ВРИ строить дом запрещено.

Узнать ВРИ участка можно двумя способами:

1. Посмотреть на публичной кадастровой карте: найти интересующий участок по кадастровому номеру, и сервис покажет его ВРИ.
2. Заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, ЕГРН.

Назначение земельного участка можно поменять. Например, землю для огородничества перевести в категорию ИЖС. Это делают через Росреестр, придется обосновать перевод. Если нужного вида в местных правилах нет, сначала придется обращаться в администрацию и добиваться изменения правил землепользования и застройки.

Даже при подходящем ВРИ строительство могут ограничивать охранные зоны, отступы от границ участка и предельные параметры застройки. Администрация проверит их после подачи уведомления  . Если строить без уведомления, собственнику придется проверить ограничения самостоятельно.

Перед строительством проверьте, внесены ли в ЕГРН координаты границ участка. Если границы не установлены, в разделе «Особые отметки» выписки это будет указано. Тогда Росреестр приостановит кадастровый учет и регистрацию дома. Сначала придется вызвать кадастрового инженера, подготовить межевой план и внести границы в ЕГРН  .

Для подачи уведомления понадобится заполненная форма. В ней указывают сведения о заявителе, участке и будущем доме: вид работ, этажность, высоту, площадь застройки и отступы от границ участка. Дополнительные документы прикладывают только в отдельных случаях:

1. Если право на земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН — сведения о правоустанавливающем документе. Например, о договоре аренды или акте о предоставлении участка. Если сведения есть у государственного или муниципального органа, администрация запросит их сама.
2. Если дом будет построен в границах исторического поселения — текстовое описание его внешнего облика и изображения фасадов, поскольку в таких населенных пунктах часто бывают требования к внешнему облику строений  .
3. Если документы подает представитель — доверенность на него.

Для него есть специальная форма. Она действует до 1 марта 2027 года  .

В форме уведомления нужно указать данные о застройщике, земле, объекте строительства  .

Сведения о застройщике. Застройщиком считается правообладатель участка, который организует строительство. Нужны фамилия, имя и отчество, место жительства, паспортные данные. Если это компания — наименование, адрес местонахождения, ОГРН и ИНН. Если собственник нанял строительную компанию, в этом разделе он указывает свои данные, а компания остается подрядчиком.

Сведения о земельном участке. Его адрес или описание местоположения, кадастровый номер, ВРИ, право заявителя на участок и права других лиц, если они есть. Здесь же нужно указать реквизиты правоустанавливающего документа, например договора купли-продажи.

Сведения о планируемом объекте строительства. Нужно указать цель подачи уведомления — строительство или реконструкция. А еще — описать, какой будет дом — его вид, площадь, высота, количество надземных этажей, отступы от границ участка и прочее.

Схема дома. Нужно отобразить его расположение на участке и показать отступы от границ. Схему можно сделать самостоятельно, даже от руки, без заверения кем-либо.

Прочие данные. Нужно указать, что дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Еще оставить свой почтовый адрес или адрес электронной почты, куда придет ответ от администрации. Оформить согласие на обработку персональных данных. Заверить уведомление подписью и ее расшифровкой.

Если дом строят по договору строительного подряда с использованием счета эскроу, в уведомлении нужно указать сведения о договоре и подрядчике. Если такого договора нет, этот раздел не заполняют.

Подать уведомление может владелец участка или другой правообладатель, например арендатор, — лично или через представителя по доверенности. Если дом строит подрядчик по договору с использованием счета эскроу, он может подать уведомление от имени собственника без доверенности. К документам нужно приложить договор подряда  .

Уведомление подают в местную администрацию, как правило, этими вопросами занимается комитет по архитектуре и градостроительству.

Подать уведомление о начале строительства можно по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения, через МФЦ, в администрации либо через госуслуги. Еще уведомления подают через региональные порталы госуслуг, например в Москве через mos.ru, а в Татарстане — на республиканском портале.

Если приложили не все документы или не указали полную информацию, администрация в течение трех рабочих дней вернет уведомление без рассмотрения и укажет причину. Уведомление будет считаться неподанным. После исправления ошибок его можно направить заново  .

Администрация в течение пяти рабочих дней проверяет параметры будущего дома и допустимость его размещения. Если нарушений нет, она вносит запись о планируемом строительстве в реестр уведомлений и направляет застройщику выписку из реестра. Именно запись в реестре подтверждает согласование строительства  .

Срок рассмотрения могут увеличить до 20 дней, если строительство планируется в границах исторических поселений  .

Результат направят способом, который застройщик указал в уведомлении. Если строительство согласовано, придет выписка из реестра, если нет — уведомление о несоответствии.

Застройщик вправе приступить к строительству в течение десяти лет с даты направления уведомления о начале строительства. Если участок продать, новый собственник сможет построить дом по согласованным параметрам  .

Закрытый список причин для отказа администрации установлен законом  :

1. У заявителя нет прав на земельный участок.
2. ВРИ земли не допускает строительства жилого или садового дома.
3. Строительство планируется в зоне с особыми условиями использования, например в границах природоохранной территории или на прибрежной зоне.
4. Параметры дома не соответствуют нормам, например высота — более 20 м, этажность — более 3 этажей.
5. Расположение здания на участке нарушает правила землепользования и застройки или пожарные нормы: не соблюдены отступы от хозпостроек, забора, красной линии улиц и проездов, соседского дома и прочее.
6. Внешний облик дома не соответствует требованиям исторического поселения.

В уведомлении администрация должна перечислить все причины несоответствия. Если можно изменить параметры или расположение дома, исправьте проект и подайте уведомление заново. Если строительство запрещает ВРИ участка или действующее ограничение, одной правки уведомления будет недостаточно.

Оспорить отказ можно в суде  , подав административный иск в течение трех месяцев со дня получения отказа.

Можно, но все изменения придется согласовывать с администрацией  . Если этого не сделать, то при регистрации дома возникнут проблемы: чиновники могут проверить, построено ли на самом деле то, что предполагалось в уведомлении. Если будут расхождения, то как минимум не дадут зарегистрировать право собственности.

В худшем случае дом придется перестраивать или сносить  ​— если его параметры в принципе не могут соответствовать необходимым, например не выдержано нужное расстояние до заборов соседей.

Для согласования изменений нужно подать уведомление об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции. В нем нужно указать прежние и новые параметры. Если изменились отступы от границ участка, приложите новую схему расположения дома. Порядок подачи такой же. Если новые параметры соответствуют требованиям, администрация внесет изменения в реестр и направит выписку. Если нет — пришлет уведомление о несоответствии.

После завершения строительства дом нужно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности. Пользоваться им до регистрации нельзя  .

После окончания строительства подайте уведомление об этом в то же ведомство, куда направляли уведомление о начале стройки  . Главное, чтобы не прошло десяти лет с момента уведомления о планируемом строительстве. Иначе уведомление об окончании стройки вернут без рассмотрения, а постройку могут в суде признать незаконной  .

К уведомлению об окончании строительства нужно приложить технический план. Его составляют кадастровые инженеры.

Техплан делают в форме электронного документа и заверяют усиленной квалифицированной электронной подписью. Инженер передает файл заказчику способом, предусмотренным договором, а заказчик прикладывает его к уведомлению об окончании строительства. Бумажный экземпляр выдадут дополнительно, если это предусмотрено договором  .

Когда техплан будет готов, подайте уведомление об окончании строительства через госуслуги, лично в администрации или через МФЦ. По почте документы отправляют с уведомлением о вручении. Дополнительно оформите опись вложения. Приложите к нему  :

• техплан в виде электронного файла, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. При подаче через портал файл загружают в систему, а при подаче на бумаге передают на электронном носителе;
• документ о полномочиях представителя, если уведомление подает представитель заявителя;
• соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности жилого дома, если у земельного участка несколько собственников или арендаторов.

За одновременный кадастровый учет и регистрацию права собственности на построенный дом нужно уплатить госпошлину — 1 000 ₽. Сведения об оплате указывают в уведомлении.

Администрация проверит параметры дома, ВРИ и ограничения участка. Реальный осмотр проводят только для домов в исторических поселениях, чтобы проверить их внешний облик  . Если дом соответствует требованиям, в течение пяти рабочих дней администрация внесет запись в реестр уведомлений об окончании строительства объектов ИЖС и направит собственнику выписку из него. Иначе собственнику направят уведомление о несоответствии.

Если нарушений нет, администрация в течение пяти рабочих дней со дня получения уведомления направит в Росреестр заявление о кадастровом учете дома и регистрации права собственности вместе с документами. Если она пропустит срок, собственник может подать заявление самостоятельно, а недостающие документы Росреестр запросит у администрации  .

Если дом не соответствует требованиям, уведомление параллельно отправят в структуры, которые занимаются незаконными постройками  . В зависимости от нарушения это будут региональный стройнадзор, орган охраны объектов культурного наследия или земельного контроля.

Заявить двухэтажный дом, а построить пятиэтажный не получится. Если нарушение можно устранить, дом придется привести в соответствие. Когда это невозможно, вопрос о реконструкции или сносе решают по правилам о самовольных постройках.

До 1 марта 2031 года жилой или садовый дом можно возвести без уведомлений о начале и окончании строительства. Если дом подходит под упрощенный порядок, отсутствие уведомлений не делает его самовольной постройкой и не влечет штрафа  .

Требования к дому при этом сохраняются. Участок должен допускать строительство, а здание — соответствовать установленным параметрам, местным правилам застройки и ограничениям территории. Если обнаружат нарушения, Росреестр может приостановить регистрацию. Существенные нарушения придется устранить, а в крайнем случае дом могут потребовать перестроить или снести  .

Если дом уже построен без уведомления, обратитесь к кадастровому инженеру за техническим планом и подайте документы в Росреестр. Правоустанавливающий документ на участок понадобится, только если право на землю не зарегистрировано в ЕГРН.

Понятия «дача» в законе нет. В быту так называют садовый или жилой дом на садовом участке. До 1 марта 2031 года собственник может выбрать: подать уведомления о начале и окончании строительства или построить дом без них и зарегистрировать в упрощенном порядке  .

На садовом участке можно построить садовый дом для временного проживания или жилой. На огородном участке такие дома запрещены — там допустимы только хозяйственные постройки, которые не относятся к недвижимости  .

1. Разрешение на строительство индивидуального жилого или садового дома не нужно. До 1 марта 2031 года можно выбрать один из двух вариантов: подать уведомления до начала и после окончания строительства или зарегистрировать готовый дом без них. Уведомление позволяет заранее проверить параметры и расположение будущего дома.
2. Перед подачей уведомления убедитесь, что на участке можно возводить дом. Всего три ВРИ подходят для строительства жилого или садового дома. Это участки под ИЖС, ЛПХ в границах населенных пунктов, а также участки с ВРИ «ведение садоводства» — обычно на территориях СНТ. Один жилой дом также разрешено возвести на участке, который крестьянское фермерское хозяйство использует для своей деятельности.
3. При планировании строительства нужно учитывать отступы от границы земельного участка, охранные зоны и другие ограничения.
4. Строить по согласованным параметрам можно в течение 10 лет. Если продадите участок, уведомление продолжит действовать, и новый владелец вправе строить по нему.
5. Если решите переделать проект будущего дома, придется подавать уведомление об изменении параметров планируемого строительства. Порядок и сроки его рассмотрения такие же, как и у уведомления о начале стройки.
6. Если выбрали уведомительный порядок, после завершения строительства подайте уведомление об окончании и приложите технический план. Сделать это нужно не позднее десяти лет со дня подачи первоначального уведомления о начале строительства. Администрация проверит дом в течение пяти рабочих дней и, если нарушений нет, направит документы в Росреестр для кадастрового учета и регистрации права собственности.
7. Если дом не соответствует первоначальному проекту, администрация направит владельцу уведомление о несоответствии дома требованиям законодательства. Право собственности не зарегистрируют, а нарушения придется устранять. В худшем случае дом потребуют снести.