Как продать квар­тиру, часть которой при­надлежит обязатель­ному наследнику?

В вашей ситуации важны не только размеры долей, но и кто жил в квартире фактически. Расскажу подробнее.

Обязательная доля в наследстве — это часть имущества покойного, которая по закону должна достаться некоторым категориям наследников, даже если в завещании написано иное. Доля защищает интересы законных наследников — например, детей и супругов.

В вашем случае обязательную долю получила вдова — жена дедушки. Размер доли не так важен, как то, хочет ли наследница жить в квартире и кто из вас жил в ней раньше  .

Собственники жилья вправе договориться, что один выкупит долю другого. Но бывает, что собственник может заставить другого продать долю через суд.

Важный момент для судебного спора — хочет ли владелец меньшей доли жить в общей квартире. Если он там не живет и не пытается добиться этого, собственник большей доли вправе принудительно выкупить меньшую  . Для этого он должен доказать, что у него есть деньги на выкуп.

Логично, когда собственник большей доли хочет выкупить меньшую. Сложности возникают, если собственник меньшей доли уже живет в квартире и метров в доле ему почти хватает на самую маленькую комнату, а собственник большей доли даже не пытается поселиться в общем жилье.

В каждом таком споре суд оценивает конкретные обстоятельства: насколько человек нуждается в квартире в силу возраста, каково состояние его здоровья, профессиональная деятельность, есть ли дети и другие члены семьи. Еще суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования квартирой и реальную возможность совместного проживания.

Как я понимаю, до смерти дедушки его жена жила в этой квартире, а вы нет. На основе такого порядка проживания суд будет принимать решение, разрешить ли принудительный выкуп.

Если у вдовы нет другого жилья или хотя бы доли где-то, судья, скорее всего, позволит ей занимать меньшую комнату. Суды обычно стараются защитить право проживания в квартире собственников небольших долей, особенно если у владельцев большей доли есть другое жилье.

Но предположим, что у вас нет другого жилья, вы живете в том же городе, а у вдовы есть квадратные метры где-то еще. Тогда есть шанс признать 1/4 квартиры, принадлежащую вдове, незначительной долей и принудительно выкупить ее. Незначительная доля — та, которую нельзя реально выделить, изолировать от других долей или пользоваться ею без неудобств для других собственников.

Когда дети вдовы унаследуют долю, добиться принудительного выкупа будет проще, потому что ваше право собственности будет более старым, а доля каждого ребенка — гарантированно непригодной для использования без вреда основному собственнику.

В вашем случае речь идет о четверти двухкомнатной квартиры — грубо говоря, о половине комнаты. Расскажу о трех делах, прошедших через Верховный суд РФ, где спор был о такой же и даже большей доле.

Дело № 1. В Абакане после развода жене и оставшимся с ней двоим детям досталось3/4 двухкомнатной квартиры, а мужу — 1/4. Это квартира общей площадью 48,7 м² с комнатами 15,7 и 11,9 м². Несколько лет бывшие супруги не могли договориться о выкупной цене доли.

Суды трех инстанций отказались признать 1/4 мужа незначительной долей и принудительно выкупить ее в пользу жены: супруг не мог жить где-то еще. Раз другого жилья не было, значит, был существенный интерес пользоваться этим жильем и принудительно выкупить долю было нельзя.

В 2022 году Верховный суд указал, что суды должны разобраться в отношениях между собственниками: если они нормальные, пусть живут вместе. Если конфликтные — надо защищать права тех, у кого больше метров  .

Квартира стояла пустая: у мужа были ключи, и он кидался с кулаками на жену и сыновей, когда заставал их там. В разные годы суды рассмотрели два уголовных дела против мужчины: за побои, нанесенные бывшей жене, и перелом пальца сыну. Женщина с детьми сбежала к родителям, мужчина жил по другому адресу с новой женой.

Мужу принадлежало всего 6,8 м² жилой площади, а изолированной комнаты такого размера в квартире нет. У жены и детей другого жилья тоже не было, но и этой квартирой они не могли пользоваться из страха перед отцом. По квитанциям за обслуживание квартиры мужчина не платил, все оплачивала женщина. За два года накопился долг по алиментам 230 000 ₽.

При новом рассмотрении суд учел, что мужчина сначала предлагал выкупить у него долю, а потом отказался продавать — то есть не собирался жить в квартире, но вел себя недобросовестно, с намерением причинить неудобства другим собственникам. Женщина внесла выкупную стоимость 1/4 доли на депозит судебного департамента, и спустя два года спор наконец-то завершился. За это время доля подорожала в полтора раза  .

Больше деталей этого дела — в статье «Как женщина заставила бывшего мужа продать ей долю в квартире».

Дело № 2. В Севастополе две посторонние друг другу женщины владели трехкомнатной квартирой площадью 45,3 м² с комнатами 17,8, 8,3 и 7,4 м². Одной женщине принадлежало 3/4 квартиры, с ней было прописано пятеро родственников — эта семья и пользовалась жильем. Второй женщине принадлежала только 1/4, на основании чего она пошла в суд с требованием выделить ей для проживания комнату 8,3 м². Тогда первая женщина заявила встречное требование — о выкупе незначительной доли.

Суды двух инстанций решили, что, поскольку вторая женщина хочет вселиться, у нее есть существенный интерес жить в квартире и принудительно выкупить долю нельзя.

В 2017 году Верховный суд указал, что надо соблюдать баланс интересов собственников. Истребуемая комната не изолированная, а смежная с самой большой, то есть проживание в ней постороннего человека нарушит право собственника большей доли пользоваться соседней комнатой. Таким образом, у второй собственницы в пользовании окажется больше метров, чем ей принадлежит. К тому же она никогда не жила в этой квартире, и у нее в собственности есть другое жилье  .

Все закончилось принудительным выкупом четверти по рыночной цене  .

То есть, если в завещанной двушке смежные комнаты, посторонние друг другу люди не смогут жить в квартире одновременно. А у вас с 3/4 будет больше прав на проживание.

Не обязательно, чтобы собственник четверти совершал правонарушения против второго собственника. Но конфликт нужно подтверждать: например, приезжал участковый, потому что вдова дедушки не пускала вас в квартиру. Либо надо доказать, что это единственное жилье, где вы можете жить с детьми, для которых посторонний взрослый — это дискомфорт.

Если бы вдова жила по другому адресу, где у нее тоже есть доля, это бы значило, что у нее нет существенного интереса жить в вашей общей квартире.

Дело № 3. В Санкт-Петербурге общей оказалась трехкомнатная квартира площадью 67,2 м² с комнатами 18,7, 13,1 и 10,9 м² на Васильевском острове. Бывший супруг собственницы подарил треть своему другу.

Владельцу 1/3 квартиры хватало метров, чтобы пользоваться одной из комнат. Что он и сделал: складировал старую мебель в средней комнате. В двух других комнатах жили собственница 2/3 и ее дочь. Женщина указала, что этот посторонний человек все равно в квартире не живет, и потребовала принудительного выкупа доли. Она подтвердила, что деньги у нее есть — внесла их на депозит суда.

Суды двух инстанций отказали, ведь доля значительная, а интерес проявляется как раз в нахождении предметов обихода в спорной квартире.

В 2016 году Верховный суд указал, что суды должны определить нуждаемость сособственников в спорном жилье. Женщине нужна третья комната, а у мужчины в совместной собственности с членами семьи есть другое жилье на той же Морской набережной и здесь он никогда не жил, за коммунальные услуги не платил. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Формальное нахождение вещей в квартире не подтверждает нуждаемости в жилье  .

При пересмотре дела суд изъял у собственника треть квартиры за рыночную стоимость, которую назвал оценщик  .

Дело не в размере доли: даже если она соответствует отдельной комнате, ее можно забрать. Важно, что в квартире живет вдова. Если комнаты изолированные, вдова фактически проживает в квартире и у нее нет долей в другом жилье, а вы не заселяетесь, с большой вероятностью суд оставит женщину жить в меньшей комнате. Занять вторую комнату вдова и ее родственники в любом случае не могут.

Права наследников вдовы будут рассматривать заново после ее смерти. Поскольку ваше право собственности появилось раньше, чем у ее детей, шансов у вас будет больше.

Сейчас вы можете попробовать добиться от вдовы компенсации за то, что она занимает жилплощадь, — это ежемесячная выплата 1/4 от рыночной стоимости аренды аналогичной квартиры.

Также важно поделить все лицевые счета по квартире, чтобы не смешивать обязательства разных собственников. Как это сделать, я рассказала в статье «Как поделить счета за ЖКУ, если у квартиры несколько собственников?».