Что происходит с рынком недви­жимости и почему квартиры становятся недоступными

Москвичу с медианной зарплатой нужно 164 месяца — почти 14 лет, чтобы накопить на среднюю однокомнатную квартиру площадью около 35 м². И это при условии, что он будет откладывать всю зарплату и ничего не тратить. В среднем по России ситуация немного лучше: на покупку однушки потребуется около пяти лет полной зарплаты.

При этом за последние годы стоимость жилья на первичном рынке в России увеличивалась примерно в два раза быстрее, чем медианные зарплаты. Ипотека тоже стала менее доступной: по расчетам РБК, чтобы получить ипотечный кредит в Москве при текущих ставках, нужно зарабатывать около 341 тысячи рублей в месяц, а в среднем по крупным городам — около 123 тысяч рублей.

Похожая ситуация наблюдается и в других странах. В США средняя цена дома в 2023 году достигла 426 тысяч долларов, тогда как в 1990 году она составляла около 288 тысяч долларов в пересчете на деньги 2023 года. Даже с учетом инфляции жилье стало примерно на 48% дороже, а с 1985 года стоимость недвижимости растет примерно в два раза быстрее зарплат.

Одна из причин кризиса — дефицит жилья. Население крупных городов растет быстрее, чем объемы строительства, а новые проекты требуют дорогой инфраструктуры: дорог, транспорта, школ и коммуникаций. При этом стоимость строительных материалов за последние годы выросла минимум на 50%, а цены на отдельные материалы — почти вдвое. Из-за высоких ставок и цен рынок жилья во многих странах сильно зависит от государственной поддержки. В России, например, около 80% ипотечных кредитов в 2025 году приходилось на льготные программы.

Отдельная проблема — превращение жилья в инвестиционный актив. Крупные инвестиционные фонды и компании скупают тысячи квартир и домов для сдачи в аренду. Например, инвестиционная компания BlackRock владеет примерно 300 тысячами жилых единиц в США, а в отдельных городах крупные инвесторы контролируют значительную часть арендного фонда.

На этом фоне появляются альтернативные подходы к решению жилищного кризиса. Один из них — увеличение строительства и упрощение правил застройки, чтобы на рынке появлялось больше жилья. Второй — развитие социального и муниципального жилья, когда государство напрямую участвует в строительстве и сдаче доступных квартир. Например, в Вене почти половина населения живет в субсидируемом или муниципальном жилье, а расходы на аренду в таких домах обычно ограничены примерно 25% дохода семьи. Другой пример — Сингапур, где около 75% населения живет в квартирах, построенных в рамках государственных программ. Эти жилые комплексы проектируются как полноценные районы: рядом находятся школы, транспорт, магазины и общественные пространства. При этом социальное жилье интегрировано в городскую среду, а не изолировано в отдельные кварталы.

В результате формируется парадоксальная ситуация: в мире растет число бездомных, но одновременно существуют миллионы пустующих домов. Например, в США насчитывается около 16 миллионов пустых жилищ.