Кто сможет взять ипотеку в 2026 году

Говорим о рынке недвижимости в России в 2025 году. С одной стороны, спрос упал на 10%, если считать в квадратных метрах. С другой — цены продолжили расти: новостройки подорожали на 13%, вторичное жилье — на 7,5%. Главной причиной падения спроса стали экстремально высокие ставки по ипотеке, которые в начале года доходили почти до 30%. Если бы не семейная ипотека, рынок мог бы встать окончательно: в худшие моменты доля нельготных кредитов опускалась ниже 15%. Но к осени ситуация начала меняться: ставки снизились до 20% и выдачи рыночной ипотеки к октябрю выросли в три раза.

Параллельно с оживлением рыночного кредитования набирал обороты ажиотаж вокруг госпрограмм. В октябре по семейной ипотеке было выдано 330 млрд рублей, что на 60 млрд больше, чем в сентябре. Эксперты объясняют это спешкой покупателей, напуганных ужесточением условий с 1 февраля 2026 года. С этого дня заработает правило «один кредит на одну семью», которое прикроет популярную стратегию, когда одну квартиру покупали для семьи, а вторую часто сдавали в аренду. Также власти обсуждают дифференциацию ставок: от 4% для многодетных семей до 10—12% для семей с одним ребенком. По мнению экспертов, такое повышение может стать «большим шоком», ведь семей с одним ребенком в России почти в пять раз больше, чем многодетных.

Но почему цены растут при падающем спросе? Эксперты объясняют это не только ростом себестоимости строительства, но и изменением структуры рынка. Директор аналитической платформы bnMap.pro Сергей Лобжанидзе отмечает, что в первую очередь продаются самые дешевые и маленькие лоты, из-за чего средний ценник ползет вверх. Средняя площадь квартиры в новостройках за последние годы сократилась с 69 до 49 м². Дополнительный фактор роста цен в 2026 году — повышение НДС с 20 до 22%, которое, по оценкам экспертов, может добавить к стоимости жилья еще 3—5%.

Прогнозы на 2026 год связаны с ожидаемым снижением ключевой ставки ЦБ. Это удешевит ипотеку и снизит доходность депозитов. Но эксперты сомневаются, что это спровоцирует массовый уход сбережений в недвижимость. Михаил Светлышев из «Циана» считает, что рынок недвижимости — «не самый привлекательный инвестиционный инструмент», хотя и признает его роль как островка стабильности для россиян. Фундаментальный спрос на жилье поддерживают низкое качество жилищного фонда и миграция в крупные города.

Отдельная проблема — риски на вторичном рынке из-за мошеннических схем с пенсионерами. В этом году широкую огласку получили случаи, когда из-за действий мошенников и пробелов в законодательстве добросовестные покупатели лишались и денег, и квартиры. Эксперты советуют для защиты использовать услуги профессиональных риелторов и нотариусов, но признают, что системного законодательного решения для полной безопасности сделок пока нет.