Нотариусы и мошенничество при покупке квартир

Денис, заявление нотариальной палаты не лишено смысла, но в такой форме кажется мне опасным. Некоторые формулировки и общий посыл могут ввести в заблуждение покупателей. Давайте разберемся с этой схемой, полномочиями нотариуса и тем, как он может защитить покупателя квартиры.

Схема действительно есть, ей много лет. Суды выносят решения как в пользу покупателей, так и в пользу продавцов.

Суть таких сделок на сайте нотариальной палаты в целом описана верно. Бывает, честный покупатель рассчитывается за квартиру, а потом приходит какой-нибудь родственник или сам продавец и говорит, что сделка недействительна. Ссылаются на психические заболевания, болезни нервной системы, стресс и даже алкогольное опьянение.

Если суд признает сделку недействительной, квартиру возвращают продавцу. Тот должен вернуть покупателю деньги, но их может уже не быть. Тогда покупатель будет годами взыскивать сумму с безработного и больного человека, у которого кроме пенсии взять больше нечего.

Нотариус защитить может, но не полностью. Сделка в его присутствии — это точно не единственный способ защиты покупателя и не такой надежный, как об этом говорят нотариусы.

У нотариуса есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю. Если нужно, нотариус сам сделает запрос в единый государственный реестр недвижимости  .

То есть нотариус подтвердит, что Иван Иванович — это действительно собственник квартиры, она ему принадлежит по закону и у нее нет других владельцев. Нотариус спросит у Ивана Ивановича, сам ли он хочет продать, завещать или подарить квартиру, не заставляют ли его. А из реестра недвижимости нотариус увидит, нет ли у Ивана Ивановича опекуна и ограничений для распоряжения имуществом.

В контексте этой схемы нам важна проверка дееспособности. Ведь именно на ее отсутствие ссылаются продавцы, когда отменяют сделки. Я, мол, был пьян, бабушка перенесла инсульт или стоит на учете у психиатра.

Дееспособность — это способность приобретать права и выполнять обязанности. Например, покупать и продавать квартиру, тратить деньги, жениться  .

По закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки и вообще всех, кто к нему обращается  . Но у него нет таких инструментов и полномочий, чтобы квалифицированно подтвердить дееспособность продавца. Эту проблему пытаются решить на разных уровнях. Предлагали даже вести общие реестры недееспособных, но пока ничего не придумали.

Нотариус может гарантировать, что продавец достиг возраста дееспособности. Это понятно из документов. И проверяет, нет ли судебных решений по ограничению дееспособности.

А еще нотариус может поговорить с продавцом, чтобы понять, в себе ли он и не под давлением ли совершает сделку. Если нотариус заверяет договор купли-продажи, это не значит, что он подтверждает психическое здоровье человека. Это всего лишь означает, что у него нет сомнений в психическом здоровье.

Нотариус не может провести экспертизу, что продавец не в наркотическом опьянении, не перенес тяжелую болезнь, не принимает затуманивающие сознание препараты, не увлекается азартными играми, не страдает алкоголизмом или в его жизни не случились тяжелые обстоятельства  . А все это может стать поводом для оспаривания сделки.

Сделку могут признать недействительной не только если продавец официально недееспособен, психически болен и стоит на учете  . Но даже если он дееспособен, но не отдавал отчета в своих действиях именно в момент сделки. Иногда это выясняется уже после смерти продавца и становится поводом оспорить сделку.

Суд может признать сделку недействительной, даже если ее удостоверил нотариус. И дело не в том, что нельзя верить нотариусу. А в том, что нотариус не может проверить и гарантировать абсолютно все.

Вот реальные истории из судебной практики. В них нотариусы подтвердили дееспособность, а экспертиза ее опровергла, и сделки признали недействительными.

Нотариальную куплю-продажу квартиры отменили из-за мошенников. Пожилая женщина продала свою единственную квартиру за 3,3 млн рублей. Она была уверена, что делает это временно и по указанию сотрудников правоохранительных органов: якобы чтобы спасти жилье от мошенников. На самом деле ее обманывали телефонные мошенники.

Договор купли-продажи женщина заключила у нотариуса. Он лично поговорил с продавцом, разъяснил последствия сделки, проверил дееспособность и даже запросил медицинские справки. Противопоказаний для сделки врачи не нашли.

После продажи женщина перевела полученные деньги мошенникам и уехала из города, опасаясь за свою жизнь. Позже она обратилась в суд и потребовала вернуть квартиру.

Экспертиза установила, что до мошенничества женщина не страдала психическим заболеванием, но во время обмана у нее развилось тревожно-депрессивное расстройство: появились сильный страх, тревога, она не могла адекватно оценивать происходящее. Из-за этого женщина не понимала смысла сделки и была уверена, что продает квартиру для защиты от преступников.

Московский областной суд подтвердил, что нотариальное удостоверение не спасает сделку, если она совершена с пороком воли. Суд учел заключение экспертов и обстоятельства сделки: преклонный возраст продавца, ее единственное жилье, срочность продажи и цену ниже кадастровой. При этом покупатель квартиру даже не осматривал и оформлял сделку через своего брата-посредника.

Посмертная экспертиза помогла оспорить завещание. После смерти женщины ее родственники узнали, что незадолго до этого она завещала квартиру другому человеку.

Завещание было заверено нотариусом. Никаких сомнений в дееспособности женщины при его составлении у специалиста не возникло.

Родственники обратились в суд и попросили признать завещание недействительным. Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу. Эксперты изучили медицинские документы и установили, что у женщины было выраженное сосудистое заболевание, в том числе последствия перенесенного заболевания головного мозга. Из-за сосудистой деменции она не могла понимать значение своих действий и руководить ими в момент составления завещания.

Суд признал завещание недействительным, несмотря на то что его удостоверил нотариус. Апелляция оставила решение в силе. Мосгорсуд подтвердил: нотариальное удостоверение завещания само по себе не препятствует его оспариванию. А выводы посмертной экспертизы нельзя отвергнуть только потому, что с ними не согласна другая сторона.

Суды не всегда выносят такие решения. Иногда даже после выводов психиатрической экспертизы сделки оставляют в силе. Но как и в какой инстанции закончится конкретная история, предсказать нельзя.

Покупателю нужно быть внимательным и не надеяться, что нотариус все проверит, а сделку потом точно не отменят. Если что-то пойдет не так, без квартиры и денег останется покупатель, а не нотариус. Хоть нотариусы и отвечают личным имуществом, это не тот случай.

Дееспособность продавца в целом и на момент сделки может подтвердить только экспертиза. И если есть сомнения, лучше попросить документы, которые подтвердят, что все в порядке.

Если продавец или его представитель откажутся, это повод насторожиться. Особенно если квартиру продают пожилые люди, наследники, недавно разведенные, асоциальные личности или по доверенности.

Попросить у продавца справки и медицинское заключение или психиатрическое освидетельствование можно и без нотариуса. Проверить возраст и право собственности — тоже. А еще усилить безопасность сделки можно с помощью титульного страхования.

1. Нотариус проверяет дееспособность участников сделки, проводит беседу и при любом сомнении в адекватности сторон отказывает в совершении.
2. Если важно получить дополнительное подтверждение отсутствия психических отклонений у участника сделки, пригласите врача-психиатра для экспертизы состояния непосредственно перед сделкой.
3. Справки из психдиспансера для подтверждения дееспособности на момент сделки недостаточно. Даже если ее запросит нотариус.
4. Даже если продавец официально дееспособный, может выясниться, что он не понимал сути сделки конкретно в момент ее совершения.