Как я получила 27% годовых, купив комнату в коммунальной квартире вместо аренды

Осенью 23 года я купила комнату в коммунальной квартире. В тот момент передо мной остро стали 2 вопроса — вопрос постоянной регистрации и вопрос нормального жилья, т.к. я закончила бакалавриат, благодаря которому я 3 года как королева прожила одна в комнате на 8 квадратов с мёртвой душой, и в связи со сменой факультета меня перекидывать в общагу, которая до слияния универа и колледжа принадлежала колледжу. Там были четыре проблемы, с которыми мне страшно не хотелось мириться:

1. Лафа с мёртвыми душами закончилась, и снова начиналась суровая реальность, где 3 человека существуют в одной комнате, с нормой 3-4 квадратных метра на человека
2. Душ через день (к счастью, он был внутри здания, к несчастью, мужской и женский день чередовались, ну и не особо приятно, что это просто помещение с лейками, где все видят всех.
3. Общага была далеко, в часе ходьбы от универа
4. Самое критичное, что был комендантский час. Так как это в основном была общага колледжа, и там в основном жили несовершеннолетние, в 22 дверь закрывалась на ключ, и все дальнейшие переговоры нужно было бы вести с вахтершами, а я, во-первых, дорабатывала по вечерам пропущенные из-за пар время, и, во-вторых, занималась всякой околонаучной внеурочкой, из-за которой, чаще всего приходила домой после 11, даже когда жила в 2 минутах ходьбы от универа. Перспектива с некоторой периодичностью ночевать на улице мне не понравилась.
   

У меня было скоплено где-то около полумиллиона с каким-то хвостом, я уже некоторое время искала себе недвижку под прописку по деревням, с прицелом, что буду использовать этот дом как дачу. Но это был план на тот случай,иесли я остаюсь жить в тех же условиях, что и до этого. Пришлось оперативно менять план. Ипотека мне, как де-юре бездомной, доступна не была, поэтому пришлось смотреть на комнаты. Я нашла несколько вариантов, которые почти вписывались в бюджет. В итоге взяла тот, который был самый ликвидный по моему мнению. В нем были некоторые юридические подводные камни, на которые я благополучно напоролась сейчас, когда ее продаю, но они оешаемые, просто стоят нервов. Считаю, что для первой сделки с недвижимостью, да еще и с такими потенциальными юридическими проблемами, мне, можно сказать, повезло.

Из особенностей этой комнаты были:

• Юридический статус "доля", из приколов — мёртвый де-юре сособственник, уже 12 лет как. Делами заправляет его вдова. Вскрылось это во время сделки, глубину этого я познала, когда сама стала продавать. Извещение о преимущественном праве покупки отправляется наследником, нужно найти нотариуса, который захочет этим заниматься.
• Местоположение — двор выходит к спуску в метро. У нас это конечно не панацея, мне почти до всех точек интереса по городу (работа, универ) приходилось от метро идти 20-40 минут, но все равно приятно ехать не в маршрутке-скотовозке в час пик, а в полупустом вагоне.
• Ремонт — в комнате просто старый, в местах общего пользования откровенно побитый жизнью, но после студентческой общаги это сильно не пугает. Радовало, что не было насекомых.
• Дом приличный. По факту это сталинка на второй линии, занесенная в реестр объектов культурного наследия. Контингент приличный в массе своей (он на нашу коммуналку активно фыркал). Я специально отмела вариант дешевле, но где по подъезду валялись пустые пивные бутылки и стаял спиртовой смрад. Я нежный цветочек и нахождение этого в непосредственной близости от меня — не ок. Я вполне рассматриваю вариант вернуться в этот дом/двор, когда буду расширяться, т.к. жить глобально в доме было приятно, народ устраивает субботники, инициирует улучшение двора на тему создания огороженных парковок, перестроек мусорок, договаривается о том, чтобы нас чистили от снега. Там есть крупноформатные квартиры с огромной площадью за вполне приемлемые деньги.
• Район — пролетарский в хорошем смысле этого слова. В советские времена наверно было совсем хорошо, сейчас морально в упадке, но мне глобально нравилось.
• Соседи. Ну тут конечно самая большая проблема, которая вынудила меня сделать в некотором смысле импульсивное решение идти в ипотеку, даже с теми конскими процентами, которые сейчас есть, лишь бы поскорее закрыть вопрос и съехать в полноценно-свое жилье. Все комнаты сдавались, в одной сделали свою мокрую точку, так что там контингент весьма приличный, а вот там, где такого нет, периодически заселялись выпивохи разной степени тяжести. В какой-то момент моя чаша терпения переполнилась и я активно занялась поиском квартиры с ипотекой, которая тогда бы отжирала 60% дохода, и начала искать еще работу.

Касаемо цифр входа и выхода. Купила я комнату за 580000, продаю за 750000 (покупатель был найден за месяц, готовимся выйти на сделку, юридическая подготовка растянется по прогнозам на 2.5 месяца). На неотделимые улучшения и обязательные траты около 62 тысяч. Подробная раскладка: Обои и клей в кухню/коридор — 5к, обои и краска в комнату — 5к, самоклеящиеся панели (пошли в утиль) — 2390, мебель для продажи — 11 575, ламинат — 13530, потолки — 8700, потолки соседям — 6000 (у меня получилось отбить половину стоимости у двух из трех сособственников, третья покормила завтраками и забила, так что это мой конечный убыток), документы — 10к.

Коммуналка в месяц набегала на 2,5 тысяч, годовой налог составил 1180 руб. Средняя ставка аренды комнат в этом районе примерно похожего состояния около 10 тысяч рублей (за столько сдает одна из соседок). Срок владения — 2,5 года. Итого получилось, что я, если посчитать, что я снимала у себя, получила что-то около 27% годовых (посчитано ака (Разница между покупкой и продажей + сэкономленное на аренде — Доп. траты — коммуналка и налог)/(Стоимость покупки)/время владения).

Стоило ли оно того? С финансовой точки зрения да, так как такую доходность не показывали вклады и показывают только высоко рисковые фондовые инструменты. С точки зрения комфорта, из вариантов, которые были мне доступны, определенно да, т.к. мне было явно спокойнее быть хозяйкой в собственном доме, чем иметь соглядатая, который бдит, как я живу, которому я еще и плачу. Причем, в какой-то момент, за несколько месяцев до того, как сменила работу, я приблизилась к тому, что я тратила зарплату в ноль, соответственно мне пришлось бы залезть в накопления, чтобы платить аренду даже за комнату, не говоря о квартире, на которую у меня уходило бы 2/3 зарплаты. Ну и я так и оставалась бы в крайне подвешенном юридическом статусе, т.к. арендатор не любит делать временную регистрацию и не любит беспрописочников, а без него можно нарваться на штраф. Так что в споре ипотека vs аренда, проявив некоторую гибкость и поступившись комфортом, можно получить в том числе и любопытный в плане экономического выхода вариант, который позволит копить излишки и сам собой может дать возможность на коротком горизонте планирования получить уже нормальное собственное жилье.