Как я отказался инвестировать в участок в зоне сохраняемого землепользования в Новой Москве

Уважаемые знатоки, против вас сегодня играет телезритель из Москвы, Андрей Коняхин.

Рассказываю, на днях съездил на осмотр ЗУ более 40 соток в Новой Москве, который реализует один известный банк, как федеральную собственность посредством проведения торгов. Казалось бы, раз продает государство через банк, значит с документами все должно быть в порядке и можно покупать без проблем, но что могло пойти не так?

Тут важно упомянуть, что земельные участки — это основная сфера моей деятельности, мы смогли обнаружить «баг», но мне также известны несколько случаев потери задатков (около 2 млн. рублей) несколькими победителями торгов по этому участку за последние несколько лет. Поэтому — не покупайте земельные участки без детального градостроительного и юридического анализа от специалистов, земля — это в разы сложнее продукт, чем привычная недвижимость, а-ля квартиры или апартаменты.

В общем, участок с ВРИ (видом разрешенного использования) под научную деятельность. Ранее здесь располагалась лаборатория трансплантологии при НИИ, делали опыты на животных в научных целях. Участок находится среди плотной застройки ИЖС в Новой Москве, рыночная стоимость подобной земли 1,5-2 млн. руб. за 1 сотку.

Давайте начнем с обнаруженных недостатков, а закончим, как раз таки тем из-за чего мы отказались от покупки объекта:

Сложный рельеф: ЗУ (земельный участок) имеет уклон с перепадом более 5 м. на площади около 15 соток. По расчётам — около 8-10 тыс. м³ грунта. Засыпать такое количество — сложно и не бесплатно. К тому же внизу протекает река, так что склон необходимо укреплять, скорее всего, габионом — это дорогое удовольствие, скорее всего еще придется разработать и утвердить под эти цели проект в администрации, но это решаемо..

Состояние построек: на территории находится около 5 зданий, из них 3 можно реконструировать, 2 — под снос, а ещё есть незарегистрированные постройки + гараж с ямой. Так как площадь всего участка в районе 40 соток, то такие постройки под реконструкции с нятяжкой можно назвать приятным бонусом, однако конечно это означает дополнительные расходы на приведение в продажное состояние.

Коммуникации: газ заведен, но отрезан, электричество (5 кВт), но нелегальное, свободных мощностей в сети нет. Проблема решается через заведение электричества от Россетей по льготе 1 раз в 3 года каждому гражданину доступно льготное подключение электричества с лимитом расходов до 150 тыс. руб., даже если понадобится переложить линию — расходы сверху 150 тыс. субсидирует государство.

Сооружение под отопление, оно числится на КУ и соответственно имеет немалую кадастровую стоимость, за которую придется платить налоги, но оно давно не использовалось и реанимировать его не удастся, соответственно потребуется акт обследования кадастровым инженером и процедура снятия сооружения с учета, а также его полный демонтаж (это уже значительные расходы), но и это решаемо.

Борщевик: 5 соток участка полностью заросло, но это смешно обсуждать в слух, когда речь идет о таких объекта, поэтому не буду сильно на этом останавливаться, прочитать о том, как бороться с борщевиком можно на других ресурсах.

Обременения и зоны (ЗОУИТ) — это ограничения в использовании участка, которые либо делают невозможным использование участка, либо требуют определенных действий и согласования, либо просто внимания будущего собственника:

Водоохранная зона — практически никак не ограничивает использование ЗУ собственниками с ВРИ ИЖС;

Прибрежная полоса — ограничивают использование участка в части потенциальной разработки проекта, нельзя сливать сточные отходы, обязывают использовать септик и тд.;

Санитарно-охранные зоны — слабо ограничивают ЗУ, но.. в 100 метрах находится кладбище. Его не видно, оно за пределами, но прямо под участком река — и это уже выглядит очень-не-очень.

Доступ и соседи: у земельного участка есть второй заезд, но его самовольно захватили, к слову, там проходят все центральные коммуникации и запитаться с той стороны было бы наиболее комфортно, также с этой стороны есть свободная муниципальная земля и возможно согласовать было бы прирезку (процедура перераспределения) земли в собственность за 100% от кадастровой стоимости.

Но не все так плохо, есть и плюсы:

Удачное расположение: престижная Новая Москва, в пешей доступности откроют подземное метро, отличный апсайд на рост стоимости земли в локации. Участок хорошо подойдет, как долгосрочному инвестору, который хочет разнообразить и диверсифицировать свой портфель, так и конечному покупателю;

Потенциал разгона на торгах: стартовая цена достаточно высокая (19 млн. с задатком 2 млн.), что сокращает конкуренцию. Если забрать за стартовую стоимость, что бывает редко, то потенциал роста — до х2 при всех вложениях в ЗУ на исправление вышеописанных минусов;

Перспектива для жизни: после приведения в порядок — локация может стать идеальным местом для загородного проживания. Соседи (учитывая близость кладбища) — скорее всего тихие.

Итог: минусов больше, но плюсы могут перевесить — при условии серьёзной доработки участка, но внимание, вопрос: как думаете, какой фактор стал финальным к отказу от участия?

Решение об отказе от участия в торгах пришло после детальной градостроительной проработки земельного участка, который как оказалось, находится в зоне сохраняемого землепользования — это так называемая зона «Ф», в Москве практически вся застроенная часть города отнесена к этой зоне в ПЗЗ через постановление Правительства.

Что это означает на практике простыми словами? Предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции — устанавливаются по сведениям из ЕГРН, а в случае их отсутствия равны «0» — это означает, что на застроенном участке возможна реконструкция здания в пределах существующих параметров, которые отражены в ЕГРН, а на незастроенном (т.е. купил, но не успел построиться до изменения территориальной зоны), то полный запрет любого нового строительства.

Как решать? Нужно вносить изменения в ПЗЗ и генплан, а также пройти ГЗК (градостроительная комиссия) + слушания, меняем категорию с Ф на Ж (или другую, какую нужно), далее — устанавливаем в моему случае ВРИ ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

Выводы: я для себя определил проект, как долго и дорого, с непонятным результатом и большими финансовыми вложениями + опционом зависнуть с пассивом. Потенциал прибыли х2 не хватило, чтобы за ввязаться за этот проект + риск-менеджмент из-за всех переменных сработал, потому как я не знаю во сколько обойдется ГЗК и сопутствующие расходы, как пройдут слушания, но знаю из опыта, что если нет достаточного запаса прочности, то все что угодно может пойти не так, как ты планировал изначально.

Проверяйте недвижимость перед покупкой тщательнее или обращайтесь к специалистам, но будьте аккуратны с агентами, на моей практике я пока не встречал их с глубокими знаниями в области земельных участков.