Что лучше: дарст­вен­ная или завещание?

Сложно сказать, что лучше. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, которые нужно рассматривать в совокупности со всеми обстоятельствами. Завещание и дарственную оформляют одинаково — у нотариуса, — но у этих сделок разные последствия для собственника имущества. Расходы на них тоже различаются. Объясню подробнее.

Завещание. Это способ распорядиться своим имуществом после смерти  . Фактически это односторонняя сделка. Завещать можно что угодно и кому угодно. Подробно о том, как составлять завещания и какие права есть у завещателя и наследников, мы уже рассказывали.

Право собственности на имущество по завещанию переходит только после смерти собственника. Завещание можно в любой момент изменить или отозвать, как будто его вообще никогда не было. Это значит, что вы можете сейчас завещать свою квартиру внуку — после вашей смерти он будет собственником жилья. Но пока вы живы, внук не сможет продать эту квартиру, пригласить туда арендаторов или заложить ее  .

Если вы передумаете, то сможете переписать завещание: тогда квартира достанется не внуку, а, например, соседке, которая будет за вами ухаживать.

Дарение. Это тоже договор, но двусторонний: один человек дарит, а другой принимает подарок. Но этот договор всегда безвозмездный. Если написать, что в обмен на подарок нужно что-то сделать, сделка ничтожная  .

Дарить можно только при жизни. Нельзя написать в договоре, что подарок перейдет в собственность одаряемого после смерти дарителя. Договор дарения недвижимости должен быть заключен в письменной форме и удостоверен нотариусом  .

Переход права собственности по нему нужно регистрировать в Росреестре. Подробно о том, как оформить дарственную, Т⁠—⁠Ж уже писал в другой статье: в ней есть шаблон договора. Если заключить договор дарения квартиры, право собственности на нее перейдет сразу после регистрации — при жизни владельца.

Если вы подарите внуку квартиру, он станет ее собственником, как только Росреестр внесет соответствующую запись в ЕГРН. Если захочет, то продаст ее, пригласит туда нанимателей, подарит кому-то еще, а вас выпишет и больше не пустит. Вы не сможете запретить ему распоряжаться квартирой, потому что это будет уже не ваша собственность. Отменить дарение можно, но в редких случаях и только если найдутся серьезные основания — доводы придется приводить в суде. А иногда это вообще невозможно.

Написать завещание. В большинстве случаев завещание нужно заверять у нотариуса и платить за это.

В исключительных ситуациях завещание могут заверить другие должностные лица. К примеру, главный врач, капитан морского судна, начальник экспедиции. У этого завещания будет такая же юридическая сила, как у нотариального  .

Иногда завещание можно составить в простой письменной форме в присутствии двух свидетелей. К примеру, если наследодатель попал в чрезвычайную ситуацию, находится на грани жизни и смерти, а поблизости нет нотариуса или должностных лиц, которые могут заверить завещание вместо него. В течение месяца после окончания чрезвычайных обстоятельств или выздоровления наследодателя он должен оформить завещание у нотариуса. Без этого завещание в простой письменной форме утратит силу  .

Стоимость работы нотариуса складывается из федерального и регионального тарифов. Федеральный одинаков для всех регионов страны — 100 ₽  .

Региональный тариф зависит от субъекта. Например, в Москве дополнительно нужно уплатить 3900 ₽, а в Санкт-Петербурге — 2900 ₽  . Некоторым категориям граждан завещание обязаны удостоверить бесплатно.

Вы платите эту сумму, например 4000 ₽ в Москве, и все. У вас есть завещание, по которому после смерти квартира достанется внуку.

Принять наследство. Чтобы принять завещание, нужно открыть наследственное дело, уплатить госпошлину и оплатить услуги нотариуса. Это будет делать ваш наследник.

Представим, что внук обратился к нотариусу в Республике Мордовия и получил квартиру стоимостью 3 млн. Вот какие расходы ему предстоят.

Всего за оформление в наследство квартиры стоимостью 3 млн в Республике Мордовия нужно заплатить 27 500 ₽. Если бы наследником был не внук, а сын, расходы были бы меньше на 9000 ₽ за счет снижения госпошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство. Для детей, супруга, родителей, братьев и сестер наследодателя коэффициент — 0,3% от стоимости квартиры  .

Есть способ сэкономить и не платить госпошлину за нотариальные действия. Например, если внук живет с вами в этой квартире и прописан там  .

Для расчета цены имущества применяют кадастровую стоимость наследуемой недвижимости. Ее указывают в выписке из ЕГРН, которую нотариус запросит сам. Переоценку имущества у независимого оценщика стоит проводить, если кадастровая цена выше текущей рыночной.

Договор дарения недвижимости между физлицами нужно оформлять у нотариуса. Правило действует для любых сделок дарения недвижимости, включая договоры между родственниками  .

Кроме пошлины за государственную регистрацию права собственности — минимум 4000 ₽ для физлиц — придется также оплатить нотариальные услуги.

Федеральный тариф единый во всех регионах страны и считается как: 0,5% кадастровой стоимости недвижимости, но не меньше 300 ₽ и не больше 20 000 ₽  .

Региональный тариф зависит от субъекта. В некоторых регионах есть льготы при дарении квартиры близким родственникам. К примеру, в Москве региональный тариф для родных — 7000 ₽, для всех остальных — от 9000 до 11 000 ₽. В Санкт-Петербурге единый региональный тариф — 9000 ₽, в Хабаровском крае — 14 000 ₽.

В Хабаровском крае оформить дарение квартиры стоимостью 3 млн с учетом всех трат у нотариуса и госпошлины Росреестра будет стоить около 33 000 ₽.

Платить налог на доходы с такого подарка внуку не придется, потому что он вам близкий родственник. Через несколько дней после регистрации права внук станет собственником квартиры, а у вас ее больше не будет  .

Когда вы подарите внуку квартиру, он сразу станет собственником. Значит, вы потеряете часть льгот в отношении квартиры, а внук приобретет обязанности. Например, теперь ему будут начислять налог на имущество, а не вам с учетом льгот и освобождений.

Пенсионеры освобождены от уплаты налога на некоторое имущество физических лиц. Это значит, что дарение квартиры близкому родственнику будет стоить дешевле по оформлению сейчас, но за годы владения только из-за одного налога на имущество может оказаться дороже. Ведь собственником может стать внук, но пока вы живете в квартире, нести все расходы придется вам. А значит, налог на имущество и коммунальные услуги без льгот тоже будете платить вы.

Выбирая способ передать квартиру родственнику, думайте не только о его расходах, но и о своих правах. Получить квартиру от дедушки — это в любом случае больше и дороже любых трат на оформление сделки. Если после вашей смерти внук станет наследником, с оплатой этих расходов он как-нибудь справится.

С завещанием вы сможете быть спокойны, что не останетесь без крыши, пока живы. Его оформление обойдется вам дешевле, чем все траты по удостоверению дарения квартиры, причем внуку знать о нем совсем не обязательно, а свою волю вы всегда сможете изменить.

Если вы решите подарить квартиру, то навсегда потеряете права на нее. Случиться может что угодно. Иногда дедушки переживают внуков, и тогда собственниками квартиры становятся посторонние люди, а дедушек выгоняют на улицу. Защищайте не деньги внука после вашей смерти, а свои права при жизни.