Владимир
спросил в Сообществе
У меня есть загородный дом, а у моей мамы — маленькая студия в городе. Свой дом я предполагал сдавать, но потом в нем захотела жить мама. А чтобы я мог получать доход, на который рассчитывал, она предложила мне сдавать ее квартиру. Я собираюсь делать это легально, как самозанятый.
Как правильно все оформить? Должна ли мама дать мне нотариальную доверенность на распоряжение ее квартирой? И вообще, могу ли я, будучи самозанятым, сдавать не свою, а чужую недвижимость?
Моим первым порывом было ответить так: регистрируйтесь как самозанятый на здоровье. Пока никто не проверяет, свою вы квартиру сдаете или чужую. Налог платите — и отлично.
Но порыв прошел, уступив место очевидным сомнениям. Это сейчас налоговики не проверяют самозанятых, а что будет завтра, неизвестно. Кроме того, у инспекций есть все сведения о том, какой именно недвижимостью владеет человек. К тому же, согласитесь, гораздо спокойнее все делать по закону. В вашем случае я вижу три подходящих варианта.
Зарегистрировать в качестве самозанятой маму
Он, пожалуй, оптимальный. Т—Ж подробно писал в отдельной статье про все способы регистрации в качестве самозанятого.
Чтобы вы могли заключать договоры аренды или найма с будущими жильцами от имени мамы как собственника квартиры, а потом решать с ними все возникающие вопросы, пусть она даст вам доверенность на право управления ее квартирой.
По общему правилу заверять такую доверенность у нотариуса не надо. Но сходить к нему придется, если вы планируете заключать с жильцами долгосрочный договор аренды или найма — на год и более. Такой договор надо регистрировать в Росреестре, предварительно уплатив госпошлину 4 000 ₽. А без нотариально удостоверенной доверенности ваш договор не зарегистрируют.
За доверенность нотариусу тоже нужно заплатить: федеральную пошлину для близких родственников — 100 ₽, для остальных — 500 ₽ плюс региональный тариф. Например, в Москве это 2 300 ₽, в Ленинградской области — 2 400 ₽, в Краснодарском крае — 2 700 ₽.
При более коротком сроке договора нотариус и Росреестр не нужны. Также без них можно обойтись, когда договор бессрочный .
Кстати, на сайте для самозанятых ФНС разъяснила, что человек может платить НПД, если он получает доход от сдачи в аренду квартиры третьим лицом по доверенности на управление имуществом. Прямо ваш случай.
Зарегистрироваться как самозанятый и сдавать квартиру мамы, уплачивая налог вместо нее
Этот вариант подразумевает, что мама доверенностью уполномочивает вас быть арендодателем квартиры и распоряжаться полученными деньгами как вам хочется.
Соответственно, в преамбуле договора со ссылкой на доверенность вы указываете арендодателем себя, а не маму.
Тогда, согласно позиции управления ФНС по Москве и косвенно Минфина, налог по самозанятости можете платить вы, а не мама .
Но проблема в том, что в другом письме Минфин прямо указал: при сдаче недвижимости по доверенности облагаемый доход возникает у собственника. В вашем случае — у мамы .
Мне не удалось найти судебные решения за или против возможности платить НПД вместо собственника при сдаче квартиры в аренду по доверенности.
Получается, в этом варианте есть, пусть и маленький, риск, что налоговики потребуют от мамы уплатить НДФЛ с доходов от сдачи квартиры в аренду вами. Невзирая на то, что вы уплатили с них налог по самозанятости.
Заключить с мамой договор безвозмездного пользования ее квартирой
Это на случай, если мама не хочет быть самозанятой, а вариант с доверенностью вам показался слишком опасным.
Вот примерный образец договора безвозмездного пользования квартирой, он же договор ссуды. В нем надо прописать, что с предварительного согласия мамы или без него сын вправе передавать жилье третьим лицам внаем. Регистрировать договор в Росреестре не нужно .
После этого вы можете заключать с жильцами договоры уже от своего имени . Поэтому вы вправе зарегистрироваться как самозанятый и вносить НПД с арендной платы. Доходом мамы она точно не будет.
К слову, у вас не возникают налогооблагаемые матвыгода или натуральный доход от бесплатного пользования квартирой — ни для целей НПД, ни для целей НДФЛ: соответствующих норм нет в законе № 422-ФЗ и главе 23 налогового кодекса РФ.
Вот если бы вы получили квартиру в безвозмездное пользование от юрлица или ИП, тогда облагаемый НДФЛ доход в натуральной форме был бы налицо. Это подтверждает и Минфин.
Еще больше про налог для самозанятых читайте в подборке Т—Ж.
