Мы с мужем оба самозанятые и сдаем в аренду квартиру. Муж ее собственник, а я — арендодатель, действующий по нотариальной доверенности. Кто из нас должен платить «самозанятый» налог?
Мы хотим, чтобы плата за квартиру считалась доходом жены: так муж не превысит лимит по доходам от самозанятости — 2,4 млн рублей в год. Так можно?
Может, мужу стоит передать мне квартиру в безвозмездное пользование? Надо ли договор нотариально заверять и показывать налоговой?
Как супруга и представитель по доверенности, вы вправе сдавать квартиру мужа внаем или, как часто говорят, в аренду, получать доход и платить налоги от своего имени. Расскажу, как это сделать.
Кто может сдавать квартиру внаем
Закон разрешает обычным людям, предпринимателям со статусом ИП или самозанятого сдавать жилье за деньги .
Если квартиру сдает самозанятый, нужно указать вид деятельности «Аренда квартир». В налоговой инспекции, ИФНС, не проверяют, чья это квартира и есть ли она в принципе. Главное — заплатить налог на профессиональный доход, НПД :
- С доходов от граждан без статуса ИП — 4%.
- С заработков от компаний и ИП — 6%.
Самозанятый вправе сдавать собственное жилье или квартиру, принадлежащую другому собственнику, и платить с получаемого дохода налог на профессиональный доход — НПД. Из вашего вопроса не совсем понятно, сдаваемое жилье было куплено в браке или это личная собственность вашего мужа. От этого зависит, нужно вам заключать между собой договор о безвозмездном пользовании имуществом или нет. Хотя можно обойтись и без него .
Как сдавать квартиру, купленную в браке
Если вы с супругом купили квартиру в браке, по умолчанию она считается совместной собственностью супругов — независимо от того, на чье имя зарегистрирована .
Жена вправе распоряжаться жильем, в том числе сдавать его внаем, заключая договоры от своего имени. Тогда она арендодатель или наймодатель, управомоченный законом .
Поскольку у супругов одинаковые права на квартиру, им нет смысла заключать между собой какое-либо соглашение о передаче недвижимости от одного к другому. Например, тот же договор о безвозмездном пользовании . В этом случае вы не принимаете чужое имущество, а действуете как собственник жилья.
Когда один из супругов распоряжается совместно нажитым имуществом, согласие другого на это предполагается по умолчанию . Исключение — когда сделки с имуществом подлежат госрегистрации .
Долгосрочные договоры найма или аренды, которые заключаются на срок от года, нужно регистрировать в Росреестре . Если у вас такой договор, вам нужно получить от мужа нотариальное согласие на распоряжение имуществом. Иначе договор аренды просто не зарегистрируют.
Если же договор найма или аренды краткосрочный — до года, то нотариальное согласие не нужно. Полномочия жены сдавать квартиру в аренду будет подтверждать свидетельство о браке.
Как сдавать квартиру, купленную до брака
Подтвердить право сдавать в аренду квартиру супруга нужно в таких случаях:
- Ваш муж купил квартиру до брака. Тогда она считается его личной собственностью.
- Вы заключили брачный договор, в котором определили супруга собственником жилья.
Возможны такие варианты.
Доверенность. Муж дает жене доверенность на право управления квартирой. По общему правилу заверять такую доверенность у нотариуса не надо. Но сходить к нему придется, если с жильцами будет долгосрочный договор аренды или найма — на год и более. Повторюсь: такой договор надо регистрировать в Росреестре, а без нотариальной доверенности от мужа это невозможно .
При варианте с доверенностью договор заключается от имени мужа, как собственника квартиры, а жена вправе потом решать с жильцами все текущие вопросы. Налоговики допускают, что сдавать квартиру, получать доход и платить с него НПД будет не ее собственник, а уполномоченное им лицо.
Безвозмездное пользование. Муж передает жене квартиру в безвозмездное пользование. Договор об этом еще называют договором ссуды.
В договоре надо прописать, что с предварительного согласия мужа жена вправе передавать жилье третьим лицам в аренду или внаем. Независимо от срока, на который заключается договор безвозмездного пользования квартирой, регистрировать его в Росреестре не нужно.
После этого жена может заключать с жильцами договоры уже от своего имени. По гражданскому кодексу арендодателями могут быть не только собственники помещений, но и лица, которых они уполномочили сдавать их имущество в аренду .
Если самозанятый решит продать квартиру, которая сдавалась
По общему правилу, если к моменту продажи недвижимости истек минимальный срок владения ею — 5 лет или в ряде случаев 3 года, — с дохода от продажи не нужно платить НДФЛ . Декларировать такой доход тоже не надо.
То же самое касается жилья, которое использовалось для заработка. То есть самозанятый, который сдавал квартиру в аренду, после истечения минимального срока владения может продать ее без НДФЛ .
Но если минимальный срок еще не прошел, а квартиру продали, НДФЛ с дохода заплатить придется.
