Что делать, если: хозяин не отдает залог, а риелтор темнит с договором
Съемная квартира может доставить проблемы еще до заселения и даже после выезда.
Можно найти жилье за день, а потом неделями спорить из-за договора, залога или старой царапины на стене. Часто проблемы начинаются с недосмотра: не прочитали договор заранее или не сфотографировали стену.
Разберу несколько вопросов о поиске и аренде жилья, которые нам задали в Сообществе Т—Ж, и объясню, как спорить с собственником из-за ущерба, нужно ли согласие соседей в коммуналке для пользования общей ванной и кухней и где искать жилье на короткий срок.
Почему риелтор не присылает договор аренды до просмотра квартиры?
Ищем с мужем съемную квартиру — раньше обходились без риелторов, но, поскольку у нас собака, пул квартир и так небольшой. В этот раз решили рассматривать и варианты с комиссией риелтора. Нашли хороший, позвонили и договорились о просмотре. Через полчаса попросили прислать договор для ознакомления, ведь это удобнее и сэкономит время и нам, и второй стороне. Риелтор отказала, сославшись на то, что это их «внутренний договор» и ознакомиться с ним можно на просмотре.
Были случаи, когда договариваешься, смотришь квартиру, вроде бы все довольны, а потом оказывается: «зачем договор, мой муж и так составил». А там пять пространных пунктов без подробностей, которые собственница не согласна менять.
Да, риелтор предоставит более рабочий договор, но он может оказаться для меня невыгодным. Не вижу проблем прислать его сразу, тем более что я буду платить комиссию этому риелтору.
Вижу в этом уловку: от квартиры сложнее отказаться, когда уже потратил время, даже если договор устраивает не на 100%. Но может, я что-то упускаю?
Похоже, вы с риелтором говорите о разных документах. Вы просите прислать договор найма, а он, возможно, имеет в виду договор с агентством или акт осмотра квартиры.
Договор найма стоит попросить заранее. Так вы успеете спокойно проверить срок, цену, обеспечительный платеж, условия съезда, правила содержания животных и ответственность за порчу имущества. Если документ показывают на месте, у вас почти не будет времени его прочитать и задать вопросы.
Если речь о договоре с агентством, его тоже лучше увидеть до подписания. Если комиссию платите вы, агент прежде должен объяснить, за что именно берет деньги, сколько стоит услуга и в какой момент она считается оказанной .
Акт осмотра — отдельный документ. Он нужен, чтобы зафиксировать состояние квартиры, мебели и техники, и не заменяет договор найма и договор с агентством.
Если вам отказываются показать любой из этих документов заранее, это плохой знак. Лучше не спешить с подписанием.
Кто отвечает за вмятину в стене съемной квартиры?
При уборке квартиры, которую я снимаю, увидел на стене вмятину, которую не мог сделать. Доступ к квартире есть у меня и хозяйки. Договор о съеме квартиры заключали.
Как быть?
За вмятину в стене отвечает тот, кто ее сделал. За след от вашей мебели платите вы, за старую трещину или скрытый дефект — собственник. Сделайте фото и напишите хозяйке. Важно показать, что вы нашли повреждение, не скрываете его, но и не признаете вину.
Предложите составить короткий акт. Укажите в нем дату, адрес, место повреждения, примерный размер вмятины и фразу: «Повреждение обнаружили такого-то числа, причину стороны не установили».
Арендатор обязан беречь квартиру, но отвечает за ущерб, только если он в нем виноват. Хозяин вправе требовать компенсацию при выезде, но должен подтвердить повреждение и показать расчет ущерба. Просто удержать деньги из обеспечительного платежа без доказательств он не может .
Если при выселении будет конфликт, сначала лучше спокойно разобраться в переписке и сравнить состояние стены со снимками при въезде. Если договориться не удастся, направляйте претензию. При споре о сумме или вине вопрос решают через суд.
Может ли хозяин требовать компенсации ущерба через месяц после выезда арендатора из квартиры?
Жили в квартире полтора года. При заселении подписали договор аренды на шесть месяцев.
При выселении квартиру вычистили, все убрали, передали арендодателю. На месте он претензий не предъявил и сказал, что задаток вернет после оплаты коммуналки. А спустя три недели прислал счет о возмещении ущерба и потребовал уплатить долг. Приписал нам то, чего не было: конфеты под диваном, ковролин грязный, испорченный холодильник.
Насчитал санобработку от тараканов — они были изначально, но их стало больше, когда мы уехали на море, несмотря на использование ловушек. Включил в смету ремонт холодильника, плиты, чистку ковров и так далее.
У печки были сбои еще при заселении — мы не отнеслись к этому серьезно, нам не мешало. Ловушки от тараканов были при въезде — хотя хозяин теперь утверждает, что было все чисто.
Договор аренды не сохранился, фото- и видеофиксацию при въезде и выезде не делали, акт приемки не составляли. Просто перечислили на обратной стороне договора при въезде, что находилось в квартире — но не все. Больше никак не оформляли.
Может ли арендодатель требовать компенсации? Как защититься от этого?
Хозяин квартиры вправе потребовать возместить ущерб и через месяц после выезда. Но ему придется подтвердить, что повреждения появились по вашей вине, а не позже и не по другой причине.
Попросите хозяина показать документы: договор, акт приема-передачи, фото или видео квартиры на день выезда, а также расчет стоимости ремонта. Владелец должен доказать вашу вину, а не вы — свою невиновность. Ему нужно подтвердить факт ущерба, вашу связь с ним и обосновать сумму, которую он хочет получить . Одних слов и счета из мессенджера недостаточно.
Если при выезде вы подписали акт и в нем указано, что претензий нет, это вам поможет. Если акта нет, спорить будет сложнее, но это не значит, что вы обязаны платить.
Проверьте, не пытается ли хозяин включить в счет обычный износ. Потертости, следы от мебели и естественное старение отделки — это не ущерб, за который платит съемщик.
Если требуют деньги за поломку техники или мебели, собственнику нужно доказать, что вещь сломалась из-за ваших действий, а не потому, что ее срок службы уже вышел или она была неисправна раньше. Конфеты под диваном, тараканы или грязный ковролин сами по себе не доказывают, что вы должны платить ту сумму, которую вам назвали.
Пока хозяин не представил доказательства, деньги лучше не переводить. Ответьте письменно: спокойно попросите обосновать каждое требование и напомните, что квартиру вы передали, а претензий к вам при выезде не было. Если не договоритесь, хозяин может подать иск в суд — но и там ему придется приложить доказательства вашей вины.
Нужно ли согласие всех собственников для аренды комнаты в коммуналке?
Нужно ли согласие всех собственников на сдачу комнаты в коммунальной квартире? Туалет, кухня и коридор — это общее? Кому принадлежит? Вправе ли арендатор пользоваться общим, если один из собственников не давал согласия?
Когда вы снимаете комнату в коммуналке, договор подписывают только собственник комнаты и арендатор. Соседи не участвуют в сделке. Комната — отдельное жилье, поэтому собственник вправе сдавать ее кому захочет без согласия остальных .
Но кухня, туалет, ванная и коридор — общее имущество всех собственников комнат в коммунальной квартире .
Поэтому мнение соседей игнорировать нельзя. Наниматель комнаты будет пользоваться кухней, туалетом, ванной и коридором. Порядок пользования этими помещениями должны согласовать собственники комнат. Если договориться не удалось, спор решит суд .
Сосед не вправе просто запретить вам ходить в туалет или на кухню. Если он недоволен, ему придется судиться. Чтобы выселить жильца или расторгнуть договор, одних капризов мало — нужны серьезные нарушения: шум, грязь, горы хлама в коридоре или драки.
Прежде чем снять комнату, проверьте документы собственника и узнайте, есть ли письменное соглашение о том, как жильцы пользуются общими помещениями. Если такого документа нет — жить там можно, но риск поругаться с соседями выше.
В договоре лучше прописать, что вы вправе пользоваться кухней, коридором и санузлом. Укажите, что обязуетесь не занимать общее пространство своими вещами и не мешать другим. Так вы заранее закрепите правила игры и свои права.
Как снять жилье в незнакомом городе и не нарваться на мошенников?
Раньше с арендой квартир проблем не было, так как снимал в крупных городах. Но этим летом должен отправиться на практику-стажировку в компанию в Подмосковье. Соответственно, где-то нужно жить. Разобраться с арендой пока не получается: на «Авито» цены кажутся завышенными для небольшого города, а если искать в группах во «Вконтакте», попадаются варианты со страниц-однодневок с неадекватно низкими ценами и просьбами переходить в «Вотсап»* или «Телеграм», которые выглядят крайне подозрительно.
Где и как искать квартиры, на каких сайтах? Можно ли доверять объявлениям в группах во «Вконтакте»? Стоит ли рассмотреть хостел как вариант?
Начните поиск с крупных площадок: «Авито», «Циана», «Яндекс Недвижимости» или «Домклика». В небольших городах объявлений мало, поэтому цены часто завышены: собственники ориентируются не на местные зарплаты, а на спрос со стороны студентов и командировочных.
Сравнивайте цену не со своими ожиданиями, а со стоимостью аренды похожих объектов в этом же городе. По данным «Циана», снимать однушку в Подмосковье в среднем стоит около 43 000 ₽ в месяц. Эта цифра поможет сориентироваться.
Группы во «Вконтакте» используйте как дополнительный вариант. В нормальном объявлении — профиль живого человека с историей и фотографиями. Автор готов созвониться, показать квартиру по видео и внятно объяснить условия. Если цена подозрительно низкая, страница пустая, а вас просят перейти в мессенджеры и скинуть аванс до просмотра — это мошенники.
Поскольку вы едете на лето, искать долгосрочную аренду нет смысла. Рассмотрите посуточные квартиры с помесячной скидкой, апартаменты или комнаты. Проверьте «Суточно-ру», «Островок», «Туту» и «Яндекс Путешествия». Это выйдет дороже, зато не придется подписывать договор на год.
Спросите куратора стажировки или эйчара, где обычно живут практиканты. Возможно, у компании есть свое общежитие, чат для сотрудников или контакты проверенных собственников. В маленьких городах лучшие варианты часто не попадают на сайты, а расходятся через знакомых.
Изучите, как добираться до работы и сколько времени будет занимать дорога. Иногда выгоднее снять комнату в соседнем поселке с удобным автобусом, чем переплачивать за квартиру в центре.
Если до приезда ничего не нашли, снимите хостел на первые несколько дней. На месте проще осмотреться, пообщаться с коллегами и проверить районы. Жить в хостеле всю стажировку удобно, только если там отдельная комната, стиральная машина и кухня.
